新形勢下的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)探析

陳煜帥

摘 要：本文總結(jié)分析了新形勢下物業(yè)服務(wù)在日常經(jīng)營中所固有的各種風(fēng)險(xiǎn)，說明了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的存在來源，并總結(jié)了物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施以及如何應(yīng)對未來物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題。

關(guān)鍵詞：新形勢;物業(yè)管理;風(fēng)險(xiǎn)分析

一、物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的客觀風(fēng)險(xiǎn)是很難進(jìn)行有效控制與預(yù)防的。主要是指由于自然因素、人為因素等對物業(yè)造成了影響，且這種影響存在著很大的不確定性，導(dǎo)致預(yù)防工作很難開展。

（二）經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理理念和管理政策、策略在日常經(jīng)營管理中所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）人為風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的人為風(fēng)險(xiǎn)涉及兩個(gè)方面：一方面，業(yè)主和用戶在日常經(jīng)營生產(chǎn)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，物業(yè)公司的員工也有工作的風(fēng)險(xiǎn)，由于員工的違法行為所導(dǎo)致的問題。

二、風(fēng)險(xiǎn)來源

物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)對物業(yè)管理有著很嚴(yán)重的影響。為了對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防需要對風(fēng)險(xiǎn)的來源進(jìn)行全面的分析。主要分為以下兩個(gè)方面：

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

1.物業(yè)管理公司無法對房地產(chǎn)企業(yè)的施工過程進(jìn)行監(jiān)控，導(dǎo)致了物業(yè)管理的過程中可能會(huì)出現(xiàn)由于開發(fā)企業(yè)監(jiān)管不力而出現(xiàn)的質(zhì)量問題。

2物業(yè)管理工作在日常的工作中具有覆蓋面廣且工作內(nèi)容繁多的問題，可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司產(chǎn)生問題，從而導(dǎo)致了物業(yè)管理工作在日常的工作壓力過大。

3.業(yè)主與用戶可能存在個(gè)人素質(zhì)較低的存在，經(jīng)常會(huì)對物業(yè)提出不合理的要求，造成了物業(yè)管理公司在日常工作中產(chǎn)生了許多問題，這些問題都增加了物業(yè)管理公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.管理者不重視長遠(yuǎn)利益，追求短期利益。

2.從業(yè)人員素質(zhì)不高所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。盡管物業(yè)行業(yè)近三十年來發(fā)展迅速，但從業(yè)人員的整體素質(zhì)并不高。一些公司沒有一套完善的員工培訓(xùn)體系和制度，員工素質(zhì)達(dá)不到相關(guān)要求，這些問題導(dǎo)致物業(yè)需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)的防范

在物業(yè)管理中，風(fēng)險(xiǎn)是客觀的、并且存在一定的不確定性，因此很難進(jìn)行有效的防止。在一定條件下，具有一定的規(guī)律性。雖然風(fēng)險(xiǎn)無法消除，但在日常的管理過程中，可以通過各種有效的方法盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。這就要求物業(yè)管理者積極認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)，有效控制風(fēng)險(xiǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的雙贏。

（一）法律方面

1.物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)管理，積極學(xué)習(xí)了解相關(guān)法律法規(guī)。了解物業(yè)管理和其他相關(guān)法律法規(guī)，特別是了解對物業(yè)公司的強(qiáng)制性法律和行政要求以及在管理中需要承擔(dān)的責(zé)任。與開發(fā)商、業(yè)主建立法律關(guān)系，依法規(guī)范行為，依法保護(hù)物業(yè)管理各方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理公司行為。

2.物業(yè)管理公司應(yīng)該完善自身的體系并重視法律的規(guī)定?，F(xiàn)階段相應(yīng)的法律法規(guī)日益完善，國家制定了有關(guān)物業(yè)行業(yè)的各種規(guī)范性文件，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極履行自身義務(wù)，依規(guī)辦事。

3.積極宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，與業(yè)主進(jìn)行溝通。物業(yè)管理必須與業(yè)主有高度的互動(dòng)，只有物業(yè)公司了解和遵守法律是不夠的，物業(yè)管理部門的業(yè)主也應(yīng)該知法懂法。這就要求物業(yè)管理公司向業(yè)主公開物業(yè)法律法規(guī)，讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作。

（二）加強(qiáng)公司內(nèi)部治理。

目前，我國許多物業(yè)管理公司的內(nèi)部制度非常完善，但一些制度的指定人員沒有充分考慮制度的可行性，員工不能真正達(dá)到相關(guān)制度的要求。有的制度非常完善且可行，但后期執(zhí)行力不夠強(qiáng)，使得完善的制度無法真正發(fā)揮作用。在公司內(nèi)部實(shí)施一套行之有效的解決方案，能夠有效地解決公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）正確處理物業(yè)管理中相關(guān)主體之間的關(guān)系

1.正確處理與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管理的首要問題。不僅要提供規(guī)范、滿意的服務(wù)，還要發(fā)布相關(guān)政策、業(yè)主管理規(guī)定等，幫助業(yè)主樹立物業(yè)消費(fèi)意識。

2正確處理與開發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系。物業(yè)公司欲接管物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)積極開展前期調(diào)查，幫助建設(shè)單位完善物業(yè)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目管理控制，妥善解決遺留問題。

3.需要建立物業(yè)與業(yè)主的和諧關(guān)系。物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦事，與有關(guān)單位區(qū)分責(zé)任，各司其職任務(wù)。物業(yè)公司要積極配合各級部委的工作，對行政主管部門提出建議認(rèn)真采納，積極接受街道辦事處和居委會(huì)的指導(dǎo)與監(jiān)督。

4.注意宣傳，樹立良好形象。新形勢下的物業(yè)管理公司不僅要做好相關(guān)的管理和服務(wù)工作，更要注意公司的宣傳工作，當(dāng)問題發(fā)生時(shí)，應(yīng)冷靜處理，協(xié)調(diào)配合，最大限度地減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和聲譽(yù)損失。

（四）提高預(yù)防意識和建立危機(jī)管理機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理公司進(jìn)行發(fā)展的過程中必須進(jìn)行的管理項(xiàng)目。物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理需要建立在大量的時(shí)間數(shù)據(jù)之上的。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)考慮到風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，并提前建立風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理機(jī)制，對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。建立突發(fā)事件應(yīng)急管理機(jī)制和適當(dāng)?shù)氖潞筇幹棉k法，應(yīng)對突發(fā)事件。

1.提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識是化解潛在風(fēng)險(xiǎn)的前提。物業(yè)是一個(gè)低利潤行業(yè)，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但潛在的風(fēng)險(xiǎn)是無限的。因此，物業(yè)管理部門的員工必須在工作中引入規(guī)范化的服務(wù)和工作程序，以確保通過完善的制度規(guī)避或減輕風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立快速風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，管理人員應(yīng)能及時(shí)識別和評估，采取有效的應(yīng)對措施，降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。同時(shí)應(yīng)做好善后工作，對風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行總結(jié)和回顧，吸取教訓(xùn)，盡可能避免管理失誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié) 論

由于物業(yè)管理過程中會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)企業(yè)只有熟悉物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對措施，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益效益，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。

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