M房地產(chǎn)公司成本核算制度問題研究

杜天然

摘 要：本文以成本核算制度理論為基礎(chǔ)，以案例展開分析。介紹M房地產(chǎn)公司的概況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，針對(duì)M房地產(chǎn)公司成本核算制度現(xiàn)狀，分析存在的問題：成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)、房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面、房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。進(jìn)而探討產(chǎn)生的原因：缺乏房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理的明確規(guī)定，和M房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員能力參差不齊，制定粗略。最后根據(jù)實(shí)情，提出建議：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)和實(shí)際管理需要，按單元進(jìn)一步詳細(xì)劃分成本核算對(duì)象；依據(jù)開發(fā)期、功能、單元設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”明細(xì)科目，完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集；考慮配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的情況，設(shè)置“應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；開發(fā)成本；成本核算制度

1.引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化，就變得十分必要。

2.M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀

2.1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分：土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)；物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。

2.2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。

在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。

3.M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議

3.1細(xì)化成本核算對(duì)象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。

3.2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬?！伴_發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期項(xiàng)目——商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括：土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。

3.3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項(xiàng)目——商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項(xiàng)目——商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施——第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下：

①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一 XX

貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄

借：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：

借：應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本

④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為：

借：應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品 （作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

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