解析房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制

鞏龍

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)信托投資基金不同于一般的信托產(chǎn)品，一般的信托產(chǎn)品以高端金融產(chǎn)品為主，其資金的募集是針對(duì)少數(shù)投資人員實(shí)施，并且其主要構(gòu)成是機(jī)構(gòu)投資者。而房地產(chǎn)信托基金是集合投資基金，募集對(duì)象為特定的投資者，基金效益呈現(xiàn)為大眾化。尤其是近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的急速崛起，使得房地產(chǎn)信托投資基金得到了一定的發(fā)展，但是相較于其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言還存在一定的距離?；诖耍恼陆Y(jié)合了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作存在風(fēng)險(xiǎn)，明確了相關(guān)的運(yùn)作模式選擇，并在此基礎(chǔ)上提出了有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，希望能為我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金未來(lái)廣闊的發(fā)展空間奠定基礎(chǔ)，從而更好的為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 運(yùn)作模式選擇 風(fēng)險(xiǎn)控制

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金還處于初期階段，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的基金化產(chǎn)品也處于嘗試階段，故此，必須重視房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式的選擇以及風(fēng)險(xiǎn)的控制，只有在此基礎(chǔ)上才能更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信息投資基金健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。

一、開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作的必要性

近段時(shí)間，我國(guó)央行多次加息，同時(shí)也多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由于這一政策的影響，我國(guó)商業(yè)銀行的貸款規(guī)模大大下降，使得我國(guó)各行各業(yè)的貸款都收緊了。銀行開(kāi)放貸款的門(mén)檻增加，意味著房地產(chǎn)在銀行方面的信貸規(guī)模會(huì)隨之而減少，在這種房地產(chǎn)政策不斷更新、融資貸款渠道不斷減少的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給成為了影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。要改善這一問(wèn)題，房地產(chǎn)信托投資基金的選擇和運(yùn)用就成為必然趨勢(shì)。相較于銀行貸款，房地產(chǎn)信托投資基金成本更高，所獲得的收益也會(huì)高出很多。但同時(shí)，高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，由此可知，展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)用模式的選擇分析以及風(fēng)險(xiǎn)控制十分有必要，且具有重要的意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信息投資基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信息投資基金面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策、法律等有關(guān)，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自各個(gè)參與方和項(xiàng)目本身，與REITs的運(yùn)作模式緊密相關(guān)。可以簡(jiǎn)要從行業(yè)、融資方、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目本身四個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，具體如下：

從行業(yè)角度看，REITs從設(shè)計(jì)到發(fā)行，以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)都受到宏觀政策以及法律法規(guī)的影響，作為物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利得到償還本息的現(xiàn)金流也要考慮整體宏觀環(huán)境以及市場(chǎng)供需情況。

從融資方角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，或者經(jīng)營(yíng)不善，很容易導(dǎo)致資金鏈的斷裂，從而難以按時(shí)還本付息，這會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等，也受到融資方實(shí)力、資質(zhì)的影響。

從風(fēng)險(xiǎn)控制角度看，REITs在設(shè)計(jì)上是否存在嚴(yán)重缺陷將直接影響項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)，管理人的專業(yè)水平以及和委托人直接的委托代理關(guān)系也會(huì)影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

從項(xiàng)目本身的角度來(lái)看，該REITs能否產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流，受到房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地理位置、設(shè)計(jì)是否滿足大眾需求、質(zhì)量等因素的影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式的選擇分析

（一）組織形式方面

房地產(chǎn)信托投資基金主要有兩種組織形式，公司型和契約型。公司型基金的資產(chǎn)是投資者的，董事會(huì)選舉由投資者完成，董事會(huì)再對(duì)基金管理公司進(jìn)行選擇，最后由基金管理公司完成基金業(yè)務(wù)的管理。在公司型組織形式中，投資者擁有對(duì)基金運(yùn)作的各大事項(xiàng)進(jìn)行發(fā)言與表決的權(quán)利;契約型組織形式是根據(jù)國(guó)家信托法而成立的。這種形式的基金需要基金管理公司、托管人及投資者三方簽訂信托契約，所以，契約型組織形式的基金中，投資者不具備管理基金的權(quán)利。

通過(guò)對(duì)比兩者來(lái)說(shuō)，公司型組織形式的基金更有效于保障投資人權(quán)益，當(dāng)前國(guó)外的金融市場(chǎng)多選擇此組織形式。不過(guò)根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式的選擇時(shí)應(yīng)側(cè)重于契約型基金，這是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)投資基金的法律并不完善，但房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)用對(duì)法律要求較高。我國(guó)目前基金投資主要存在于證券行業(yè)，且并沒(méi)有公司型基金，因此，公司型基金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，也沒(méi)有成熟的運(yùn)用條件，所以契約型的運(yùn)用受到的法律約束相對(duì)較小。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理能力與公司型基金的要求不符，信息的不對(duì)稱會(huì)導(dǎo)致經(jīng)理人做出逆向選擇，影響股東利益，因此，公司型基金的運(yùn)用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

