資金面緊張與瘋狂拿地背后的房企策略

摘要：我們更應(yīng)該冷靜研究市場(chǎng)大趨勢(shì)走勢(shì)，把握市場(chǎng)大勢(shì)順勢(shì)而為，而不是圖一時(shí)之快，拿地的時(shí)候爽一把就算了，甚至對(duì)賭未來(lái)樓市調(diào)控政策尤其是限購(gòu)限價(jià)限簽等政策會(huì)取消否則，現(xiàn)在拿地生猛激進(jìn)，后期銷(xiāo)售都是問(wèn)題，甚至無(wú)法解套

關(guān)鍵詞：資金面;高周轉(zhuǎn);深耕布局

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：13

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0026-27 收稿日期：2020-05-20

最近，合生在北京東南三環(huán)絕版位置耗資近180億元拿地，堪稱(chēng)生猛，相比前幾年在土地市場(chǎng)的低調(diào)，更是形成鮮明的反差。除了合生，今年以來(lái)拿地生猛并且有特點(diǎn)的還有那么幾家，比如綠城在北京（大股東中交大本營(yíng)）和浙江市場(chǎng)（綠城大本營(yíng)）積極布局，截止到4月底今年拿地金額已超200億元;龍光也比較激進(jìn)，積極深耕大灣區(qū)，尤其是廣深兩個(gè)城市，今年以來(lái)拿地金額也超過(guò)200億元，當(dāng)然廣深是拿地大頭兒;建發(fā)今年3月底4月初也開(kāi)始發(fā)力，4天耗資140億元，在蘇州、無(wú)錫、南京、成都等城市兇猛搶地，截止目前為止拿地金額也接近200億。

當(dāng)然一部分民企拿地也比較積極，比如新城恢復(fù)拿地后今年拿地金額也超200億元，祥生、金科、藍(lán)光、中駿、濱江等房企布局也比較積極。

眾所周知，“疫情”影響下，盡管融資環(huán)境也略顯寬松，但是，大部分房企資金面仍然相對(duì)緊張，那么，為何當(dāng)前仍然積極拿地？當(dāng)前房企積極拿地與資金面緊張背后反映出當(dāng)前企業(yè)哪些策略變化？不同類(lèi)型房企積極拿地背后考量有差異，大體上可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行分析：

首先，類(lèi)似綠城、建發(fā)之類(lèi)央企國(guó)企背景的房企就不用多說(shuō)了，這些企業(yè)仍然可以拿到低成本融資，自身是有優(yōu)勢(shì)的，因此，它們可以在拿地“窗口期”針對(duì)核心一、二線(xiàn)城市或自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域積極深耕布局。尤其是綠城這一輪拿地，相比中交成為大股東之前，這一輪拿地“窗口期”踩得比較準(zhǔn)，有點(diǎn)“穩(wěn)準(zhǔn)狠”的感覺(jué)。

其次，大部分企業(yè)當(dāng)前資金面緊張，杠桿率也比較高，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的房企來(lái)講，通過(guò)拿高周轉(zhuǎn)的地塊快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

以祥生為例，從祥生進(jìn)入的城市來(lái)看，大部分仍然在三、四線(xiàn)城市，甚至在長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域下沉至百?gòu)?qiáng)縣域城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，這些城市大部分是與高周轉(zhuǎn)速度匹配的城市為主。一方面，祥生有規(guī)?；枨?，繼續(xù)積極布局拿地，另一方面通過(guò)拿可以高周轉(zhuǎn)的地塊，加快銷(xiāo)售回款，這也是通過(guò)高周轉(zhuǎn)降低資金壓力對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)。

最近祥生在杭州投資40多億元拿地，深耕布局這樣的二線(xiàn)城市，這是千億元規(guī)模之后做城市、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化的結(jié)果。一、二線(xiàn)城市周轉(zhuǎn)速度慢但是可以做利潤(rùn)，三、四線(xiàn)城市利潤(rùn)承壓但可以促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)，祥生現(xiàn)階段的必選項(xiàng)就是在兩者中做平衡。作為浙江企業(yè)，祥生不乏市場(chǎng)敏感度，上市需求也推動(dòng)其利用杠桿和這樣的機(jī)會(huì)做一些土儲(chǔ)動(dòng)作。

此外，現(xiàn)在拿地還可以增加今年的總銷(xiāo)售金額，房企現(xiàn)在積極拿地對(duì)于回補(bǔ)業(yè)績(jī)的訴求明顯。

比如上面筆者提到的其中一家房企，這兩月之所以積極拿地，是因?yàn)榻衲昕備N(xiāo)目標(biāo)定好了，如果不拿地補(bǔ)倉(cāng)，今年就無(wú)法實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)目標(biāo)，在6月底之前拿地，還是有機(jī)會(huì)為今年總銷(xiāo)做點(diǎn)貢獻(xiàn)的。

最后，當(dāng)然現(xiàn)在拿地還是有“窗口期”的，畢竟在“疫情”影響下，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，起碼部分龍頭房企比如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等均放緩了拿地步伐，對(duì)于部分中小房企來(lái)講，彎道超車(chē)、提升市場(chǎng)地位仍然有可能性。因此，我們看到盡管行業(yè)資金面整體仍然相對(duì)緊張，但是土地市場(chǎng)熱度并不減，一部分中小房企反而成為這一輪土地市場(chǎng)的主角。

當(dāng)然，積極拿地布局的同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟樓面價(jià)上升了，利潤(rùn)空間也壓縮了;市場(chǎng)環(huán)境雖然復(fù)蘇了，但是也并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈;土地市場(chǎng)繁榮的背后還有世茂收購(gòu)福晟、泰禾協(xié)信等房企引入戰(zhàn)投等事件。

因此，我們更應(yīng)該冷靜研究市場(chǎng)大趨勢(shì)走勢(shì)，把握市場(chǎng)大勢(shì)順勢(shì)而為，而不是圖一時(shí)之快，拿地的時(shí)候爽一把就算了，甚至對(duì)賭未來(lái)樓市調(diào)控政策尤其是限購(gòu)限價(jià)限簽等政策會(huì)取消。否則，現(xiàn)在拿地生猛激進(jìn)，后期銷(xiāo)售都是問(wèn)題，甚至無(wú)法解套。

作者簡(jiǎn)介：張宏偉，獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人。