合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及對(duì)策分析

摘 要：以合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)為例，分析老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及存在問題，詳細(xì)論述老舊小區(qū)改造中應(yīng)采取的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;現(xiàn)狀;問題;對(duì)策

隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，老舊住宅小區(qū)已成為城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)，亟待通過綜合整治來改善人居環(huán)境，提升城市形象，促進(jìn)城市和諧發(fā)展。主城區(qū)老舊小區(qū)通常是指位于城市中心城區(qū)內(nèi)環(huán)境條件差、配套設(shè)施不全或者破損嚴(yán)重、功能不完善、公共服務(wù)及社會(huì)服務(wù)不全的住宅小區(qū)。

一、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)特點(diǎn)

合肥市老舊小區(qū)主要集中在廬陽(yáng)、蜀山、包河、瑤海四個(gè)老城區(qū)，大多是由政府或單位出資建設(shè)的單位“福利房”。這些老舊小區(qū)建設(shè)年代不一，大多建于20世紀(jì)80年代初至90年初，有的始建于20世紀(jì)50年代，多為7層以下多層居住建筑。這些老舊小區(qū)普遍存在以下特點(diǎn)：

一是基礎(chǔ)設(shè)施“先天不足”，缺乏系統(tǒng)維保。如房屋外墻斑駁開裂、起殼風(fēng)化;樓頂防水功能退化，雨污水混流，下水管破損、堵塞;小區(qū)道路狹窄、坑洼;消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，損壞嚴(yán)重，存在較大安全隱患。

二是配套設(shè)施缺少。老舊小區(qū)建設(shè)之初，相關(guān)公共和公用配套設(shè)施普遍缺少，公共綠地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、機(jī)動(dòng)車停車位、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、社區(qū)活動(dòng)中心、體育健身器材的公建配套設(shè)施規(guī)劃配置標(biāo)準(zhǔn)較低，與居民實(shí)際需求的矛盾越發(fā)凸顯。

三是管理缺失，亂象叢生。隨著城市規(guī)模擴(kuò)張及房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)增長(zhǎng)，絕大多數(shù)原生房主搬遷至城市新區(qū)居住，老舊小區(qū)住宅變成頻繁交易的“二手房”，住戶人員組成日漸復(fù)雜甚至成為“三無”人員主要聚居地，存在大量改變?cè)胁季旨肮δ芙Y(jié)構(gòu)的違章建筑，亂搭亂建現(xiàn)象普遍;車位不足導(dǎo)致車輛停放無序擁堵嚴(yán)重;建筑分布散而亂，封閉難度大，進(jìn)出人員難管控，治安隱患大，“四類可防性案件”發(fā)案率高。

二、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀

為切實(shí)改造老舊小區(qū)整體人居環(huán)境，合肥市依據(jù)安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《城市雙修技術(shù)導(dǎo)則》《老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》《城市既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》等規(guī)范要求， 2018年全市共整治老舊小區(qū)173個(gè)，總建筑面積454.85萬平方米，惠及住戶56485戶;2019年，全市共整治122個(gè)老舊小區(qū)（其中中直省直69個(gè)），總建筑面積283.65萬平方米，惠及住戶33285戶;2020年，合肥市將繼續(xù)整治103個(gè)中直省直老舊小區(qū)。2019年度，合肥市被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部列為老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市，改造工作有序推進(jìn)，其主要亮點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

（一）改造規(guī)劃由無序變有序

《合肥市老舊小區(qū)綜合治理工作實(shí)施意見》明確界定了老舊小區(qū)的改造范圍，統(tǒng)一了改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化了審批流程，明確了后期管理的責(zé)任主體和管理模式。

