關(guān)于市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用探討

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于增值快、收益高，因此成為一個(gè)投資熱點(diǎn)，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。本文首先指出房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，然后介紹了市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用，最后總結(jié)了幾點(diǎn)改進(jìn)措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；市場(chǎng)法；改進(jìn)措施

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，指的是按照規(guī)范的流程，采用科學(xué)的原則，在法律、法規(guī)、政策的范圍內(nèi)，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，才能維護(hù)投資人的合法利益。以下結(jié)合個(gè)人實(shí)踐，探討了市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，目前主要分為兩種形式：一是采用成本法、收益法、市場(chǎng)法，注重?cái)?shù)學(xué)計(jì)量，建立數(shù)學(xué)模型，在投入產(chǎn)出的角度評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值，其評(píng)估結(jié)果更加公平合理。二是采用利潤(rùn)法、剩余法，結(jié)合市場(chǎng)交易信息和以往經(jīng)驗(yàn)，來(lái)推算出房地產(chǎn)的價(jià)格。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系的應(yīng)用，傾向于第二種方法，基本不會(huì)使用數(shù)學(xué)模型。

二、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)法就是在房地產(chǎn)交易中，選擇一定數(shù)量符合相關(guān)條件的交易案例，和評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，然后調(diào)整成交價(jià)格，得到房地產(chǎn)的參考價(jià)值。結(jié)合實(shí)踐，市場(chǎng)法的適用范圍比較廣泛，一是成套住宅，例如普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等；二是商業(yè)用房，例如寫(xiě)字樓、商鋪、廠房等。

（一）實(shí)施步驟

在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，市場(chǎng)法的實(shí)施步驟如下：①搜集案例，選擇符合條件的房地產(chǎn)交易案例，記錄成交價(jià)格、成交日期等信息。②選取案例，在所有搜集到的案例中，選擇至少3個(gè)最接近的交易案例。③處理成交價(jià)格，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多，例如正常交易和特殊交易、成交日期和估價(jià)時(shí)間、實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況。結(jié)合這些因素，對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行處理，消除實(shí)例成交價(jià)格和估價(jià)對(duì)象之間的差異。④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，采用數(shù)學(xué)方法，計(jì)算多個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值，利用均值獲得比準(zhǔn)價(jià)格。

（二）不足之處

第一，不滿足房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。為了刺激房地產(chǎn)交易，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)采用贈(zèng)送面積的形式，來(lái)提高交易人的積極性。本質(zhì)上來(lái)看，贈(zèng)送面積會(huì)促使實(shí)際開(kāi)發(fā)面積超額，但不用繳納土地出讓金，雖然提高了少量成本，但能獲得較大收益。相比于取得的建筑面積，開(kāi)發(fā)商獲得贈(zèng)送面積，基本沒(méi)有支付土地出讓金，而只是付出施工成本，因此會(huì)影響交易價(jià)格。

第二，交易案例收集難度大。在普通商品房中，評(píng)估人員采用市場(chǎng)法時(shí)，會(huì)選擇至少三個(gè)相近的產(chǎn)品進(jìn)行參照。為了方便工作，大多選擇同一個(gè)小區(qū)內(nèi)、戶型相同、位置相近的房產(chǎn)案例。然而，實(shí)際收集案例時(shí)，受到贈(zèng)送面積、樓盤(pán)復(fù)合化的影響，收集難度會(huì)不斷提高。此外，完成交易的案例，其成交價(jià)格具有歷史性；利用這個(gè)價(jià)格評(píng)價(jià)待估房產(chǎn)，會(huì)影響評(píng)估的準(zhǔn)確性。

第三，法律法規(guī)不斷變化?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》出臺(tái)前，贈(zèng)送面積不計(jì)入購(gòu)房款項(xiàng)，且房產(chǎn)證上的建筑面積沒(méi)有涵蓋這一項(xiàng)。在此影響下，不少開(kāi)發(fā)商鉆法律的空白區(qū)域，樓盤(pán)實(shí)際面積超過(guò)土地出讓金取得的面積；同時(shí)也帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。對(duì)于這種情況，評(píng)價(jià)人員只能根據(jù)實(shí)際情況和自身經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展工作。隨著法律法規(guī)的更新，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作提出了新要求，評(píng)估人員不得不注意其中的變化。

第四，具有較強(qiáng)的形式感。資產(chǎn)評(píng)估屬于會(huì)計(jì)工作的一個(gè)分支，法律法規(guī)并不能真實(shí)反映出交易的實(shí)際內(nèi)容，必須依靠交易實(shí)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。評(píng)估人員評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，主要依據(jù)購(gòu)房合同或房產(chǎn)證上的建筑面積，一旦評(píng)估面積小于實(shí)際可以利用的面積，就會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、市場(chǎng)法應(yīng)用在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的改進(jìn)措施

（一）參考最新法律法規(guī)

