營改增背景下房地產(chǎn)公司的土地增值稅稅收籌劃方法探究

袁茂會(huì)

摘 要：自營改增政策實(shí)施以來，我國稅收制度改革得到了快速深化發(fā)展，企業(yè)在稅收減少方面獲取了更多便利條件，面臨著營業(yè)稅改增值稅所帶來的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)也面臨著如何貫徹落實(shí)營改增政策的發(fā)展挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)公司視角出發(fā)，結(jié)合營改增背景下房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收工作遇到的機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析，探究了基于營改增背景下房地產(chǎn)公司的土地增值稅稅收籌劃方法，以期促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中營改增政策的維護(hù)以及作積極作用體現(xiàn)，進(jìn)而為提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益創(chuàng)造優(yōu)越條件。

關(guān)鍵詞：土地增值稅稅收? 營改增? 房地產(chǎn)公司? 稅收籌劃方法

營改增是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，這一稅收政策的提出和全面實(shí)施根本目的在于實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕，有效促進(jìn)企業(yè)良好穩(wěn)定發(fā)展，最早于2012年在上海市開展了營改增稅收試點(diǎn)工作，經(jīng)過實(shí)踐探索以及不斷完善，營改增政策的試點(diǎn)范圍愈加擴(kuò)張，目前已經(jīng)廣泛應(yīng)用到我國房地產(chǎn)、建筑業(yè)等諸多領(lǐng)域，既是社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和時(shí)代發(fā)展的必然趨勢，也是科學(xué)控制重復(fù)征稅現(xiàn)象的必要手段，有助于促進(jìn)我國稅收制度健全完善，讓企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中減輕澆水負(fù)擔(dān)，加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和扶持力度，在改革創(chuàng)新企業(yè)投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、出口結(jié)構(gòu)以及增強(qiáng)企業(yè)市場核心競爭能力方面具有重要現(xiàn)實(shí)意義。那么，基于營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，如何順應(yīng)時(shí)代稅收制度發(fā)展脈搏，合理籌劃土地增值稅稅收工作，最大限度緩解企業(yè)交稅負(fù)擔(dān)，更好的保障企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展呢？這是擺在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營以及發(fā)展面前的重要課題。

一、營改增帶給我國房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

（一）正面機(jī)遇

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施營改增的稅收制度背景下，面臨的最明顯機(jī)遇便是切實(shí)控制不能抵扣現(xiàn)象、退稅現(xiàn)象以及重復(fù)征稅現(xiàn)象，且層層增加了增值稅繳納。

具體來講，首先，房地產(chǎn)稅收價(jià)格體系在運(yùn)用營改增納稅政策后，發(fā)生了很多改變，房地產(chǎn)企業(yè)從過去的價(jià)內(nèi)稅交稅形式轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅交稅形式，確立了增值稅銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)存在的抵扣關(guān)系，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員自覺調(diào)整優(yōu)化內(nèi)部稅收結(jié)構(gòu)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)在實(shí)施營改增政策后的工作中，采取進(jìn)項(xiàng)抵扣方式進(jìn)行稅收計(jì)算，所以需要重新規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，建立集約化的科學(xué)管理體系，有助于彌補(bǔ)以往企業(yè)由于粗獷式經(jīng)營管理模式所存在不足之處。

最后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域推進(jìn)營改增政策，有利于促進(jìn)該領(lǐng)域市場良性競爭和發(fā)展，這主要是因?yàn)楹芏嗖徽?guī)運(yùn)營、規(guī)模過小的房地產(chǎn)企業(yè)，自身力量無法從依照規(guī)定稅率便捷計(jì)算交稅的模式順利轉(zhuǎn)變計(jì)算方式，難以執(zhí)行“營改增”稅收政策，所以在市場中的發(fā)展和競爭無法跟上正規(guī)化、規(guī)模化的房地產(chǎn)企業(yè)，沒有達(dá)到減小賦稅壓力，反而適得其反加大了賦稅壓力，有助于該領(lǐng)域的健康發(fā)展以及良性競爭。

（二）負(fù)面挑戰(zhàn)

任何一項(xiàng)新事物出現(xiàn)所帶來的影響都是兩面性的，營改增政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)施也不例外，難免在試運(yùn)行和探索階段遇到各種各樣問題，具體體現(xiàn)在以下幾方面。

首先，一些房地產(chǎn)企業(yè)在試運(yùn)行營改增稅收政策的過渡階段，部分產(chǎn)品于該政策執(zhí)行前完工，于該政策執(zhí)行后開展銷售，面臨著已經(jīng)增加了產(chǎn)品稅率，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問題，因?yàn)椴荒芨膭?dòng)產(chǎn)品價(jià)格，所以造成企業(yè)承擔(dān)了一定損失。