（二）改造內(nèi)容由形式變具體

將老舊小區(qū)的改造內(nèi)容具體明確為：“一出”“三進(jìn)”“六整治”。一出是水表、電表、氣表的出戶，方便管理;三進(jìn)是光纖、公共服務(wù)和物業(yè)服務(wù)進(jìn)小區(qū)，提升社會(huì)化服務(wù)水平;六整治是對(duì)道路管網(wǎng)、雨污水混流、停車設(shè)施、景觀綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和安防消防的綜合整治。鼓勵(lì)開展建筑節(jié)能和“適老化”改造，引導(dǎo)多層住宅加裝電梯、安裝新能源汽車充電樁、智能快遞箱等服務(wù)設(shè)施。

（三）改造組織由分散變統(tǒng)一

成立合肥市老舊小區(qū)綜合治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)全市老舊小區(qū)綜合治理工作和推行物業(yè)管理工作的政策制訂等工作。合肥市各級(jí)政府建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施所屬轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)實(shí)施綜合治理和物業(yè)管理的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。

（四）改造項(xiàng)目由封閉變公開

項(xiàng)目設(shè)計(jì)和監(jiān)理從合肥招標(biāo)投標(biāo)中心統(tǒng)一招標(biāo)產(chǎn)生的全市小額零星工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理定點(diǎn)庫(kù)中抽簽選擇相應(yīng)的單位，不單獨(dú)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)。

三、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造存在問題

保障和改善民生要抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題。堅(jiān)持人人盡責(zé)、人人享有，堅(jiān)守底線、突出重點(diǎn)、完善制度、引導(dǎo)預(yù)期，完善公共服務(wù)體系，保障群眾基本生活，不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，不斷促進(jìn)社會(huì)公平正義，形成有效的社會(huì)治理、良好的社會(huì)秩序，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)。合肥市老城區(qū)老舊小區(qū)改造雖然已經(jīng)取得了一定成績(jī)，但還有進(jìn)步空間。經(jīng)過系統(tǒng)梳理，目前合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造過程中存在以下問題：

（一）項(xiàng)目生成及資金籌措渠道單一

改造項(xiàng)目的生成主要是由政府列出，缺乏科學(xué)系統(tǒng)評(píng)判，公眾及專業(yè)人士參與不夠。改造資金多為財(cái)政供給，渠道單一，市場(chǎng)化社會(huì)力量參與少，難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本效益，不具備可持續(xù)性。

（二）改造不全面，配套不完善

受資金、用地、環(huán)境、住戶意愿等因素影響，改造不全面，具有局限性：對(duì)建筑戶外改造多、室內(nèi)改造少，如房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行戶內(nèi)加固，戶內(nèi)管線更新等;對(duì)公用設(shè)施完善多，對(duì)公共設(shè)施完善少，如按照人口規(guī)模新建幼兒園、菜市場(chǎng)、居民活動(dòng)中心等少。對(duì)建筑多采用維修加固方案多，未根據(jù)建筑安全使用年限區(qū)別對(duì)待，零星及規(guī)模拆建少，對(duì)存量資源整合利用少。

（三）專項(xiàng)規(guī)劃缺失，驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范待匹配

老舊小區(qū)改造更強(qiáng)調(diào)居住條件的實(shí)際改善和居民滿意度，其既受到“自上而下”的框架制約，又要充分反映“自下而上”的居民呼聲和需求，只有通過編制專項(xiàng)規(guī)劃做好這兩大特性的結(jié)合才能技術(shù)性地解決這項(xiàng)“有難度”的工作，合肥市至今未編制該規(guī)劃，由政府單一主導(dǎo)，缺乏多元主體參與。老舊建筑因先天原因，對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)加固和消防改造后按現(xiàn)有規(guī)范無法驗(yàn)收，如不改造實(shí)施又客觀存在安全隱患，亟須出臺(tái)與老舊小區(qū)建筑改造驗(yàn)收相匹配的驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范。

（四）項(xiàng)目小零散，實(shí)力企業(yè)參與少

老舊小區(qū)改造現(xiàn)多以修補(bǔ)加固類居多，工程規(guī)模小、散、繁，資金量小且協(xié)調(diào)任務(wù)多、難度大，很難吸引有實(shí)力的大企業(yè)參與。目前參與施工改造的企業(yè)多為掛靠，實(shí)際施工的隊(duì)伍能力不足，導(dǎo)致施工進(jìn)度慢，質(zhì)量差。