在國(guó)內(nèi)，最新版的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》于2014年出臺(tái)，針對(duì)贈(zèng)送面積這一問(wèn)題，做出明確的解釋和規(guī)定，例如：贈(zèng)送面積是否計(jì)入建筑面積，計(jì)入或不計(jì)入的條件，計(jì)入面積的比例等。對(duì)此，應(yīng)該結(jié)合贈(zèng)送面積的形式、規(guī)格，明確需要計(jì)入建筑面積的大小、不需計(jì)入建筑面積的大小，然后才能開(kāi)展下一步工作。該項(xiàng)法律法規(guī)的使用，雖然處于應(yīng)用初期，但具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，因此評(píng)估人員必須按照最新法律法規(guī)執(zhí)行，為評(píng)估工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）依據(jù)使用面積計(jì)算

結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于含有贈(zèng)送面積的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)付或少付土地出讓金，且這部分贈(zèng)送的面積沒(méi)有在購(gòu)房合同、房產(chǎn)證上顯示。結(jié)合實(shí)際情況，有沒(méi)有贈(zèng)送面積，成為開(kāi)發(fā)商、投資者共同關(guān)注的一個(gè)內(nèi)容；從使用功能上來(lái)看，贈(zèng)送面積和銷售面積的功能是相同的。在支付款項(xiàng)中，贈(zèng)送面積費(fèi)用已經(jīng)支付，因此這部分面積的擁有人、使用人均是投資者。由此可見(jiàn)，評(píng)估人員開(kāi)展工作時(shí)，不應(yīng)該只拘泥于法律法規(guī)，還要依據(jù)使用面積進(jìn)行計(jì)算。

（三） 拆分評(píng)估對(duì)象

搜集案例時(shí)，首先拆分評(píng)估對(duì)象，做法如下：第一，先計(jì)算贈(zèng)送面積的成本，扣除這部分面積后，搜集剩余建筑面積相近的參照物。選取案例時(shí)，不一定和待估房產(chǎn)的戶型相同，去除贈(zèng)送面積后的建筑面積相近即可。第二，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行拆分后，計(jì)算分為兩個(gè)部分，步驟和公式入下：①計(jì)算贈(zèng)送面積的成本，公式是：價(jià)格=贈(zèng)送面積×不計(jì)入建筑面積的比例×單位成本；建筑面積單價(jià)=（成交價(jià)-贈(zèng)送面積價(jià)格）÷（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積的比例）。②采用市場(chǎng)法，計(jì)算建筑面積。③計(jì)算待估對(duì)象的價(jià)格，公式是：價(jià)格=評(píng)估對(duì)象單價(jià)×（建筑面積+贈(zèng)送面積×計(jì)入建筑面積的比例）+贈(zèng)送面積×不計(jì)入建筑面積的比例×單位成本。

（四）建立比較基礎(chǔ)

第一，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。確定可比實(shí)例的成交價(jià)是否包含債權(quán)債務(wù)，是否包含建（構(gòu)）筑物以外的其他資產(chǎn)或權(quán)益，是房地合一還是房地分離，是否存在附帶建（構(gòu)）筑物或權(quán)益，以及上述情況與估價(jià)對(duì)象是否一致或存在差異。第二，統(tǒng)一付款方式。確定可比實(shí)例成交價(jià)的付款方式是否存在分期，確定分期長(zhǎng)短、分期次數(shù)，通常以一次性全額付款為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行折算。第三，統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)應(yīng)由交易雙方負(fù)擔(dān)，但實(shí)際交易中常有一方負(fù)擔(dān)的情況，應(yīng)確定并折算為一致。第四，統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。確定是采用單價(jià)還是總價(jià)，幣種一般采用人民幣，確定面積的內(nèi)涵及計(jì)量單位并折算為一致。

（五） 利用數(shù)學(xué)模型

針對(duì)因素差異問(wèn)題，調(diào)整后才能減少人員主觀性的影響。具體操作時(shí)，可以采用層次分析法，建立數(shù)學(xué)模型，分析待估房產(chǎn)和對(duì)比實(shí)例之間的差異。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，首先按照各項(xiàng)因素的重要程度，將重要的分為一組，次要的分為一組，待估房產(chǎn)涉及的因素分為一組。然后對(duì)每一組計(jì)算線性代數(shù)，確定優(yōu)先權(quán)重。最后將各個(gè)優(yōu)先權(quán)重相加，用來(lái)調(diào)整因素的差異性，可以解決這個(gè)問(wèn)題。如此，能提高價(jià)值評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，減少相關(guān)因素的干擾。

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值成為投資者的關(guān)注要點(diǎn)。本文以市場(chǎng)法為核心，介紹了實(shí)施步驟，指出目前存在的問(wèn)題。對(duì)此，評(píng)估人員只有參考最新法律法規(guī)，依據(jù)使用面積計(jì)算，拆分評(píng)估對(duì)象，建立比較基礎(chǔ)，并利用數(shù)學(xué)模型，才能提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

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作者簡(jiǎn)介：曹民偉，出生年月：1986年11月，籍貫：蘇州，學(xué)歷：本科，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，通信工程師， 職業(yè)資格：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，注冊(cè)咨詢工程師（投資）。