房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析

萬小琴

（重慶市不動產(chǎn)登記中心，重慶 400015）

一、引言

在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著十分重要的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，應(yīng)高度重視會計核算工作，為企業(yè)發(fā)展提供可靠的數(shù)據(jù)支持，為企業(yè)管理人員經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實施提供參考。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作進(jìn)行深入研究意義重大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的主要內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中，應(yīng)將企業(yè)經(jīng)營管理所涉及的各類經(jīng)濟(jì)成本作為依據(jù)，對企業(yè)經(jīng)營管理過程中的成本投入情況進(jìn)行準(zhǔn)確計算，具體涉及以下內(nèi)容：（1）土地開發(fā)成本核算，具體包括房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用地使用中的土地出讓金、土地征用費用、土地拆遷費用等。其中，對于土地征用費用，可根據(jù)國家法律規(guī)定進(jìn)行計算，而對于土地拆遷費用，可根據(jù)土地資源原使用者的損失給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。（2）前期工程費，在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)中，前期工程費指包括工程規(guī)劃設(shè)計費用、勘察費用等，對于前期工程費，可根據(jù)房地產(chǎn)工程項目投資額的百分比進(jìn)行核算分析，另外還應(yīng)注意，如果在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，需拆除原有建筑，則對于拆除費用，也應(yīng)根據(jù)實際情況進(jìn)行計算。（3）房屋開發(fā)成本，具體包括房屋建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施費用以及各類公共配套設(shè)施建設(shè)費用。（4）管理費用，指的是在房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行內(nèi)部管理時所產(chǎn)生的費用。（5）銷售費用，指的是項目前期為了提升房地產(chǎn)預(yù)售量所花費的資金，比如宣傳費用、銷售人員報酬等。（6）財務(wù)費用，指的是在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，為項目貸款而支付的利息以及辦理各類手續(xù)時所產(chǎn)生的費用等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析

（一）會計制度不合理

在當(dāng)前的會計核算制度中，對于房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作沒有做出明確規(guī)定。在房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作中，一般需參考其他企業(yè)的會計核算制度，這樣就無法根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)實際情況進(jìn)行會計核算，在開發(fā)成本核算、前期投入成本核算中缺乏規(guī)范性。

（二）成本核算對象無法確定

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，可能存在很多不確定影響因素，甚至?xí)嫵杀竞怂阍斐刹涣加绊?。在進(jìn)行會計成本核算工作時，首先需確定具體的核算目標(biāo)，然后再采取有效的核算方式。在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，只有保證成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性，才能夠確保后續(xù)工作的順利進(jìn)行，如果核算結(jié)果偏差較大，則無法真實地展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的實際成本投入量。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升財務(wù)管理人員成本核算工作能力，保證成本核算工作的高效進(jìn)行。

（三）賬簿設(shè)計不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，如果賬本設(shè)計類目過于詳細(xì)，則會計人員成本核算難度較大，導(dǎo)致成本核算所需時間較長。另外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，一般要經(jīng)歷較長周期，在此過程中需投入大量的成本，并且相關(guān)工程項目的建設(shè)類型以及數(shù)量也可能發(fā)生變化，這樣就會造成會計人員混亂，影響會計成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

（四）成本費用歸集問題

會計準(zhǔn)則中對于成本費用歸集的定義如下：如果開發(fā)成本能夠分清成本核算對象，則可直接將其計入特定的成本核算對象中，如某項成本費用是在企業(yè)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的，則可將其作為開發(fā)直接費用，包含在為產(chǎn)品成本范疇；對于不能分清成本核算對象的內(nèi)容，應(yīng)該先作為過渡性成本項目進(jìn)行歸集，如企業(yè)在生產(chǎn)多重產(chǎn)品過程中產(chǎn)生某項或多項費用，可作為公共費用，其向成本的劃入需借助相關(guān)規(guī)則的歸集來完成。另外，公共費用的歸集過程復(fù)雜程度比較高。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目融資費用、拆遷補(bǔ)償費用及房地產(chǎn)配套費用均包含在會計成本的間接成本范疇中?，F(xiàn)如今，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作中，尚未針對這類費用提出良好的合適方法。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算難點分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)所需成本對于確定產(chǎn)品銷售價格的具有重大影響，在房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中，產(chǎn)品成本核算難度較大。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期比較長，涉及土地規(guī)劃、現(xiàn)場勘察、施工、竣工驗收等多個環(huán)節(jié)，在項目施工中，在各個施工環(huán)節(jié)都需投入大量資金，會計成本核算難度較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算優(yōu)化對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計制度