（五）住戶參與度低，長(zhǎng)效管理機(jī)制不健全

老舊小區(qū)改造要充分調(diào)研居民的需求。這項(xiàng)基礎(chǔ)性工作要求數(shù)據(jù)采集與分析的專業(yè)性，更需要充足的群眾工作經(jīng)驗(yàn)。合肥市出現(xiàn)了一些由于缺乏前期調(diào)研而流于形式的清單式改造，使老舊小區(qū)改造停留在門面工程上。群眾對(duì)于“改什么”“怎么改”“何時(shí)改”“如何參與”“改后如何管理”等話語權(quán)不多，意見和建議無法達(dá)到充分表達(dá)。對(duì)于大部分物業(yè)缺失、管理缺位的老舊小區(qū)改造后沒有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，物業(yè)管理等仍沿襲原有機(jī)制，政府包袱并未減輕，社區(qū)治理問題重重。如果在改造伊始就納入市場(chǎng)化的管理理念，將硬件改造的完成作為長(zhǎng)效管理工作的開始，以培養(yǎng)小區(qū)居民良好的行為模式和更緊密的社群關(guān)系為主要目標(biāo)，引導(dǎo)多元主體參與，有機(jī)整合各種解決方案，尋找老舊小區(qū)從賦活、提升到進(jìn)化的有效路徑。

四、合肥市主城區(qū)老舊小區(qū)改造過程中存在問題的相關(guān)對(duì)策

（一）科學(xué)引導(dǎo)項(xiàng)目生成，積極拓寬資金渠道

通過制定科學(xué)合理、可操作性強(qiáng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)現(xiàn)有的老舊小區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估分析，讓最需要改造的小區(qū)“冒出來”。堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持設(shè)計(jì)先行，充分尊重和滿足居民們對(duì)老舊小區(qū)改造的功能訴求和精神追求，利用“VR”技術(shù)等把規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙變得更加直觀和形象，讓老舊小區(qū)居民對(duì)改造的需求能夠通過“訂單”的方式實(shí)現(xiàn)，以此來提高居民參與老舊小區(qū)改造的積極性和主動(dòng)性。對(duì)于老舊小區(qū)改造的資金來源，一要積極采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，充分調(diào)動(dòng)居民、社會(huì)、企業(yè)的積極性，鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與老舊小區(qū)改造，引導(dǎo)社會(huì)資金發(fā)揮更大的效益?？稍谝?guī)劃時(shí)給予增加容積率、增設(shè)地下停車空間、減免回遷房改造土地出讓金，上市商品房可按規(guī)定適當(dāng)收取土地出讓金，出讓金按開發(fā)進(jìn)度收取以及回遷房免收各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等，適當(dāng)放寬老舊小區(qū)市場(chǎng)準(zhǔn)入和建設(shè)限制。利用老舊小區(qū)的區(qū)位優(yōu)、周邊配套全、容積率低的優(yōu)勢(shì)吸引開發(fā)企業(yè)前來投資，充分利用老舊小區(qū)閑置土地及簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，從而獲取改造資金。二要建立受益者的付費(fèi)機(jī)制。一些符合改造條件的小區(qū)，加裝電梯、建筑節(jié)能改造、立體車庫(kù)建設(shè)等改造資金可由房屋產(chǎn)權(quán)人、相關(guān)職能部門按照一定比例合理分?jǐn)偅饶軠p輕政府負(fù)擔(dān)，也能加快老舊小區(qū)改造的進(jìn)程。

