以全球視角觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)

孫樹強(qiáng)

從微觀層面看，對(duì)許多人來(lái)說，由鋼筋和水泥堆砌而成的房子承載著太多的東西——它不僅是委身之處，還是孩子的入學(xué)憑證；它提供了安全感，同時(shí)也作為投資標(biāo)的成為人們追逐的對(duì)象；它在某種程度上已成為地位與財(cái)富的象征。

從宏觀層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)特部門。一方面，由于其本身對(duì)投資的拉動(dòng)作用及對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的影響；另一方面，由于與金融體系存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，金融的推波助瀾導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮又是危機(jī)的策源地，由房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)可謂不勝枚舉。

《全球房地產(chǎn)》通過對(duì)美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)、新加坡等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的回顧，展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行背后的制度邏輯，使我們從更加開闊的視野來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供有益經(jīng)驗(yàn)與借鑒。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度框架

分析任何問題要抓住重點(diǎn)，提綱挈領(lǐng)才能綱舉目張。《全球房地產(chǎn)》以住房制度為分析框架，呈現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紛呈景象。

具體來(lái)看，住房制度包括土地制度、住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度五個(gè)方面。土地制度一般指土地所有權(quán)和房地產(chǎn)土地供給機(jī)制等，是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的基礎(chǔ)性因素。金融制度指與購(gòu)房相關(guān)的按揭貸款、利率、首付要求等因素。房地產(chǎn)稅收制度指與房地產(chǎn)購(gòu)買、交易、保有等相關(guān)的各項(xiàng)稅收安排。住房保障制度和住房租賃制度則是從保障居民基本住房需求角度作出的一些安排。

住房金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房保障制度和住房租賃制度是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要因素。這四項(xiàng)制度從不同的角度影響著居民對(duì)于住房的需求，它們與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的土地制度一起，共同為我們觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求力量以及具體的價(jià)格走勢(shì)提供了基本的分析框架。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的催化劑

縱觀美國(guó)、英國(guó)、日本等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可看到一個(gè)很明顯的現(xiàn)象即金融因素在其中所發(fā)揮的重要作用?！巴ㄘ浥蛎浭且环N貨幣現(xiàn)象”，將此話套用到房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“非理性的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一種金融現(xiàn)象”。金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的一條主線，如果不抓住這條主線，就很難理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融的聯(lián)系是其他行業(yè)和產(chǎn)業(yè)很難匹敵的。

在英國(guó)，20世紀(jì)80年代自撒切爾夫人上臺(tái)后推行自由化政策，金融自由化刺激了貨幣增長(zhǎng)，1980-2014年，英國(guó)M2（廣義貨幣供應(yīng)量）增速高于年均名義GDP增速4.6個(gè)百分點(diǎn)，在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體處于偏高水平。寬松的金融環(huán)境加上土地供給不足、首付要求較低，直接刺激了住房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升。1970-2017年，英國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)上漲52.8倍，在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中名列前茅。

中國(guó)香港的情況較為特殊，但金融因素也在房?jī)r(jià)畸高中發(fā)揮了重要作用。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)制約因素就是土地少，這直接導(dǎo)致住房供給不足，但這只是問題的一面。問題的另一面是寬松、自由的金融環(huán)境，利率低、杠桿高，這對(duì)本來(lái)就供應(yīng)不足的住房市場(chǎng)猶如火上澆油，導(dǎo)致了中國(guó)香港房?jī)r(jià)居于全球前列。

前些年來(lái)美國(guó)發(fā)生的“故事”已是眾所周知，2008年次貸危機(jī)爆發(fā)的前幾年，美聯(lián)儲(chǔ)的寬松貨幣政策以及按揭貸款的不規(guī)范操作行為，營(yíng)造了其房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，最終直接導(dǎo)致次貸危機(jī)的爆發(fā)，進(jìn)而波及到全球，造成20世紀(jì)30年代大蕭條以來(lái)最為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。

日本自1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日元大幅升值，對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。為緩解日元升值的副作用，日本銀行開啟了寬松的貨幣政策周期，利率不斷降低，直接刺激了股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展。1986-1990年，日本房地產(chǎn)泡沫再次膨脹，全日本和其六大城市地價(jià)指數(shù)年均漲幅高達(dá)8.3%和20.6%。法人企業(yè)是此次泡沫的直接推手，由于實(shí)體產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下降，企業(yè)拿到貸款后并非投入再生產(chǎn)，而是大量購(gòu)置土地，抵押套現(xiàn)后再炒地，循環(huán)往復(fù)吹大泡沫，最終在20世紀(jì)90年代初，由于貨幣政策收緊而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，從而長(zhǎng)期陷入經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)階段，即所謂“失去的十年”。

在任何國(guó)家，購(gòu)房都是一筆較大的支出，甚至是一生中最大的一筆支出，如果沒有金融支持，人們很難較快地購(gòu)買住房并享受住房帶來(lái)的各種服務(wù)。但是，如果金融支持力度過大，就有產(chǎn)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)——較容易獲得貸款的現(xiàn)實(shí)以及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，將攪動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不安的神經(jīng)。但是，既為神經(jīng)系統(tǒng)就存在神經(jīng)錯(cuò)亂甚至崩潰的可能，可能成為現(xiàn)實(shí)，正是危機(jī)發(fā)生之時(shí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的異類