在房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中，應(yīng)出臺符合行業(yè)實際情況的會計成本核算制度，并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中。比如，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，應(yīng)做出明確規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，在不同開發(fā)階段，對于成本核算的要求，都必須在會計工作制度中做出明確說明，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作有據(jù)可循。

（二）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作難度比較大，并且核算工作過程復(fù)雜，對此，應(yīng)明確成本核算對象，提高成本核算工作能力。在房地產(chǎn)企業(yè)項目規(guī)劃建設(shè)中，項目開發(fā)流程比較復(fù)雜，尤其是在房地產(chǎn)項目施工中，必須做好成本核算對象管理，綜合考慮項目結(jié)構(gòu)形式、使用功能、建設(shè)區(qū)域地理環(huán)境、建筑材料、施工隊伍等因素。另外，要求會計工作人員提升個人綜合素質(zhì)，在確定費用項目對象后，明確費用承擔(dān)著，然后進(jìn)行有序的成本核算。

（三）合理設(shè)置賬目

房地產(chǎn)企業(yè)會計人員應(yīng)結(jié)合實際情況對賬簿類型進(jìn)行合理分類，另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)構(gòu)建完善的全程跟蹤分階段核算成本審核制度。在賬目設(shè)置中，應(yīng)注意以下幾點：第一，在對賬目分類進(jìn)行設(shè)計時，會計工作人員可劃分出幾個具體類別，對于小數(shù)額費用應(yīng)做好合并處理，便于后續(xù)結(jié)算管理，提升會計成本核算工作效率。第二，在推廣應(yīng)用全過程跟蹤分階段審核后，會計人員應(yīng)對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)成本以及使用情況做好詳細(xì)記錄，并根據(jù)項目建設(shè)周期，對項目建設(shè)周期進(jìn)行平均劃分，確定多個結(jié)算日期，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行周期性結(jié)算。通過利用周期性結(jié)算方式，能夠有效提升會計核算成本工作效率，減少操作不規(guī)范現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織監(jiān)督隊伍，對會計工作人員以及施工人員的日常工作情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

（四）成本費用合理化歸集對策

現(xiàn)如今，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，對于公共費用、間接費用的歸集難度比較大，對此，可依據(jù)收益原則進(jìn)行區(qū)分。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，某項間接費用的受益對象為投資方，會計人員可根據(jù)相應(yīng)的成本核算對象進(jìn)行成本核算。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，經(jīng)常會出現(xiàn)難以劃分多個成本核算對象成本費用的問題，對此，可采用先歸集后分配方式，將公共費用、間接費用進(jìn)行有效整合，然后再利用成本分?jǐn)偡绞剑ＷC費用劃分的合理性。常用成本費用的分?jǐn)偡椒ㄓ蓄A(yù)算造價法、占地面積法、直接成本法等。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，應(yīng)注意以下幾點：（1）在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本核算時，必須確定具體的成本核算對象。對于成本核算對象，可以是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目整體，另外，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的各個施工環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設(shè)中，如果開發(fā)項目的開發(fā)地點和時間比較接近，或者開發(fā)結(jié)構(gòu)相似，則可作為一個成本核算對象。除此以外，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，有些項目不是由一個施工單位負(fù)責(zé)的，對此，應(yīng)按照各個施工單位的要求進(jìn)行成本核算。第二，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本分配標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)做出明確規(guī)定。在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品銷售中，如果在項目竣工前采用預(yù)售方式，則應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)初期成本、開發(fā)地段等因素確定銷售價格，保證銷售價格的合理性。

五、結(jié)語

綜上所述，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作要點進(jìn)行了詳細(xì)探究。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，不能直接采用其他企業(yè)的會計核算制度，應(yīng)根據(jù)行業(yè)實際情況構(gòu)建完善的會計核算制度，明確會計成本核算對象，合理設(shè)置賬目類型，對成本費用進(jìn)行合理化歸集，加強(qiáng)企業(yè)成本核算管理，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計工作水平的提升，保證房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。