房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范分析

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)糾紛 商品房預(yù)售合同 房屋買賣合同 商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 風(fēng)險(xiǎn)防范

作者簡介：張玲悅，北京市盈科（東莞）律師事務(wù)所，副主任，高級(jí)合伙人，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號(hào)：D922.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.203

房地產(chǎn)交易市場的活躍，不可避免引發(fā)糾紛，實(shí)務(wù)中這些常見問題到底如何處理，又如何防范？

一、 房地產(chǎn)糾紛中的典型法律風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合在近年來工作實(shí)務(wù)，常見房地產(chǎn)糾紛大致能夠分為下列幾種，其雖然各有不同，但提前了解有助于防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

（一）新房（一手）商品房預(yù)售常見糾紛問題

1.商品房預(yù)售合同糾紛中因商品房廣告宣傳而發(fā)生糾紛的案例較為常見

在惠州某臨海區(qū)域，一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在對(duì)外宣傳廣告中聲稱其開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)擁有可戶戶觀海、享有2公里私家海灘、配海上婚禮臺(tái)、游艇碼頭、甚至按3000元/m2的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修、引進(jìn)豪華酒店品牌進(jìn)行運(yùn)營管理等。交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)并沒有海上婚禮臺(tái)、游艇碼頭以及2公里私家海灘等對(duì)房屋價(jià)值有重大影響的配套設(shè)施，也沒有按承諾去委托豪華品牌酒店進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營管理。因此，買受人認(rèn)為，該開發(fā)商最終所交房屋以及所安排的托管服務(wù)與原宣傳、承諾嚴(yán)重不符。同時(shí)認(rèn)為，該行為直接導(dǎo)致涉案房產(chǎn)價(jià)值及升值空間大幅降低，為維護(hù)自身利益，訴請開發(fā)商支付違約金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該開發(fā)商在銷售廣告中就上述宣傳存在失實(shí)之處[1]。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是該開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。故，法院判決該開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。然，考慮到該地區(qū)房價(jià)上漲因素及廣告宣傳可能對(duì)消費(fèi)者權(quán)利造成的實(shí)際影響，法院酌情按房價(jià)的5%來確定某開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約金。

上述案件是商品房銷售中典型的因開發(fā)商在廣告宣傳中的問題引發(fā)的違約責(zé)任;此類糾紛的違約金，往往因合同無約定，而由法院酌情認(rèn)定。因此，在不同的案件中，會(huì)出現(xiàn)違約金的支持比例不一致的情況。

2.商品房銷售中的委托合同糾紛是商品房糾紛中常見的另一種糾紛

該類糾紛往往因商品房銷售中引入電商平臺(tái)或其他策劃代理公司而引發(fā)與三級(jí)市場即中介方的合同糾紛。具體為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司轉(zhuǎn)介客戶予電商平臺(tái)報(bào)備后到開發(fā)商現(xiàn)場進(jìn)行看房甚至交易完成后，卻出現(xiàn)中介與中介之間以及中介與電商平臺(tái)/開發(fā)商之間撞客現(xiàn)象導(dǎo)致不能結(jié)算傭金的情況。此時(shí)，由于客戶認(rèn)定規(guī)則往往由電商或開發(fā)商擬定，會(huì)出現(xiàn)不同甚至不合理的認(rèn)定規(guī)則，從而引發(fā)中介集體維權(quán)要求開發(fā)商支付血汗錢之現(xiàn)象。

3.商品房預(yù)售合同糾紛中的不能全面及時(shí)履行交付、權(quán)屬登記是第三種常見糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)周期通常會(huì)有2-3年時(shí)間，期間，若資金鏈未能及時(shí)跟上或與承包方之間合同糾紛導(dǎo)致在建設(shè)過程中工期延期;或者因開發(fā)商未能及時(shí)繳納稅款等導(dǎo)致遲延辦證之情形，根據(jù)買受人與開發(fā)商的合同約定，若開發(fā)商不能全面、及時(shí)履行上述義務(wù)通常會(huì)引發(fā)批量訴訟，導(dǎo)致被判令支付違約金之情形[2]。

