淺談房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要意義

丁楊洋

摘? ? 要：房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支，是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性很強(qiáng)的測(cè)繪工作。它測(cè)定的主要范圍是房屋及其用地，測(cè)量人員運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行房屋面積測(cè)定、房產(chǎn)調(diào)查等專業(yè)測(cè)繪工作。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，在不動(dòng)產(chǎn)的登記工作中占有重要的地位，關(guān)乎千家萬(wàn)戶利益。測(cè)繪成果服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記，成果的符合性和正確性，直接關(guān)系到登記工作是否能夠順利進(jìn)行，是否能保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中占有重要的地位。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;房產(chǎn)測(cè)繪;房屋面積;房屋調(diào)查

1? 房產(chǎn)測(cè)繪的作用

房產(chǎn)測(cè)繪有法律依據(jù)、財(cái)政稅收、社會(huì)服務(wù)和測(cè)繪服務(wù)的多方面的作用。房產(chǎn)測(cè)繪成果通過(guò)審核后，可以用于房屋的登記、交易、評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費(fèi)、城鎮(zhèn)規(guī)劃等，成果具有很強(qiáng)的權(quán)威性和公正性。

1.1? 法律方面的作用

房屋測(cè)繪為房屋的產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)的開發(fā)提供的成果資料是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移、交易和糾紛的依據(jù)。經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)部門確認(rèn)的測(cè)繪成果資料具有法律意義。房屋分戶圖作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力證書的附圖是權(quán)利人持有的合法、有效的證明，是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、登記權(quán)屬、保障權(quán)利人合法的重要依據(jù)。

1.2? 財(cái)政經(jīng)濟(jì)方面的作用

房產(chǎn)測(cè)繪的成果為房地產(chǎn)的評(píng)估、房地產(chǎn)稅費(fèi)、開發(fā)、交易、抵押等方面提供了數(shù)據(jù)和圖件等專業(yè)資料。

1.3? 社會(huì)服務(wù)方面的作用

房產(chǎn)測(cè)繪的成果不僅僅服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記，同樣也為城鄉(xiāng)規(guī)劃、工程建設(shè)、市政建設(shè)、環(huán)保、醫(yī)療、綠化等城鎮(zhèn)建設(shè)提供有關(guān)信息，結(jié)合測(cè)繪“多測(cè)合一”的改革，避免了數(shù)據(jù)的重復(fù)測(cè)繪，促進(jìn)了數(shù)據(jù)的共享。房產(chǎn)測(cè)繪成果中的房屋調(diào)查信息，例如建成年代、層次、用途、坐落位置等為房管部門和規(guī)劃部門提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為城鎮(zhèn)的進(jìn)一步規(guī)劃計(jì)劃和實(shí)施做鋪墊。

1.4? 測(cè)繪服務(wù)方面的作用

房產(chǎn)測(cè)繪具有更多的信息資源量大、涉及面廣、圖表邏輯性強(qiáng)，帶有一定的政府行為。房產(chǎn)測(cè)繪主要是對(duì)房屋和土地進(jìn)行測(cè)繪，提供的大量準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，反映了市場(chǎng)上房屋和土地的基本現(xiàn)狀，為各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、大數(shù)據(jù)和智慧城市提供重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。它為不動(dòng)產(chǎn)登記提供了有力而準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)源，同樣也是現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要基礎(chǔ)成果。

2? 房屋面積測(cè)算的依據(jù)準(zhǔn)確，提供高質(zhì)量服務(wù)

近年來(lái)，由于房屋設(shè)計(jì)理念的不斷改良和創(chuàng)新，促進(jìn)建筑形式日趨復(fù)雜，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.2000已經(jīng)難以滿足所有的測(cè)繪工作。加之購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，更加要求我們?cè)谶\(yùn)用和理解測(cè)繪規(guī)范和法規(guī)中，做到成果有理有據(jù)、合規(guī)合情。目前，對(duì)于規(guī)范中未能涉及的面積計(jì)算的問(wèn)題，很多的地市相應(yīng)出具的地方性的計(jì)算規(guī)則，對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》做合理的補(bǔ)充。例如：浙江省依托“多測(cè)合一”的改革制度，整合建筑行業(yè)的面積計(jì)算的規(guī)則，不僅解決了目前亟待解決的房產(chǎn)面積計(jì)算問(wèn)題，也進(jìn)一步的解決了建筑面積在各專業(yè)中、各階段計(jì)算規(guī)范不一致的問(wèn)題。浙江省的做法是很值得借鑒和學(xué)習(xí)的。但若在實(shí)際的操作中，遇到一些特殊的問(wèn)題，地方性的法規(guī)中不能沒(méi)有明示的，可以借鑒先進(jìn)地市的規(guī)則，但應(yīng)該在《項(xiàng)目技術(shù)書》中詳細(xì)描述，使面積的計(jì)算依據(jù)更加堅(jiān)實(shí)有力，并形成技術(shù)規(guī)則，為今后的工作積累經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)測(cè)繪技術(shù)的不斷提高，成果更好的服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記。

3? 房屋調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

房產(chǎn)測(cè)繪不僅僅是房屋及其用地的面積的測(cè)繪，還包含房屋調(diào)查。房屋調(diào)查的內(nèi)容包含坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、層次、房屋用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)糾紛和其他權(quán)利等基本情況。房產(chǎn)測(cè)繪工作要求在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪的同時(shí)，要對(duì)房屋進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查的結(jié)果體現(xiàn)在測(cè)繪的成果中。結(jié)合我的工作，就上述的要素中，房屋的用途、房號(hào)和層高在登記中的重要性談?wù)勎易约旱目捶ā?/p>

