影響房?jī)r(jià)的因素及政策建議

□文/馬朝博

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所 河北·石家莊）

一、引言

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預(yù)期，地方政府的財(cái)政壓力陡然增大。樓市限購(gòu)措施對(duì)地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及。房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的方向是控制投資投機(jī)性需求，保護(hù)真正的居住性需求。調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機(jī)需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖；另一手抓大力建設(shè)保障性住房，滿(mǎn)足剛性需求不動(dòng)搖。沒(méi)有穩(wěn)定的政策預(yù)期就不會(huì)有穩(wěn)定的市場(chǎng)。

馬克思的地租理論雖然是針對(duì)資本主義土地私有制而提出的，但它揭示了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下地租的一般規(guī)律，具有普遍意義。對(duì)于存在著土地所有權(quán)的社會(huì)主義社會(huì)依然適用，特別是我國(guó)當(dāng)前還存在著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離，馬克思的地租理論對(duì)于我們?cè)谏鐣?huì)主義社會(huì)處理土地問(wèn)題有著普遍的指導(dǎo)意義。本文運(yùn)用馬克思地租理論對(duì)我國(guó)影響房?jī)r(jià)因素進(jìn)行分析，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所裨益。

二、農(nóng)業(yè)用地與建筑用地的不同

土地分為農(nóng)業(yè)用地和建筑用地。在農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品為流動(dòng)產(chǎn)品，在建筑用地建造的房子為固定產(chǎn)品。

對(duì)農(nóng)業(yè)用地所有者來(lái)說(shuō)，影響地租有兩個(gè)因素:一是土地肥力不同，土地上流動(dòng)產(chǎn)品收成多少取決于土地肥力；二是位置不同，土地位置是指距離城市的遠(yuǎn)近和交通條件的優(yōu)劣，凡是距離市場(chǎng)近的土地，可以節(jié)省運(yùn)輸費(fèi)用，降低成本，從而使農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，并按照社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出賣(mài)，從而獲得更多利潤(rùn)。流動(dòng)產(chǎn)品收成后可以流通，土地的地理位置影響流通費(fèi)用。

而對(duì)建筑用地所有者來(lái)說(shuō)，地理位置對(duì)其地租具有決定性的影響。位置好的地段，如接近大城市或交通樞紐的地方，都市繁華區(qū)，靠近車(chē)站、港口等地區(qū)的土地，比遠(yuǎn)離這些地區(qū)的土地的地租要高很多倍。建筑土地的所有者擁有巨大的權(quán)力，占有明顯優(yōu)勢(shì)，形成壟斷價(jià)格，如果可以提供特殊產(chǎn)品和服務(wù)，這種地租就會(huì)呈現(xiàn)絕對(duì)上漲的趨勢(shì)。房子為固定產(chǎn)品，不像流動(dòng)產(chǎn)品可以流通，不繼續(xù)占用土地，以至于造成土地的減少，從而造成土地資源的稀缺。

三、房地產(chǎn)商的梯度供房

土地經(jīng)營(yíng)壟斷是指在土地有限，特別是優(yōu)等地和中等地有限的條件下，土地作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象被房地產(chǎn)商使用（取得開(kāi)發(fā)權(quán)）后，所形成的對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)性壟斷。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是高資金量、高風(fēng)險(xiǎn)與相對(duì)高回報(bào)的行業(yè)，假若要開(kāi)發(fā)一塊地，房地產(chǎn)商必須獲得平均利潤(rùn)和超額利潤(rùn)，超額利潤(rùn)即開(kāi)發(fā)權(quán)費(fèi)用。

建筑用地的優(yōu)、中、劣的劃分取決于特定區(qū)域范圍內(nèi)的土地位置和相對(duì)稀缺性。由于土地?cái)?shù)量有限，特別是優(yōu)等土地?cái)?shù)量有限，土地具有排他性，一旦被某一開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)權(quán)，其他開(kāi)發(fā)商只能去開(kāi)發(fā)別的土地。作為固定產(chǎn)品房子具備土地屬性-等級(jí)優(yōu)劣和相對(duì)稀缺，而流動(dòng)產(chǎn)品就脫離了土地屬性，成了一般的農(nóng)產(chǎn)品。

