房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃優(yōu)化策略分析

蘭濤

摘 要：本文以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃為分析對(duì)象，首先介紹房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述，接著分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃主要思路，最后論述房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范，以便幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;土地增值稅;稅收籌劃

一、土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是對(duì)土地增值性收入征收的稅種，其征稅對(duì)象是土地及其土地上的各類建筑物，即納稅人在出售該土地附著物所有權(quán)時(shí)，除去成本后獲得的利潤(rùn)。稅收籌劃是指納稅人在國(guó)家法律規(guī)定之下，以節(jié)約繳納稅收為目標(biāo)，事前選擇對(duì)自身利益最大的納稅方案，并以此來(lái)組織企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。土地增值稅的稅收籌劃有助于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)還可以提高企業(yè)利潤(rùn)，有助于充分挖掘企業(yè)潛力，提高資源使用效率，有助于樹(shù)立起良好的社會(huì)形象，推動(dòng)企業(yè)又好又快的向前發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃主要思路

（一）利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

一般而言，土地增值稅征稅范圍為國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)也包含有國(guó)有土地上的建筑物及其其他附著物的所有權(quán)。但是，根據(jù)我國(guó)土地增值稅征稅范圍規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之時(shí)可以從以下方面開(kāi)展稅收籌劃，以達(dá)到節(jié)稅目的。

第一，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)銷售模式，采用出租或者投資聯(lián)營(yíng)方式，以達(dá)到節(jié)稅目的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將房屋用于出租，取得租金。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只需要繳納房產(chǎn)稅，不需要繳納土地增值稅。在這一過(guò)程之中，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)變，故并不需要向政府部門繳納土地增值稅。假如將房地產(chǎn)用于投資，投資一方可以以房地產(chǎn)作為投資方式入股，達(dá)到暫免征收土地增值稅，充分利用了政策優(yōu)勢(shì)。

第二，充分利用合作建房節(jié)稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，房地產(chǎn)企業(yè)首先做好協(xié)商工作，由一方提供土地，另一方提供資金，雙方合作共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在房屋建成之后，雙方可以按照比例分得房子，達(dá)到暫免征收土地增值稅的目的。在房屋建成之后，如果房屋轉(zhuǎn)讓則需要征收土地增值稅。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該政策與其他企業(yè)開(kāi)展合作，達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，但是并不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，以此來(lái)達(dá)到合理避稅目標(biāo)。

第三，通過(guò)代建房屋來(lái)合理避稅。在房屋開(kāi)發(fā)之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以和客戶展開(kāi)合作，可以以委托名義開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后只需要向客戶收取代建費(fèi)用即可。在這一過(guò)程之中，由于房地產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的代建費(fèi)用屬于勞務(wù)費(fèi)用，并不需要繳納土地增值稅。

（二）通過(guò)降低適用稅率進(jìn)行籌劃

土地增值稅常常是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入作為計(jì)稅依據(jù)，國(guó)家規(guī)定了四級(jí)累進(jìn)稅率。為了合理做好稅收籌劃，房地產(chǎn)商可以充分利用國(guó)家對(duì)普通住宅的稅收匯率開(kāi)展合理避稅。例如，普通住宅新項(xiàng)目的正常征稅額僅僅略高于20%，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)降低售價(jià)方式使征稅率低于20%，以此獲得免稅待遇。與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高銷售速度常常會(huì)降價(jià)促銷，節(jié)約貸款利息。例如，某一項(xiàng)目正常售價(jià)為1.21億，項(xiàng)目總金額為1億元，因此增值額度為0.21元，該項(xiàng)目增值率為21%。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，該項(xiàng)項(xiàng)目增值額度需要繳納30%稅款，其稅后利潤(rùn)為0.147億元?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展低價(jià)銷售模式，銷售收入降到1.19億元，該筆項(xiàng)目增值率僅為19%，按照法律法規(guī)規(guī)定可以免征增值稅，0.19億元就是該項(xiàng)目全部?jī)衾麧?rùn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范措施

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，增值稅籌劃工作包含有許多復(fù)雜因素，因此在稅收籌劃之時(shí)可能會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，為此企業(yè)需要把握好各個(gè)細(xì)節(jié)，正確處理好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠化險(xiǎn)為夷。

第一，樹(shù)立起依法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃并不是為了逃避納稅，而是為了合理降低企業(yè)納稅金額，增加企業(yè)利潤(rùn)，促進(jìn)自身利益最大化。為此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須加強(qiáng)納稅意識(shí)，良好的納稅意識(shí)是成功稅收籌劃的關(guān)鍵一步。房地產(chǎn)企業(yè)只有遵循法律法規(guī)才能夠做好稅收籌劃，才能夠確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作有序開(kāi)展。為此，企業(yè)需要引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)各項(xiàng)知識(shí)尤其是法律知識(shí)，樹(shù)立起正確的納稅意識(shí)，不斷規(guī)劃各項(xiàng)稅收籌劃工作，確保財(cái)務(wù)工作有序推進(jìn)。

第二，及時(shí)關(guān)注國(guó)家的各項(xiàng)稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅收種類非常多，而國(guó)家稅收政策都在不斷變化之中，為此房地產(chǎn)公司需要及時(shí)了解國(guó)家政策變化趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握國(guó)家稅收政策，合理做好稅收籌劃。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解最新市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整自身納稅政策，尋找最佳納稅方案。

第三，不斷完善會(huì)計(jì)審計(jì)工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要重視財(cái)會(huì)制度建設(shè)，需要細(xì)化各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，建立完善的財(cái)會(huì)處理方式，做好細(xì)節(jié)統(tǒng)籌規(guī)劃，為稅收籌劃提供良好依據(jù)，同時(shí)也便于稅務(wù)部門檢查。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)人員也需要加強(qiáng)自身專業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行操作，做好自身本職工作，為稅收籌劃決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)，避免可能存在的不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少不必要的稅收成本，同時(shí)有助于增加房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視稅收籌劃，需要樹(shù)立起依法納稅意識(shí)，需要及時(shí)關(guān)注稅收政策變動(dòng)，同時(shí)還需要不斷完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)審計(jì)工作，以便提升企業(yè)稅收籌劃效果。

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