新常態(tài)下東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與思考

邵繼紅　黃瑜

摘要：粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略的提出，對(duì)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，文章通過(guò)分析東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)果表明：東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)存在市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾逐顯、房?jī)r(jià)漲速過(guò)快、市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善等問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上，提出了促進(jìn)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：東莞市;房地產(chǎn)市場(chǎng);問(wèn)題;對(duì)策

一、引言

粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略是國(guó)家層級(jí)的重要戰(zhàn)略，為大灣區(qū)幾大城市帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，東莞市也不例外。東莞市具有優(yōu)越的核心地理位置，毗鄰港澳，背靠廣州，前擁深圳，既是廣州、深圳和香港的經(jīng)濟(jì)走廊重要卡口，又是廣州、深圳科技創(chuàng)新走廊的重要組成部分，為東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，問(wèn)題和矛盾也逐漸凸顯，如何解決東莞市房地產(chǎn)現(xiàn)存問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)東莞市未來(lái)發(fā)展具有重大意義。

二、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩

近年來(lái)，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩（如圖1所示），2011年至2019年上半年期間，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額僅在2013年和2014年有稍明顯增長(zhǎng)外，其余年份增長(zhǎng)都較為緩慢。在2018年，東莞市商品房屋建筑施工面積和竣工面積都有所下降，其中，施工面積下降2.9%，為4421.66萬(wàn)平方米;竣工面積下降18.7%，為382.83萬(wàn)平方米。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積減少，2018年，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資為736.79億元，僅比2017年增長(zhǎng)4.9%，其中住宅完成投資比2017年增長(zhǎng)2.6%，為525.85億元。目前東莞市統(tǒng)計(jì)局公布了2019年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，截止2019年6月30日，東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資344.26億元，同比增長(zhǎng)7.2%。

（二）房地產(chǎn)住宅銷售面積呈下降趨勢(shì)

近年來(lái)，東莞市房地產(chǎn)住宅銷售面積呈下降趨勢(shì)（如圖2所示），2011至2019年上半年期間，東莞市房地產(chǎn)住宅銷售面積僅在2013年和2015年有明顯增長(zhǎng)外，其余年份均呈下滑趨勢(shì)。受調(diào)控政策的影響，2016年?yáng)|莞市房地產(chǎn)住宅銷售面積急劇下滑，從2016年的887.01萬(wàn)平方米下降至2017年的556.62平方米，調(diào)控效果明顯。2018年以來(lái)，受供地減少，投資熱度減弱等影響，東莞市樓市逐步回歸理性，2018年?yáng)|莞市商品住宅銷售金額同比下降1.6%，為906.00億元，商品住宅銷售面積為506.83萬(wàn)平方米，下降8.9%。截止2019年6月30日，東莞市商品住宅共計(jì)成交21428套，商品住宅銷售面積240.82萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)5.9%，房地產(chǎn)住宅銷售面積雖然有所上升，但市場(chǎng)仍持續(xù)處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

三、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾逐顯

近年來(lái)，受東莞市樓市調(diào)控政策的影響，土地拍賣市場(chǎng)受到嚴(yán)格控制，土地供應(yīng)量減少，同時(shí)受到房地產(chǎn)開發(fā)公司資金緊張等因素影響，地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾逐顯。截止2019年6月30日，東莞市共計(jì)推出數(shù)量比2018年上半年減少19.9%，共計(jì)商品住宅18196套，但東莞市成交商品住宅共計(jì)21428套，銷供比為1.18，東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，東莞城區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)狀尤為顯著，全市僅松山湖地區(qū)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，原因是隨著松山湖高科技園區(qū)的建立，華為等大企業(yè)的入駐，松山湖的樓市均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)一平，價(jià)格相對(duì)較高，且需求已經(jīng)在前期釋放，所以導(dǎo)致出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況。