（二）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，科學(xué)分類實(shí)施

在老舊小區(qū)的改造建設(shè)過程中，針對(duì)不同年代、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)對(duì)象需要制定科學(xué)、完整、周密的整體改造方案，既要符合城市區(qū)域規(guī)劃定位，又要滿足廣大民眾改善居住環(huán)境的多層次需求，既要有以完善功能為主的基本型改造，如優(yōu)先改造供水系統(tǒng)、雨污水管網(wǎng)、燃?xì)?、電力、通信等地下管線，完善道路、停車、照明、安防、消防、快遞柜等公共基礎(chǔ)設(shè)施及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，也要逐步推進(jìn)完善型改造，如無障礙、“適老化”改造，加裝電梯、房屋室內(nèi)維修改造、配套電動(dòng)車充電樁、文化活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施、家政、物業(yè)服務(wù)設(shè)施，建設(shè)平安智慧小區(qū)等。對(duì)一些特別老舊的，改造價(jià)值不高的，結(jié)合棚戶區(qū)改造、商業(yè)開發(fā)等其他手段予以更新。做到精準(zhǔn)施策，因地制宜，區(qū)別對(duì)待。

（三）以規(guī)劃引領(lǐng)實(shí)施，制定專門配套標(biāo)準(zhǔn)

編制城區(qū)老舊小區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)城市總體規(guī)劃、區(qū)域定位等上層設(shè)計(jì)予以呼應(yīng)，要對(duì)大“藍(lán)圖”進(jìn)行深入的研究和分解落地，制定一個(gè)社區(qū)層面的、可落地、可分解的三年中長(zhǎng)期規(guī)劃，有效避免與上層設(shè)計(jì)脫節(jié)和“拉鏈?zhǔn)健备脑斓仍诶吓f小區(qū)綜合整治中廣泛存在的問題。專門制定與老舊小區(qū)改造相適應(yīng)的建設(shè)驗(yàn)收規(guī)范以解決老舊小區(qū)實(shí)踐過程中遇到的與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不適應(yīng)的問題。同時(shí)應(yīng)及時(shí)出臺(tái)針對(duì)加裝電梯、室內(nèi)外水電氣路改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策。

（四）兼顧區(qū)域，打包做大項(xiàng)目

在專項(xiàng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，還要編制老舊改造小區(qū)片區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)，有針對(duì)性的做好區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)籌，結(jié)合城市功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化，人口疏解及互嵌式居住社區(qū)建設(shè)等實(shí)施，將老舊小區(qū)改造同擴(kuò)大老城區(qū)人居生活空間，營(yíng)造宜居和諧生活環(huán)境，提高城市品位結(jié)合起來?？蓢L試與大型國(guó)有建筑企業(yè)通過PPP項(xiàng)目合作方式推進(jìn)老舊小區(qū)改造;也可將年度內(nèi)需改造的老舊小區(qū)按“區(qū)”級(jí)行政單位整體打包招標(biāo)，適當(dāng)提高門檻，確保招大招強(qiáng)。

（五）多方共建，引導(dǎo)建立市場(chǎng)化專業(yè)管理機(jī)制

在老舊小區(qū)改造中積極發(fā)揮社區(qū)黨組織、居民自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會(huì)組織、志愿服務(wù)組織等多方議事聯(lián)動(dòng)機(jī)制作用，實(shí)現(xiàn)多方共建。提高群眾對(duì)老舊小區(qū)改造工作的知曉率、參與率和支持率。在“改后如何管理”方面引入社會(huì)化管理，由街道組織居民成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)按照相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，向居民收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)有的單位管理主體要逐步轉(zhuǎn)換角色、轉(zhuǎn)變職能，積極主動(dòng)地做好退位和補(bǔ)位工作，逐步把老舊住宅小區(qū)整治結(jié)束的后續(xù)管理工作讓位于社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]江淮晨報(bào)2018.10.18《租賃業(yè)務(wù)多主體供應(yīng)格局基本形成》

[2]合肥晚報(bào)2019.10.21《壯麗70年·奮斗新時(shí)代——合肥城市大建設(shè)發(fā)展成就巡禮》住房保障合肥路徑鑄就安居

[3]《安徽省城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》（2019年修訂版）

作者簡(jiǎn)介：劉莉（1981-），女，漢族，安徽省全椒人，本科，安徽經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系教師，講師。研究方向：物業(yè)、物流管理。