4.商品房預(yù)售合同糾紛中往因宏觀調(diào)控政策引發(fā)糾紛而導(dǎo)致合同不能履行為第四種常見糾紛

近年來，多地為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，打擊惡意炒房，落實(shí)“房住不炒”的精神，相繼出臺(tái)相關(guān)宏觀調(diào)控政策，以維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的秩序。比如：出臺(tái)了限購令、限貸令。如深圳最新出臺(tái)政策，離婚人士無論是深戶還是非深戶，首付比例都大幅提高。當(dāng)商品房買賣合同的買受人以貸款方式支付尾期房款的，在合同訂立后，由于其本人或家庭已經(jīng)存在一定數(shù)量的房屋或者多筆房貸未結(jié)清，受限購甚至限貸政策的影響，將可能無法通過按揭貸款購買房屋甚至不再具備購房資格。此時(shí)，買賣合同因不可歸結(jié)于一方的因素而引發(fā)合同履約與否的風(fēng)險(xiǎn)，各方是否有權(quán)解除合同甚至要求相對(duì)方給付違約金？司法實(shí)務(wù)處理中，《認(rèn)購書》或《商品房買賣合同》訂立后，因新政策的出臺(tái)而導(dǎo)致不能貸款從而繼續(xù)履行合同的，買受人可依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定請求解除合同，并要求出賣人退回收受的房款本金、利息。倘若，非因上述宏觀調(diào)控政策影響，而因買受人自身征信、流水等導(dǎo)致交易不能的，則買受人往往會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任，具體以《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。

（二）二手房交易常見糾紛問題

1.房屋買賣合同糾紛是二手房糾紛中常見法律糾紛之一

房屋價(jià)格上漲還是下跌往往成為履約與否的風(fēng)向標(biāo)。二手房買賣案件中，賣方以房屋價(jià)格上漲拒不出售之情況時(shí)有發(fā)生，而有能力一次性付款的買方，往往在訴訟或仲裁中選擇繼續(xù)履行合同并要求對(duì)方按合同約定支付遲延履行的違約金[3]。

2.二手房因被司法查封引起執(zhí)行異議之糾紛是二手房交易中甚感糟心的糾紛之二

買受人許某向賣方黃某購買二手房，許某支付完首期款并代賣方黃某清償銀行抵押款后，黃某交付了房屋卻沒有過戶，被異議人邱某是另案申請執(zhí)行人，其對(duì)登記在賣方黃某名下的該物業(yè)進(jìn)行了查封。于是買受人許某作為案外異議人向執(zhí)行法院提出了異議，請求終止對(duì)該查封房屋的執(zhí)行，然該執(zhí)行異議被駁回。于是買受人許某通過執(zhí)行異議之訴向一審法院提起訴訟，請求停止對(duì)涉案物業(yè)的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除涉案物業(yè)的查封。一審法院審查后認(rèn)為，本案執(zhí)行異議爭議的焦點(diǎn)在于案外人許某所提供的證據(jù)能否在案件之中證明其享有涉案房產(chǎn)并足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益以及買受人許某對(duì)房屋未能及時(shí)辦理過戶手續(xù)是否存在過錯(cuò)。法院所能支持的不動(dòng)產(chǎn)異議理由為：在法院查封前簽訂合法有效的買賣合同并合法占有該不動(dòng)產(chǎn);以全額支付購房款，或按照法院要求交付執(zhí)行剩余價(jià)款;非買受人自身原因尚未辦理過戶登記手續(xù)四個(gè)條件。被異議的一方堅(jiān)持認(rèn)為房屋未交付以及未及時(shí)辦理過戶是案外人過錯(cuò)造成。本案之中，案外人許某認(rèn)為其在涉案物業(yè)查封前已經(jīng)簽訂有效的買賣合同，對(duì)已經(jīng)支付價(jià)款提供直接證據(jù)并就未支付的部分能按照法院要求進(jìn)行提存;雖然房屋沒入住但實(shí)際已經(jīng)交付之事實(shí)進(jìn)行了舉證;對(duì)未辦理登記手續(xù)非因案外人自身因素進(jìn)行了舉證。一審法院經(jīng)審理，支持了案外人許某的異議請求，認(rèn)為執(zhí)行法院不得執(zhí)行涉案房屋。二審亦予以維持該判決。二審后，委托人許某向執(zhí)行法院提交了生效文書，法院解除了對(duì)該房屋的查封，許某將余下未付款項(xiàng)按執(zhí)行法院的要求進(jìn)行扣劃后，被查封的房屋順利完成過戶。