（二）商品住宅成交均價(jià)漲速過(guò)快

2011年?yáng)|莞市商品住宅成交均價(jià)僅7644.63元/m2，隨著東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾逐漸凸顯，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，在2016年突破萬(wàn)元大關(guān)，成交均價(jià)達(dá)到13780.12元/m2。2019年上半年?yáng)|莞市商品住宅成交均價(jià)比2018年上半年上漲14%，成交均價(jià)為19380元/m2，但2019年上半年月度成交波動(dòng)較大，成交均價(jià)最低是1月份，為18964元/m2，成交月份最高是5月份，達(dá)到20133元/m2，其中，松山湖成交均價(jià)最高，超過(guò)30000元/m2。整體來(lái)看，東莞市全市商品住宅成交均價(jià)整體漲速偏快。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善

近年來(lái)，隨著調(diào)控不斷深入，東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)亂象得到有效規(guī)范，但是市場(chǎng)上仍存在著操縱房?jī)r(jià)房租、優(yōu)先關(guān)系戶、捂盤惜售、“曲線”收取號(hào)頭費(fèi)、制造搶房假象、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等市場(chǎng)亂象。主要是由于東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系不完善，監(jiān)管和執(zhí)法不力的原因，一些開發(fā)商、炒房團(tuán)、黑中介為了自己的利益不惜觸犯法律底線，為東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展埋下隱患。

四、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

（一）粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略帶來(lái)政策利好

2019年2月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，東莞市作為大灣區(qū)戰(zhàn)略的重要部分，被8次提及?！痘浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》指出在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中，東莞市具有重要的戰(zhàn)略地位，要構(gòu)建以深圳、東莞為核心中樞建立世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略提出給東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)政策利好。

（二）東莞濱海灣新區(qū)戰(zhàn)略帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇

2019年5月26日，《東莞濱海灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（2019-2035年）》審核通過(guò)，其中提出將支持東莞與香港合作共同建設(shè)東莞市濱海灣新區(qū)，東莞市濱海灣新區(qū)位于東莞西南沿海區(qū)域、并且處在珠江口東西岸交匯處，地理位置優(yōu)越，東莞市濱海灣新區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)的特色合作平臺(tái)之一、在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略中具有重要地位，為東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。

（三）深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)政策福利外溢

2019年8月18日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》發(fā)布，其中提到要積極推動(dòng)深莞惠聯(lián)動(dòng)發(fā)展。隨著穗莞深城際鐵路即將通車，將進(jìn)一步加快深圳與東莞的連動(dòng)速度，預(yù)計(jì)2024年深莞迎來(lái)30分鐘生活圈。東莞作為“臨深第一城”，享受深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)政策福利外溢的機(jī)會(huì)點(diǎn)和覆蓋面將更多，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)也將成為受益面之一。

（四）大灣區(qū)迎來(lái)香港人群置業(yè)熱潮

近年來(lái)， 來(lái)大陸定居的香港居民數(shù)量急劇上升，截止2019年9月底，已經(jīng)有20萬(wàn)香港居民申請(qǐng)了居住證。2019年11月6日，《粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議》提出要給香港居民在內(nèi)地購(gòu)買房屋提供便利，使香港居民享有與購(gòu)房當(dāng)?shù)鼐用裢鹊拇觯梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著港人在內(nèi)地置業(yè)政策逐漸放松，大灣區(qū)將迎來(lái)香港人群置業(yè)熱潮。

五、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

（一）合理調(diào)控供需，緩解供不應(yīng)求的矛盾

解決東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題，有利于東莞市抓住新常態(tài)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，針對(duì)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題，需要政府對(duì)于供需進(jìn)行預(yù)調(diào)控，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅土地供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)，緩解供不應(yīng)求的矛盾。

1. 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅土地供給

東莞市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行調(diào)控，最宏觀手段之一就是從源頭進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)增加住宅土地供給滿足市場(chǎng)需求，還能夠緩解東莞市土地市場(chǎng)的過(guò)熱情緒。一方面，要對(duì)住宅土地供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行優(yōu)化，要根據(jù)各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的實(shí)時(shí)變化，對(duì)住宅土地供應(yīng)量進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，在商品住宅供過(guò)于求的地區(qū)，例如松山湖地區(qū)，要控制住宅土地供應(yīng)量。在東莞市商品住宅供不應(yīng)求矛盾凸顯的地區(qū)，要增加住宅用地的供應(yīng)量，同時(shí)要對(duì)土地成交價(jià)格進(jìn)行控制，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;另一方面，要嚴(yán)格控制非住宅用地供應(yīng)，限定商業(yè)、辦公等非住宅用地供應(yīng)的供應(yīng)規(guī)模，對(duì)在建或已建成的非住宅商品房項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》坑猛?，例如可以申?qǐng)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀B(yǎng)老用房等用途。