其次，結(jié)合我國營改增政策實(shí)施現(xiàn)狀來看，不難發(fā)現(xiàn)近兩年頻繁發(fā)生建筑企業(yè)在營改增背景下，將稅收負(fù)擔(dān)向房地產(chǎn)開發(fā)方向轉(zhuǎn)移，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)由于自身存在建筑部門，因此不能轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)，所以稅收影響較大。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作執(zhí)行營改增措施后，勞務(wù)費(fèi)用與材料費(fèi)用普遍只能有限抵扣甚至不能得到增值稅發(fā)票，也就意味著企業(yè)也無法完成開發(fā)票事項(xiàng)，無形中加劇了企業(yè)自身的稅收和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

最后，營改增的實(shí)施一定程度上令房地產(chǎn)企業(yè)合作過程加大了風(fēng)險(xiǎn)程度以及幾率，無法在聯(lián)營項(xiàng)目中獲取增值稅發(fā)票，減小了企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)額，進(jìn)而減小了抵扣稅款，增加了繳納稅款，容易引起利潤率低于稅款的問題。

二、基于營改增背景下房地產(chǎn)公司的土地增值稅稅收籌劃方法

（一）全面了解相關(guān)法規(guī)政策，加強(qiáng)內(nèi)部交流機(jī)制建設(shè)

多年來，我國國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直占據(jù)非常重比例，黨和國家高度重視房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)步發(fā)展，相繼制定和頒發(fā)實(shí)施了一系列針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)政策，包括營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)土地稅稅收籌劃相關(guān)法規(guī)政策，給房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收工作指明了正確方向。所以，新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)想要在營改增實(shí)施下，切實(shí)控制企業(yè)增值稅稅收籌劃環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，需全面了解相關(guān)法規(guī)政策，與時(shí)俱進(jìn)結(jié)合對(duì)新政策的深入、正確解讀，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)外部發(fā)展真實(shí)需要，加強(qiáng)內(nèi)部交流機(jī)制建設(shè)力度，制定與相關(guān)政策相符、符合企業(yè)真實(shí)情況的稅收內(nèi)控交流體系。在有效稅收工作內(nèi)部交流中，達(dá)到對(duì)營改增政策、土地增值稅信息的共建共享、溝通有無，令相關(guān)部門、相關(guān)工作人員協(xié)作配合，全面提升工作效率，減少企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（二）做好納稅人身份合理選擇，增強(qiáng)稅收籌劃效果

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收包括小規(guī)模納稅人和一般納稅人這兩種納稅人身份，不同的納稅人身份具有的納稅權(quán)利以及義務(wù)也有所差異。相較于一般納稅人身份而言，小規(guī)模納稅人身份在營改增措施下具有更大效益，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員要做好納稅人身份的合理選擇，土地增值稅繳納通過小規(guī)模納稅人身份進(jìn)行。

（三）把握稅收優(yōu)惠政策，最大限度減少稅負(fù)

我國目前仍舊處于實(shí)施營改增政策的探索時(shí)期，大部分房地產(chǎn)企業(yè)如今都存在不適應(yīng)營改增措施的現(xiàn)象，這對(duì)于改革實(shí)施的推動(dòng)而言，無疑是一種阻礙力量。想要切實(shí)走出這種阻礙，令房地產(chǎn)企業(yè)的稅收不適應(yīng)得到有效解決，國家和各地政府頒發(fā)了相關(guān)優(yōu)惠政策，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)和運(yùn)用營改增措施，保證企業(yè)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢把握這些有利的稅收優(yōu)惠政策，最大限度在土地增值稅稅收籌劃中減少稅負(fù)，增加企業(yè)自身經(jīng)營效益，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（四）做好納稅基礎(chǔ)工作，加大稅務(wù)培訓(xùn)力度

房地產(chǎn)企業(yè)要響應(yīng)國家推進(jìn)營改增政策的改革號(hào)召，提高重視程度和參與程度，一方面提升企業(yè)管理意識(shí)，主動(dòng)學(xué)習(xí)了解有關(guān)稅收政策，加深對(duì)營改增所帶來的正面機(jī)遇和負(fù)面挑戰(zhàn)認(rèn)識(shí)，以此為依據(jù)做好土地增值稅納稅環(huán)節(jié)的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，將營改增的積極影響滲透到納稅實(shí)際工作上。另一方面，加大稅務(wù)培訓(xùn)力度，不僅要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行營改增稅務(wù)培訓(xùn)工作，也要讓各個(gè)部門、各個(gè)崗位工作人員充分認(rèn)識(shí)營改增政策，掌握稅務(wù)改革知識(shí)，可以在崗位工作中樹立起營改增意識(shí)，進(jìn)而為企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供更多有效溝通和建議，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)執(zhí)行營改增后存在的問題和隱患，有效解決這些問題。

三、結(jié)束語

總之，營改增這一稅務(wù)制度改革措施給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收工作帶來的影響既包括正面機(jī)遇，也包括負(fù)面挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營改增背景下的土地增值稅稅收科學(xué)籌劃工作，采取合理方法，才能夠抓住營改增的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)營改增的挑戰(zhàn)，保證企業(yè)稅收決策科學(xué)正確。

參考文獻(xiàn)

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