與中國(guó)香港、英國(guó)的高房?jī)r(jià)不同，更與美國(guó)、日本的房?jī)r(jià)非理性上漲和突然大幅下跌不同，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“異類”，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持了房?jī)r(jià)的溫和增長(zhǎng)。1970-2017年，德國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期的英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達(dá)8.8%、6.1%和5.5%。

那么，德國(guó)是如何做到“房?jī)r(jià)的溫和增長(zhǎng)”？

首先是穩(wěn)健的金融制度?！耙粦?zhàn)”后，德國(guó)為了償付戰(zhàn)爭(zhēng)賠款而加速印鈔，造成的通貨膨脹給德國(guó)人留下?lián)]之不去的陰影?！岸?zhàn)”后，德國(guó)央行將保持物價(jià)穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)中的通脹水平。歐央行成立后，也繼承了德國(guó)央行控制通脹的政策傳統(tǒng)。穩(wěn)健的金融政策基調(diào)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)套上了牢籠，加之較高的首付比例和合理的住房?jī)?chǔ)蓄模式，使得德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格杜絕了非理性上漲之可能。

完備的租賃制度。德國(guó)的住房自有率僅為45%，55%的人口租房居住，這個(gè)現(xiàn)象很值得深思。即使文化背景與我們有很大差異，但誰(shuí)不希望有一套自己的房子？既可提供安全感，也能獲得附著在住房上的各種權(quán)益。德國(guó)通過完善的法律保障、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租金補(bǔ)貼等措施，為租房者提供了同樣的安全感和應(yīng)有權(quán)益，讓租房者免去后顧之憂，從而使得租房成為一個(gè)很有吸引力的選擇。另外，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為平穩(wěn)，也使得很多人不愿將大筆資金投入到房產(chǎn)之中。

均衡的稅收制度。德國(guó)對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅較重，同時(shí)對(duì)使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，降低空置率，保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅。以交易環(huán)節(jié)為例，有不動(dòng)產(chǎn)交易稅、差價(jià)盈利所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，各種稅疊加公證費(fèi)、登記費(fèi)等，交易成本可達(dá)10%甚至更高。

由此可看出，德國(guó)的各項(xiàng)住房制度尤其是市場(chǎng)需求穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，穩(wěn)健的金融政策、完備的租賃制度、均衡的稅收制度都抑制了個(gè)人購(gòu)買住房的需求，從而保證在供給一定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供求失衡，房?jī)r(jià)也不會(huì)畸形上漲。

“居者有其屋”的成功踐行

新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者，不僅解決了其自治初期的“房荒”問題，更被公認(rèn)為全世界解決住房問題最好的國(guó)家之一。人均住房面積從自治之初的不足六平方米提高至2018年的30平方米，套戶比從1985年起一直穩(wěn)定在1以上，住房自有率從2001年以后一直維持在90%左右，組屋的房?jī)r(jià)收入比始終維持在5.5以內(nèi)，居民購(gòu)房壓力較小。

短短半個(gè)世紀(jì)，新加坡如何從“貧民窟”華麗轉(zhuǎn)身為解決國(guó)民住房問題的“全球典范”？

新加坡以提高住房自有率為目標(biāo)，形成了房屋供應(yīng)、資金籌集、土地供給、稅收四位一體的住房制度體系。

一是組屋主導(dǎo)的住房保障制度，全面覆蓋中低收入人群，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅19%的高收入人群和外國(guó)人通過市場(chǎng)化手段滿足住房需求。

組屋是由新加坡建屋發(fā)展局建設(shè)、管理和分配的公共住房，其類型多元，不僅有提供給中低收入家庭的普通組屋，還有面向“夾心層”家庭提供的設(shè)計(jì)更好、面積更大、配套更全的EC（執(zhí)行共管公寓）和3-Gens（三代同堂）公寓，以滿足多層次住房需求。

二是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，既為政府建造組屋提供充足的資金支持，也以優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助等形式支持居民買房。

三是國(guó)有為主的土地制度，政府在土地規(guī)劃、出讓、管理上擁有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，以低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而保證組屋建設(shè)量足價(jià)廉。

四是交易保有并重的稅收制度，以累進(jìn)制和差別化稅率抑制投機(jī)行為。

從發(fā)展理念上看，新加坡政府強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”及“有恒產(chǎn)者有恒心”，將房地產(chǎn)作為維持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)種族融合的福利事業(yè)，而非支柱產(chǎn)業(yè)。從住房供應(yīng)體系上看，新加坡構(gòu)建了“廉租房—廉價(jià)組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯化供應(yīng)體系，以滿足多層次住房需求，實(shí)現(xiàn)了“中低收入靠保障，高收入靠市場(chǎng)”。從保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，新加坡以提供產(chǎn)權(quán)、封閉化管理、嚴(yán)懲弄虛作假等方式，既幫助居民實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)自有，又抑制投機(jī)炒作，真正發(fā)揮了組屋的保障功能。

（摘自5月29日《文匯讀書周報(bào)》）