IDC房地產信托投資基金發(fā)展思路分析

胡薦

摘要：近年來，我國云計算行業(yè)在高速發(fā)展的過程中遭遇融資瓶頸，而另一方面，國內蘊藏著巨大的民間資本卻缺乏高效回報的投資出口。作為能同時有效解決上述兩大癥結的利器，房地產信托投資基金（以下簡稱REITs）在中國的崛起將是中國云計算產業(yè)和資本市場發(fā)展的必然趨勢，因而也備受國內業(yè)界的期待。本文對房地產信托投資基金運作機理展開研究，提出互聯網數據中心房地產信托投資基金（以下簡稱IDC REITs）的基本運作方式，以及可能存在的投資風險。以REITs運作理論為基礎，以合作區(qū)發(fā)展IDC REITs為例進行案例分析，分析IDC REITs的基本運作方式，盈利模式以及面臨的困境。

關鍵詞：IDC;云計算;房地產信托投資基金;合作區(qū)

引言

大數據云計算行業(yè)作為當下的朝陽行業(yè)，也是國家大力推廣的行業(yè)、其前景非常廣闊。特別是5G商用時代的到來、物聯網、智慧城市的推廣應用，將給互聯網大數據（以下簡稱IDC）行業(yè)帶來一次飛速發(fā)展，未來十年將是IDC行業(yè)黃金期，IDC行業(yè)發(fā)展空間將不可估量。為了更好的推動區(qū)域經濟發(fā)展，需要積極探索金融業(yè)與其他產業(yè)的融合發(fā)展。

一、研究主題及意義

中國的金融創(chuàng)新催生了中國房地產和金融業(yè)的結合，REITs是房地產、投資和資產證券有效的整合工具，因此探索符合中國國情的IDC REITs非常重要。

本文以深汕特別合作區(qū)（以下簡稱合作區(qū)）為范例，探索該區(qū)域發(fā)展互聯網數據中心（IDC）REITs的思路和實施路徑，為合作區(qū)的發(fā)展做出貢獻?；诖饲暗奶接懀瑪M將該數據中心物業(yè)納入IDC基金的整體框架，在運營成熟后通過REITs等方式上市，創(chuàng)新資產運營模式，為其他產業(yè)不動產的投資運作開創(chuàng)新的途徑。若REITs的發(fā)展有突破性進展，必將為IDC行業(yè)發(fā)展提供巨大的推動力。

二、房地產信托投資基金概述

（一）房地產信托投資基金的含義

房地產信托投資基金（英文全稱“Real Estate Investment Trusts”），是一種以受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。

（二）房地產信托投資基金的特征及優(yōu)點

（1）特征：REITs既有金融屬性又有不動產屬性，就金融屬性而言，REITs是一種金融產品，可融入并購、融資等資本運作，可用于資產證券化;就房地產屬性而言，REITs運營房地產資產，包括定土地和在建工程及設備等。

（2）優(yōu)點：第一，REITs可以將房地產資產拆分為較小的基金份額，實現資產的流動性，對普通投資者來說，也有機會投資房地產;第二，REITs份額具有較強的流動性。投資者持有份額，可上市交易和轉讓，流動性強、變現性好。

三、IDC產業(yè)發(fā)展趨勢及前景分析

（一）全球IDC產業(yè)持續(xù)景氣，中國增速超全球

中國信通院聯合開放數據中心委員會發(fā)布的《數據中心白皮書（2018）》顯示，全球IDC產業(yè)將延續(xù)高景氣度。截至 2017年底，全球數據中心共計44.4萬個，2017年全球 IDC 市場規(guī)模近465.5億美元，相比2016年增長10.7%，預計2018年將達到514億美元。

（二）我國處于IDC快速發(fā)展階段，IDC產業(yè)增長勢頭向好

根據工信部發(fā)布文件，2017年我國在用數據中心機架總體規(guī)模 166萬架，數量1844個，規(guī)劃在建數據中心規(guī)模107萬架，數量463個。2017年中國IDC市場總規(guī)模650.40億元，近五年復合增長率為32%，持續(xù)保持快速增長勢頭。