收入差距造成了對(duì)商品房的分層需求，而土地的等級(jí)劃分造成了對(duì)消費(fèi)者的分層供給，所謂的供求關(guān)系，不是總體上的，而是特定范圍內(nèi)的。人口是流動(dòng)的，而房子是固定的。若特定區(qū)域范圍內(nèi)的房子按照土地優(yōu)劣分層供給，那短期內(nèi)房?jī)r(jià)取決于劣等地上房子的供求關(guān)系，而土地優(yōu)劣的劃分也會(huì)隨著土地的減少而變化。土地所有者對(duì)土地供給的不足，造成房地產(chǎn)商的分層供給并不完善，他們?yōu)榱双@得更高的利潤(rùn)，只能依次從金字塔層的上邊逐層開(kāi)始滿(mǎn)足。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前還不是他們考慮的范圍，因此需要政府出面來(lái)完善層次的供給，從而解決有剛性需求的普通工薪階層的住房問(wèn)題。

四、影響房?jī)r(jià)的主要因素

（一）土地制度。在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化以及地方政府對(duì)“土地財(cái)政”依賴(lài)的背景下，當(dāng)前的城市土地出讓制度是推高土地價(jià)格的重要原因。

我國(guó)城市土地出讓制度有三個(gè)主要的制度特征:第一，政府壟斷城市土地供給；第二，以“招、拍、掛”為主的競(jìng)爭(zhēng)性的土地出讓方式；第三，一次性繳納未來(lái)若干年的土地出讓金。這三個(gè)制度特征使得政府可以通過(guò)控制土地供給數(shù)量和土地價(jià)格，一次性獲得大量可用財(cái)力。而在中國(guó)的財(cái)政體制下，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”有依賴(lài)性；“土地財(cái)政”使政府有動(dòng)力推高土地價(jià)格。在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對(duì)城市住宅用地的需求將長(zhǎng)期處于比較緊張的狀態(tài)下。在這樣的條件下，如果不對(duì)城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善，可以預(yù)計(jì)我國(guó)城市土地的出讓價(jià)格將進(jìn)一步上漲。而土地價(jià)格的上漲將進(jìn)一步傳導(dǎo)到住宅價(jià)格上，推動(dòng)住宅價(jià)格的持續(xù)升高。

（二）房子供求關(guān)系。房?jī)r(jià)走勢(shì)決定于建筑在劣等地的房子的供求關(guān)系。所謂供求關(guān)系，不是總體上的，而是特定范圍內(nèi)的，這是由土地屬性（土地等級(jí)劃分和相對(duì)稀缺程度）決定的。房子的供給與需求是分梯度的，就像金字塔分層，收入差距造成了對(duì)商品房的分層需求，而土地的等級(jí)劃分造成了對(duì)消費(fèi)者的分層供給。

（三）房子的特殊用途。當(dāng)房子可以提供其他特殊的用途，這種地租就會(huì)呈現(xiàn)絕對(duì)上漲趨勢(shì)。假若地租不變（對(duì)已經(jīng)有房的人來(lái)說(shuō)）的話(huà)，那么地租的上漲會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房子上，使房子升值。正如當(dāng)商品房被用于投資或投機(jī)的時(shí)候，投資或投機(jī)者注重短期的變現(xiàn)能力，所以買(mǎi)了后，就會(huì)進(jìn)入房產(chǎn)中介，或者是出售，或者是出租。因?yàn)榇藭r(shí)的房子多是通過(guò)按揭貸款購(gòu)入，所以，房?jī)r(jià)=房租/房利率。當(dāng)房子更多用于投資的時(shí)候，房利率接近于按揭貸款利率，所以就促使房租逐漸升高。

當(dāng)投資渠道萎縮的時(shí)候，房子成了最好的躲避通脹的投資品。當(dāng)房?jī)r(jià)遭到政府的干預(yù)后，投機(jī)和投資的需求下降，有房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，關(guān)鍵是看房地產(chǎn)商在哪，當(dāng)集中在優(yōu)等地的開(kāi)發(fā)，如果沒(méi)有高的交易量作為支撐，那房?jī)r(jià)的趨勢(shì)就不可能走低。

