探析房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

梁靖

【摘要】現(xiàn)階段，隨著我國的經(jīng)濟水平不斷提高，人們的收入也越來越高，已經(jīng)不滿足解決溫飽問題，開始考慮生活環(huán)境的改善，在這樣的前提下使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，許多企業(yè)開始向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜資源，也因此增加了房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的風(fēng)險和控制難度。在這樣的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)也越來越重視財務(wù)管理風(fēng)險防范和控制的工作，以此來提高財務(wù)管理的工作水平，促進行業(yè)的良性發(fā)展。本文就目前的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范和控制進行淺談分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 控制? 財務(wù)管理風(fēng)險防范

隨著我國的經(jīng)濟水平不斷提高，人民收益水平也越來越高，在這樣的背景下，人們開始對自身的生活水平和生活環(huán)境有了較高的要求，再加上現(xiàn)在的階段性付款住房，更加大了人們對于房屋的購買欲望，在種種條件的綜合下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟不斷的發(fā)展進入快車道。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要較大的資金鏈，而在房屋建設(shè)的過程中，又面臨著許多不可控的因素，另有開發(fā)周期長，賦稅較高的情況，因此房地產(chǎn)財務(wù)管理方面的風(fēng)險防控和控制就顯得越加重要。一套完善的財務(wù)管理體系，可以大大的降低房地產(chǎn)建造過程中的風(fēng)險，使得企業(yè)可以得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的主要風(fēng)險問題

（一）預(yù)算管理不充分

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最重要的就是資金鏈的穩(wěn)定輸出，而在房屋建設(shè)過程中又因為時間周期長的問題，在開發(fā)過程中還伴隨著大量的資金流動，還有一些企業(yè)貪圖更大的經(jīng)濟利益，沒有節(jié)制地進行囤地等手段。但是這樣的企業(yè)沒有一個完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，使得土地成本預(yù)算不到位，最終反而加重了企業(yè)的經(jīng)濟危機，其次，我國的部分房地產(chǎn)企業(yè)對于國家的政策了解不到位，沒有根據(jù)國家政策進行預(yù)算調(diào)整配合，也在一部分程度上降低了財務(wù)管理工作的科學(xué)性，加重了企業(yè)財務(wù)工作的風(fēng)險。

（二）對于成本把控不夠重視

在房屋的建設(shè)過程中，一部分的企業(yè)管理人員對于房屋建設(shè)過程中的營銷成本和管理把控不夠重視，在一部分非必要的環(huán)節(jié)造成資金浪費，使得房地產(chǎn)企業(yè)增添上不必要的經(jīng)濟負擔(dān)。同時，不合理的資源管理及使用，還會使得本金利用率下降。部分房地產(chǎn)企業(yè)往往只看重房屋建設(shè)過程，和成本的把控形成脫節(jié)，更是降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）土地増稅風(fēng)險

土地增值稅是房屋建設(shè)中的重要稅種之一，與此同時，這一部分的稅額也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅務(wù)的很大比例，因此，土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也是較重的稅負，稅務(wù)核算的工作也比較復(fù)雜，不僅需要專業(yè)人士的服務(wù)，還耗費大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國政策的下達也加重了土地資源的稀缺化。

（四）資金利用率低下

就目前來說，很大部分的房地產(chǎn)企業(yè)對于自身的資金使用往往沒有一個科學(xué)的系統(tǒng)的方案。不可避免的造成一些程度上的資源浪費，同時對于閑置資金也沒有一個充分的利用和管理，導(dǎo)致了企業(yè)在一定程度上的資金周轉(zhuǎn)問題和經(jīng)濟效益下滑的情況，更在一定程度上給公司留下了隱患，使得一些不法分子找到可乘之機，嚴重的破壞了企業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范和控制措施。

（一）制定完善的財務(wù)管理和風(fēng)險防范體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的運行過程中，需要為自身制定一個完善的企業(yè)財務(wù)方案，在構(gòu)建企業(yè)相關(guān)體系的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)的建設(shè)，提高內(nèi)部管理的工作效率，為后期工作的進行提供良好的基礎(chǔ)。與此同時，企業(yè)需要針對財務(wù)管理風(fēng)險預(yù)防和規(guī)避進行一定體系的制定，可以在企業(yè)面臨風(fēng)險的時候得到有力的控制，把風(fēng)險帶來的危害降到最低。

（二）加強對房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)企業(yè)加強對于財務(wù)管理風(fēng)險的防控和控制，保證企業(yè)的效益，首先就是需要針對房地產(chǎn)市場有著足夠的理解和分析。因此，企業(yè)需要針對以下幾點：其一，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)查，隨時關(guān)注市場的變化，從而分析市場變動對企業(yè)造成的影響，并研究防范和控制措施;其二，安排完善的市場調(diào)研部門，保證調(diào)研工作信息的快速，有效和準確性;其三，企業(yè)要針對市場變化，明確在經(jīng)營發(fā)展過程中容易面臨的財務(wù)管理風(fēng)險，再通過與市場變化相結(jié)合制定相關(guān)完善的控制和防范措施。

（三）加強土地增值稅籌劃意識

因為土地征增值稅的周期比較長，在這方面通常采用先預(yù)征后清算的處理方式，而且大部分政策都不夠精確，加重了增值稅籌劃的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地征稅風(fēng)險防控工作可以制定三個階段。首先，財務(wù)管理工作人員應(yīng)該提高納稅風(fēng)險意識，牢牢銘記各項稅收的計算方法和制度，可以精確地計算土增稅;其次，針對投資目標進行土增稅測算模型的構(gòu)建，使用彈性分析方法進行利潤投資演算;最后，在房屋開發(fā)過程中，針對每一年度的最新稅收政策和優(yōu)惠政策，在一定程度上對管理方案進行修改，使得風(fēng)險降低。除此之外，財務(wù)管理工作人員還需要時時刻刻掌握國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，了解最新稅務(wù)政策的信息，根據(jù)企業(yè)情況牢牢的跟隨國家政策的變化做出改變，以此保障企業(yè)經(jīng)濟利益。

總結(jié)：在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的同時，隨著經(jīng)濟效益的不斷提高，各種風(fēng)險也是接踵而來，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著種種考驗。而房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的情況下想要良性的成活并獲得收益，就需要制定一個完善的財務(wù)管理風(fēng)險防范和控制體系，針對國家各項經(jīng)濟政策以及企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險。做出相應(yīng)的改變和措施。加強財務(wù)管理的控制，可以使得企業(yè)運行降低風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

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