（三）小結

互聯網大數據產業(yè)需求端指數增長，供給端線性增長，使得數據中心行業(yè)供需矛盾的現象將持續(xù)存在，IDC行業(yè)未來的年增長率超過30%，將處于高速發(fā)展的階段。隨著我國北上廣深等一線城市對能耗指標的控制，一線城市數據中心的整體供給受限;疊加5G等新技術的廣泛推廣應用，進一步加劇了行業(yè)的供需矛盾。由此判斷，一線城市及其周邊數據中心存在較大的發(fā)展空間。

四、深汕合作區(qū)發(fā)展IDC可行性方案及實施路徑

（一）深汕特別合作區(qū)概況

合作區(qū)位于廣東省東南部，總面積 468.3 平方公里，合作區(qū)作為全國第一個特別合作區(qū)，深圳市第“10+1”區(qū)，正努力建設成為粵港澳大灣區(qū)東部門戶、粵東沿海經濟帶新中心、深圳市自主創(chuàng)新拓展區(qū)、現代化國際性濱海智慧新城。

（二）合作區(qū)IDC項目背景

合作區(qū)高度重視云計算相關產業(yè)的發(fā)展，努力打造國家級云計算產業(yè)中心。目前，合作區(qū)數據中心產業(yè)園初具規(guī)模，已投入使用的數據中心有騰訊深汕云計算中心、華潤新一代數據中心等，在建的有深汕云服務基地項目等。

其中由區(qū)平臺公司——XXXX投資建設的深汕云服務基地，項目總投資額約13億元。當前已投資金額約2.5億元并完成項目的土建工程，若要達到運營狀態(tài)，后續(xù)仍需投資約10.5億元用于機柜設備等建設。

（三）可行性方案概述

合作區(qū)可依靠該區(qū)域IDC產業(yè)集群效應，基于調研探討，建議XXXX通過引入深創(chuàng)投不動產基金公司聯合發(fā)起設立深汕IDC基金，加快深汕云服務基地建設，努力打造國家級云計算產業(yè)中心。同時通過將當前所持有的深汕云數據中心物業(yè)整體轉讓給深汕IDC基金，并認繳與轉讓對價同比例的基金份額。

通過認繳基金份額，采用REITs方式運作，合作區(qū)XXXX將在不額外增加后續(xù)資金投入的基礎上獲得數據中心物業(yè)的運營收益以及未來對應基金份額的資產增值等多重收益。REITs上市后XXXX所持有的固定資產變?yōu)榭晒┏鍪劢鹑谫Y產，還可以額外獲得資產的流動性溢價，將有利于盤活存量資產，實現國有資產保值增值。

（四）合作區(qū)發(fā)展IDC實施路徑

合作區(qū)發(fā)展IDC REITS實施路徑如圖1所示：

1.合作區(qū)管理委員會下屬公司開發(fā)建設IDC機房

合作區(qū)管理委員會下屬公司負責提供完善的機房場地、機柜、基礎設施及數據中心運營所必需的水、電、網絡等接入資源，并負責數據中心基礎設施及接入資源的維護工作。合作區(qū)管理委員會作為地方政府，在當地協(xié)調水務、電力、網絡運營商的接入有巨大的優(yōu)勢。引入第三方運營公司，此公司不參與建設，但可協(xié)助進行數據中心的業(yè)務規(guī)劃及規(guī)模測算，以便確定對配套資源使用需求的確定。負責云計算解決方案規(guī)劃設計、IT設備、云平臺建設、安裝調測等，并協(xié)助進行業(yè)務規(guī)劃、資源分配等工作，投入運營后，保障云平臺安全可靠的運行。

2.設立深汕ICD基金投資于機柜的建設運營

由于深汕云服務基地項目現仍需投資約10億元用于機柜設備等建設，后續(xù)投資金額大，建議引入深創(chuàng)投不動產基金成立IDC子基金，并通過采用雙GP模式對后續(xù)投資運作進行管理，合作區(qū)下屬平臺公司XXXX當前沒有基金管理公司，若新設立基金管理公司作為該深汕IDC基金的管理人，由于XXXX沒有專業(yè)的基金人才儲備，沒有基金管理經驗，無法做好基金的募投管退工作，影響深汕云基地的后續(xù)建設;但完全不參與也不可行，無法做到有效管理，建議采用“雙GP單牌照”模式：即由深創(chuàng)投不動產基金管理公司擔任GP1，可由XXXX擔任GP2。雙GP模式法律允許，且客觀存在，市場上有現實案例，通過雙GP平臺公司——XXXX能夠實質參與基金運作，可對基金進行監(jiān)督管理，取得部分基金管理費，保證自身權利，同時起到對國有資產監(jiān)督管理的作用。