（四）房地產(chǎn)商的租權(quán)息差。所有權(quán)與使用權(quán)的分離，促使契約租金的形成。銀行作為中介來(lái)說(shuō)，從存款人的所有權(quán)獲得使用權(quán)，然后再過(guò)渡使用權(quán)給貸款人，從而賺取利差。

銀行吸收存款:存款額=獲得利息/存款利率

銀行放貸:貸款額=繳納利息/借貸利率

房地產(chǎn)商作為中介來(lái)說(shuō)，從政府土地的所有權(quán)獲得使用權(quán)，然后再過(guò)渡使用權(quán)給消費(fèi)者，從而也能賺取租權(quán)差。

房地產(chǎn)商購(gòu)得土地:土地出讓金=租權(quán)/銀行借貸利率

房地產(chǎn)商出售土地:土地價(jià)格=租權(quán)/房利率

五、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

近幾年來(lái)，在中央和地方各級(jí)政府一系列有力調(diào)控措施下，我國(guó)大部分城市，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到了有效的遏制。但當(dāng)前大城市的房?jī)r(jià)哪怕下降一半，普通工薪階層還是買(mǎi)不起，解決不了剛性需求的問(wèn)題。

住房是現(xiàn)階段我國(guó)最大的內(nèi)需來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)也是支柱產(chǎn)業(yè)，并且住房問(wèn)題并非一次性就能解決的，而是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題。解決好住房問(wèn)題，是讓老百姓實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)、維持社會(huì)穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會(huì)的關(guān)鍵問(wèn)題。為此針對(duì)如何解決住房問(wèn)題，提出如下建議:

（一）改革土地制度。土地政策的調(diào)整，能夠直接影響作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象的土地投入量。這不但直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)，而且在價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制作用下進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化趨勢(shì)。

1、取消房地產(chǎn)商的租權(quán)息差。土地出讓制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競(jìng)爭(zhēng)的出讓方式一次性地收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價(jià)格，同時(shí)也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得租權(quán)息差的機(jī)會(huì)。因此，政府應(yīng)該通過(guò)“招拍掛”反向運(yùn)行方式，讓開(kāi)發(fā)商拿出各自的競(jìng)拍方案，根據(jù)物美價(jià)廉（即方案既要滿(mǎn)足目前的規(guī)劃要求，又有合理的價(jià)格）方式獲得開(kāi)發(fā)權(quán)。

2、取消一次性獲得土地出讓金。政府土地出讓金的獲得不是通過(guò)房地產(chǎn)商繳納，而是通過(guò)對(duì)購(gòu)房者每年收取土地占用費(fèi)，這樣就不僅可以不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)商的中介，直接從消費(fèi)者手中收取占用金，還解決了政府對(duì)土地出讓金的提前消費(fèi)的問(wèn)題。

（二）政府完善梯度供房

1、增加土地的供應(yīng)數(shù)量。房子的供給是有建筑周期的，保證土地供應(yīng)量是保證房子供應(yīng)量的基礎(chǔ)。增加土地的供應(yīng)，房地產(chǎn)商能夠使得金字塔上層需求向下拓展，滿(mǎn)足更多人的改善需求。無(wú)論是保證首次置業(yè)的購(gòu)房需求，還是加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，都需要土地供應(yīng)政策有所傾斜，不斷加大對(duì)保障房、中小戶(hù)型用地的供給。

2、完善房子的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障房的建設(shè)，第一要看土地位置，也就是所謂的土地等級(jí)和相對(duì)稀缺程度；第二要看數(shù)量，數(shù)量對(duì)供房結(jié)構(gòu)的改變有很大影響。保障房用地應(yīng)當(dāng)最大限度體現(xiàn)保障功能。保障房用地的供給更需要進(jìn)行綜合考慮，在滿(mǎn)足中低收入人群、剛需人群基本居住需求時(shí)，也要綜合考慮交通、醫(yī)療、教育、生活等多種因素。如果用于建設(shè)保障房的地塊能位于交通相對(duì)便利、配套設(shè)施較為完善的區(qū)域，則更能提高保障房的利用率和實(shí)際價(jià)值，也更能保障中低收入人群的實(shí)際住房需求。

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[2]陳璐.高房?jī)r(jià)背后的利益集團(tuán)因素探索-基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010.12.

[3]宗慶后.關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議[EB/O L].http://finance.ifeng.com/roll/20120306/5708459.shtml，2012.3.

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