2. 調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)

調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)，一方面對(duì)東莞市的新建樓盤戶型面積等因素進(jìn)行控制，調(diào)整大、中、小戶型的供給比例，因?yàn)橐话銊傂栌脩粲捎诮?jīng)濟(jì)原因，并不追求大戶型房源，但是剛需的中小型戶型房源數(shù)量不多，如果如果在新建的房地產(chǎn)項(xiàng)目中增加中小型戶型房源的比例能夠滿足剛需用戶的需求;另一方面，從東莞市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，合理加大保障性住房有效供給，滿足部分低收入群體的住房剛需，緩解東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。

（二）充分發(fā)揮政府職能和市場(chǎng)作用，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

針對(duì)東莞市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，東莞市應(yīng)充分發(fā)揮政府職能和市場(chǎng)作用，通過(guò)查處過(guò)度投機(jī)炒房行為、推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和促進(jìn)二手房和租賃市場(chǎng)發(fā)展等措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

1. 查處過(guò)度投機(jī)炒房行為

在中央重申“房住不炒”的主基調(diào)下，東莞市應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)行多限調(diào)控政策，依法嚴(yán)厲打擊各種投機(jī)炒房行為，包括哄抬價(jià)格、捂盤惜售、投機(jī)炒作未交付的商品房等行為，提高非本市常住人口在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的門檻，控制投機(jī)性炒房行為，平抑房?jī)r(jià)。

2. 推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立

抑制房?jī)r(jià)快速上漲，東莞市應(yīng)該積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，不斷完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度，制定并出臺(tái)一套完善、成熟，有利于東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的管理制度，嚴(yán)厲打擊“黑房企”、“黑中介”哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳等違法行為。通過(guò)推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立、制定相應(yīng)的約束機(jī)制、懲罰機(jī)制達(dá)到抑制房?jī)r(jià)快速上漲的目的。

3. 促進(jìn)二手房和租賃市場(chǎng)發(fā)展

促進(jìn)二手房和租賃市場(chǎng)發(fā)展，也能夠緩解東莞市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面。一方面，可以出臺(tái)相關(guān)的租房補(bǔ)貼福利政策，盤活住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)人們可以通過(guò)租房的形式滿足住房需求;另一方面，通過(guò)出臺(tái)二手房相關(guān)政策，積極吸引購(gòu)買力一般的客戶把目光投放到二手房市場(chǎng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)交易，能夠減少一手房的需求，從而平抑房?jī)r(jià)。

（三）推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序

1. 推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)

東莞市應(yīng)該健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控管理體系，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，對(duì)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，對(duì)政府和百姓都有利，可以達(dá)到“雙贏”的效果。一方面，系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到得實(shí)時(shí)信息可以為政府的決策提供有力依據(jù)，有助于政府判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、出臺(tái)有針對(duì)性的相關(guān)政策;另一方面，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，能夠讓百姓實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，增強(qiáng)百姓對(duì)樓市的理性判斷，從而達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

2. 積極開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)

東莞市市政府應(yīng)該聯(lián)合鎮(zhèn)住建局、經(jīng)信科局、房管所、規(guī)劃所等部門，專人組成小組，以東莞市房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介為對(duì)象，積極開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)，對(duì)東莞市在建樓房開展 “地毯式”專項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊樓市開發(fā)建設(shè)和銷售過(guò)程中的各種違法違規(guī)行為，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)領(lǐng)域廣告違法，哄抬物價(jià)、投機(jī)炒房等行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為絕不縱容，要從嚴(yán)查處，在整治后要跟進(jìn)各房地產(chǎn)企業(yè)和中介企業(yè)的整改落實(shí)效果，對(duì)拒不整改或者整改不到位的企業(yè)，給予記入黑名單，行政處罰等措施嚴(yán)肅處理，保障東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

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（作者單位：湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）