3.運營IDC機柜，每年根據現金流取得分紅

根據實際投資進度，基金管理人通知各個投資人按認繳出資比例分期實繳到位。第三方運營公司作為資產服務機構，負責數據中心的招商、運營管理，并就本項目在深汕特別區(qū)設立獨立運作的項目公司，本項目的營收在合作區(qū)納稅?；鹜ㄟ^SPV公司最終投資到數據中心物業(yè)、機柜建設和運營?；鸸芾砣撕唾Y產服務機構參照行業(yè)慣例收取費用和超額收益分成。

4.申請公募REITS，完成退出

此項目可以采用“雙SPV架構”，即資產專項計劃通過私募基金間接控制項目公司。在此架構下，基礎資產為私募基金份額所有權的收益權。深汕IDC基金向專項計劃轉讓私募基金份額，專項計劃向私募基金完成實際出資。具體結構如圖2所示。

五、所面臨的困境

中國REITs產品的發(fā)展與迭代更新為中國資本市場提供了一種新的結構化融資路徑。但相比之下，與REITs產品相關的中國稅收法規(guī)仍有待進一步完善和明確，如何更好地為REITs產品提供稅收支持的同時又與現行中國稅法制度框架相適應，將是未來REITs產品稅務方向的重要課題;而在當下，為REITs產品發(fā)行提供符合中國稅收法規(guī)要求的稅收籌劃仍是必要而有效的。

（一）缺乏完善的法律法規(guī)

房地產信托投資基金法律體系是指以調整房地產信托投資基金各方當事人之間的權利、義務關系為內容的法律法規(guī)及規(guī)章制度等規(guī)范性文件所構成的內部與外部一致的有機聯合體。但在對上述法律法規(guī)及規(guī)章制度深入研究之后，會發(fā)現我國REITs相關法律法規(guī)的建設存在著諸多不足，如REITs法律體系不健全，相關配套法律制度缺失，REITs監(jiān)管法律體系不清晰，與REITs相關的中國稅收法規(guī)仍待進一步完善和明確等。

（二）現行稅收制度下的稅負過重

在中國現行的稅收法規(guī)下，REITs產品因在設立時往往涉及資產剝離轉讓等交易而產生較高的稅收負擔，如何妥善解決REITs發(fā)行過程中的涉稅問題，降低REITs產品的稅收負擔，成為成功發(fā)行REITs產品的一個先決條件。

一是在REITs設立與終止時，不動產資產重組導致的土地增值稅、契稅、所得稅等稅費成為REITs企業(yè)與發(fā)起者的阻礙。

二是重復征稅，現行稅法和信托法對信托行為中的納稅主體定義不明，信托財產運營收益與財產轉售的資本利得在REITs 層面和投資人層面均征收所得稅[2]。

結語

IDC行業(yè)作為朝陽行業(yè)，前景廣闊，而REITs是當前國家力推的金融創(chuàng)新產品，是實現不動產證券化的重要方式，是促進金融與IDC不動產良性循環(huán)的最佳抓手，符合我國發(fā)展的大趨勢。合作區(qū)可依靠該區(qū)域IDC產業(yè)集群效應，通過引入基金公司聯合發(fā)起設立深汕IDC基金，并采用REITs方式運作，加快深汕云服務基地建設，努力打造國家級云計算產業(yè)中心。通過將深汕云數據中心物業(yè)整體轉讓給深汕IDC基金，并認繳同比例的基金份額，搭建好后期REITs上市的整體架構，待后期運營成熟后通過REITs方式上市，實現區(qū)內的IDC產業(yè)繁榮發(fā)展，有助于盤活企業(yè)資產，推動資產證券化，實現國有資產保值增值。探索出合作區(qū)產業(yè)不動產的創(chuàng)新發(fā)展新模式，樹立區(qū)域資本運作的標桿。

參考文獻

[1]王仁濤.中國房地產金融制度創(chuàng)新研究——基于REITS的理性探討[M].上海：復旦大學出版社，2009（第1版）：43.

[2]毛志榮.房地產投資信托基金研究[R].深圳：深圳證券交易所綜合研究院，2004.