3.1? 房屋的用途

房屋的用途作為房產(chǎn)的抵押、交易、評(píng)估中的主要參數(shù)，對(duì)于房屋價(jià)值起到至關(guān)重要的作用。通常的情況下房屋的用途分為兩種，分別是現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途。現(xiàn)狀用途是指房屋在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘過(guò)程中或后期利用中的實(shí)際用途。規(guī)劃用途是指《建筑工程規(guī)劃許可證》或其他規(guī)劃手續(xù)賦予房屋的用途。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，用途的登記是其中重要的一部分。在許多的地市，如果登記中只顯示一種功能，那么不動(dòng)產(chǎn)登記部門，主要依據(jù)規(guī)劃部分的批準(zhǔn)文件認(rèn)定房屋的用途，即規(guī)劃用途。也有一部分的地市會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中同時(shí)登記規(guī)劃用途和現(xiàn)狀用途。我個(gè)人認(rèn)為，規(guī)劃用途更具有權(quán)威性，是規(guī)劃部門根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)、整體規(guī)劃、統(tǒng)籌運(yùn)作的綜合考量的結(jié)果，是促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要舉措，是維護(hù)權(quán)利人利益的重要依據(jù)，為提供更好的生態(tài)生活提供保障。因此，在房產(chǎn)測(cè)繪中，房屋的用途要重點(diǎn)研究規(guī)劃部門的規(guī)劃用途，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，形成相應(yīng)的測(cè)繪成果。工作的實(shí)際中，規(guī)劃部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中用途的理解會(huì)出現(xiàn)不對(duì)等，或者因?yàn)殡p方的系統(tǒng)平臺(tái)對(duì)于用途的認(rèn)定不一致，造成了測(cè)繪公司的一些困擾。結(jié)合我的工作，建議測(cè)繪公司與規(guī)劃部門、房管部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門可以建立良好的溝通機(jī)制，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)于房屋功能的分類，促進(jìn)整個(gè)流程上房屋用途的統(tǒng)一、規(guī)范，促使測(cè)繪成果更加嚴(yán)謹(jǐn)、合理。

3.2? 房號(hào)的規(guī)則

房屋的面積計(jì)算以幢為單位，登記系統(tǒng)中建立樓盤表一般也以幢為單位。房號(hào)作為識(shí)別本幢內(nèi)房屋的主要標(biāo)志，在本幢內(nèi)必須是唯一的?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中不動(dòng)產(chǎn)登記單元號(hào)是房屋的唯一碼，但在生產(chǎn)、生活中，房號(hào)更具有普遍性、通用型。結(jié)合我的工作，房號(hào)規(guī)則的確定應(yīng)遵循以下的原則：①符合不動(dòng)產(chǎn)登記部門的要求。部分地市對(duì)于房號(hào)有許多強(qiáng)制性的要求。比如：房號(hào)中不允許含有字母，地下房屋的房號(hào)中必須包含其所在部位的符號(hào)，同層房屋中不同功能不得采用同一房號(hào)的規(guī)則等;②符合人類生產(chǎn)、生活的習(xí)慣。比如人們習(xí)慣在住宅功能的房號(hào)前面加上單元，習(xí)慣在房號(hào)中包含樓層的信息，不同功能的房屋采用不同的房號(hào)規(guī)則，保持房屋房號(hào)的唯一性;③如果樓棟先期辦理了預(yù)售許可，現(xiàn)房的房號(hào)要與期房的房號(hào)盡量一致;④考慮樓盤的完整性和上下對(duì)應(yīng)關(guān)系。

3.3? 房屋的層高

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》相關(guān)描述，層高指房屋的上下兩層的樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。房屋的面積測(cè)繪主要分為面積預(yù)測(cè)和面積實(shí)測(cè)。預(yù)測(cè)面積主要用于辦理預(yù)售許可，測(cè)繪的成果中的房屋面積數(shù)據(jù)、房屋的屬性信息、房屋的分層分戶圖紙作為了購(gòu)房合同的主要依據(jù)和組成部分。實(shí)測(cè)面積主要用于辦理竣工備案登記，辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記。測(cè)繪的成果中的房屋面積數(shù)據(jù)、房屋的屬性信息、房屋的分戶圖紙作為了不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分。層高是房屋屬性信息的一部分。在面積預(yù)測(cè)項(xiàng)目中，層高的信息主要根據(jù)委托方提供的經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)的施工圖紙顯示的結(jié)構(gòu)層標(biāo)高計(jì)算而來(lái);而在面積實(shí)測(cè)中，層高主要根據(jù)測(cè)量人員的實(shí)地測(cè)量?jī)舾卟⒔Y(jié)合圖紙上的樓板的厚度計(jì)算而來(lái)。層高作為了合同中的房屋屬性信息的組成部分，并在房屋的評(píng)估、交易中決定的房屋價(jià)值的主要依據(jù)。因此，在房屋測(cè)繪中，不能專注于面積的測(cè)算，也要注意房屋屬性信息的調(diào)查。

4? 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪與人民群眾的生活息息相關(guān)，作為行業(yè)工作人員，要潛心研究測(cè)繪生產(chǎn)技術(shù)，掌握不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)管理等方面法律法規(guī)，不斷提高測(cè)繪成果的質(zhì)量，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供高標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂永江主編.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)—房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說(shuō)明[M].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

[2] 楊木壯，劉武，徐興彬等.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪[M].北京：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)出版社，2016.