（二）交易方式方面

相較于國(guó)外的開(kāi)放型交易方式而言，我國(guó)在交易方式的選擇上，應(yīng)側(cè)重于選擇封閉型，因?yàn)槲覈?guó)管理水平和資本市場(chǎng)都還不夠成熟。首先，我國(guó)基金管理人才不足，管理水平也不夠完善，管理人需要對(duì)金融、商業(yè)運(yùn)作、房地產(chǎn)行業(yè)等方面有足夠的了解，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展情況而言，還存在著很多問(wèn)題，因此，應(yīng)選擇對(duì)管理要求較低的封閉型交易方式;其次，我國(guó)房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)的發(fā)展還不夠，投資者可以隨時(shí)雖會(huì)，因此開(kāi)放型交易方式要求基金管理人有大量的資金在房地產(chǎn)中進(jìn)行投資。而我國(guó)證券市場(chǎng)的不成熟，限制了投資對(duì)象的流動(dòng)，不利于投資人的贖回，封閉型交易方式對(duì)投資者的贖回要求較低，可以隨時(shí)贖回，因此資金使用率更高，所以，經(jīng)營(yíng)效果會(huì)大概率高于開(kāi)放式交易方式。

四、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加，而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問(wèn)題在于，局部過(guò)熱以及房地產(chǎn)行業(yè)存在著結(jié)構(gòu)性過(guò)剩兩方面。信托公司可以通過(guò)選擇、改變投資區(qū)域、投資項(xiàng)目類型、投資金額、投資時(shí)長(zhǎng)等方式，靈活地預(yù)防和規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以此保障投資者的權(quán)益。同時(shí)，信托公司在進(jìn)行投資的時(shí)候需要對(duì)以往單一的投資計(jì)劃加以改變，充分堅(jiān)持分散投資的原則，但是保守的選擇低風(fēng)險(xiǎn)或接近無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目也并不值得運(yùn)營(yíng)，低風(fēng)險(xiǎn)也就預(yù)示著較低的收益，說(shuō)明資金運(yùn)行效率比較低，信托公司需要實(shí)施多樣化的組合投資，促使比較高風(fēng)險(xiǎn)但是收益也相對(duì)更高的項(xiàng)目與低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有效組合在一起，充分降低信托公司面臨的平均風(fēng)險(xiǎn)，形成更加有效的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

（二）項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

由于市場(chǎng)銷(xiāo)售前景、內(nèi)部糾紛、資金短缺等客觀因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是不可避免的。故此，在投資項(xiàng)目及市場(chǎng)方面風(fēng)險(xiǎn)的控制方面，信托公司需要在項(xiàng)目選擇之前，委托具有市場(chǎng)信譽(yù)的房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行全面分析和評(píng)估，以此提高信托公司對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位、銷(xiāo)售前景等多方面的了解程度，有效規(guī)避項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)。此外，信托公司還可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、資金、信譽(yù)等多方面進(jìn)行調(diào)查，選擇在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力、信譽(yù)等各方面都更為優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資;還可以通過(guò)增加土地房產(chǎn)抵押、三方保證等措施提高安全性，在項(xiàng)目開(kāi)展的過(guò)程中，重視對(duì)資金的監(jiān)控等。通過(guò)以上多種方式，對(duì)投資項(xiàng)目及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，信托公司就能夠在一定程度上有效降低風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地保障信托基金的安全性及保障各方利益。

（三）不斷完善法律及監(jiān)督管理體系

信托投資公司應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行基金管理，并應(yīng)接受銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)的監(jiān)督管理。同時(shí)，還應(yīng)重視產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，信托公司應(yīng)結(jié)合商業(yè)銀行、律師、房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)等多種機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，從資金、法律、收益等多方面，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督，提高對(duì)受托人的約束。此外，要建立健全的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)量化處理，有效預(yù)測(cè)且計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)值，從而保障受托方的經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，通過(guò)房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)作用來(lái)說(shuō)，重視房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作的研究與分析十分重要且必要。好的房地產(chǎn)投資信托基金能夠擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，能有效解決資金不足等問(wèn)題，與此同時(shí)重視其中存在風(fēng)險(xiǎn)因素，并加以控制，不僅能更好的保障受托方的收益，同時(shí)也是促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。

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作者單位：人保投資控股有限公司