（三）商業(yè)地產(chǎn)常見糾紛

自2011年開始，出現(xiàn)了較多商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同引發(fā)的糾紛，即名為買賣實(shí)則為租賃合同糾紛的案件成為一種新的常見糾紛。

買受人蘇某某與某投資公司簽訂了租賃合同，約定該商鋪的租期從2015年1月1日-2033年1月1日，共20年，租金的支付方式為蘇某某在簽約當(dāng)日向該投資公司支付總租金的六成，而剩余四成則在簽約后一年內(nèi)分期支付。蘇某某在簽約結(jié)束后，支付了剩余租金，該投資公司也按約將商鋪交由蘇某某使用。在合同訂立時(shí)，蘇某還就該商鋪的使用與某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營合同》，約定蘇某某將案涉商鋪委托給該公司經(jīng)營。

該商鋪所有人對(duì)此事知情且無異議，但自2015年起，該投資公司與該商鋪所有者均以各種理由要求蘇某某退出商鋪，各方亦經(jīng)多次協(xié)商無果。

另，商鋪所有者向法院起訴要求解除與該投資公司的物業(yè)租賃合同書，法院院作出的民事判決書判項(xiàng)之一為確認(rèn)解除。后蘇某起訴至法院要求解除與該投資公司的租賃合同即商鋪的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。法院認(rèn)為，此案涉商鋪與該投資公司的租賃合同已由法院判決確認(rèn)解除，該項(xiàng)目租賃合同無法繼續(xù)履行，蘇某某有權(quán)要求解除該項(xiàng)目租賃合同。合同解除后，當(dāng)事人已經(jīng)履行或者已經(jīng)部分履行的，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀，即恢復(fù)到訂約前狀態(tài)，買受人訴請?jiān)撏顿Y公司退還租金，法院予以支持。

上述案件，主要是以買使用權(quán)的方式一次性支付一定的轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)，委托第三方公司經(jīng)營管理，由第三方公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。目前，此類商鋪涉案糾紛亦不斷涌現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)的防范

一是作為開發(fā)商，及時(shí)審查購房者的資格并如實(shí)告知，是避免糾紛最常規(guī)的入口。

二是作為購房者，提前了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的購房政策，包括宏觀調(diào)控政策。在購買商品房的過程中，建議清楚明確約定，當(dāng)貸款不能審批通過時(shí)，是否有能力履約以及不能履行的處理方案。

特別提示，作為二手房的買受人或商鋪使用權(quán)的買受人，建議先查清楚產(chǎn)權(quán)狀況并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)清晰后，再進(jìn)行交易。

三是作為中介公司，在代理開發(fā)商項(xiàng)目時(shí)，建議在與開發(fā)商或策劃代理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議時(shí)，明確約定（1）合作期內(nèi)傭金結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)（含金獎(jiǎng)）等重要條款;（2）客戶轉(zhuǎn)介規(guī)則，包括有效客戶的界定、爭議客戶的處理（含撞客、異議期、最終判定），避免在帶看成交后，遭遇電商或開發(fā)商以客戶為其自有客戶為由而啞巴吃黃連有苦說不出的經(jīng)歷。

四是誠信履約。作為開發(fā)商，誠信履約乃是市場主體的安身之本，作為降低法律風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，宣傳廣告中要如實(shí)、客觀描述，避免因夸大或虛假宣傳引發(fā)違約糾紛甚至行政處罰;同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度的進(jìn)度監(jiān)控，加大風(fēng)險(xiǎn)管理，保證全面、及時(shí)、誠信履約[4]。

作為房屋買賣的一方當(dāng)事人，亦需要切實(shí)信守承諾，避免因房屋糾紛引發(fā)司法問題進(jìn)而影響個(gè)人征信甚至其他更嚴(yán)重的法律后果。

三、結(jié)語

筆者相信，隨著市場的發(fā)展和交易的活躍，交易糾紛不可避免發(fā)生時(shí)，提前做好常見糾紛的了解，有助于化解風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛。

參考文獻(xiàn)：

[1]王成榮.房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].法制與社會(huì)，2019（35）：49-50.

[2]杜本明.房地產(chǎn)糾紛高發(fā)的化解[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2019-12-04（B03）.

[3]張慶運(yùn).房地產(chǎn)糾紛中處理行政與民事交叉問題的正當(dāng)程序[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2018，26（31）：213+203.

[4]林琦.房地產(chǎn)糾紛的成因與解決原則的思考[J].法制博覽，2018（30）：260.