萬達房地產金融創(chuàng)新面臨的問題與風險防控策略

摘? 要：經濟的快速發(fā)展帶動了房地產金融領域的快速成長，利用金融手段對房地產行業(yè)的資金進行有效再投資，有效提高了資金的利用效率，為企業(yè)帶來更高的利潤率，并且為市場經濟的發(fā)展注入了新的活力。房地產金融的傳統(tǒng)發(fā)展模式存在著許多弊端，限制其進一步發(fā)展，因此對于房地產金融的發(fā)展模式進行改革創(chuàng)新有利于其進一步發(fā)展，能夠有效提高房地產行業(yè)對于資金的管理，這需要對行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀進行整體的把握，找出限制其發(fā)展的主要原因，從而制定相關的規(guī)章制度進行改革創(chuàng)新。

關鍵詞：房地產金融;金融創(chuàng)新;風險防控

一、房地產金融風險概念

房地產金融風險是在利用相應的金融手段進行資金管理時，可能會由于多方面因素對這一活動造成影響，從而給企業(yè)帶來巨大的經損失，在房地產發(fā)展中具有重要作用。房地產金融風險的發(fā)生不只是影響到個別公司的經營情況，更是會對整個房地產行業(yè)造成重大影響，行業(yè)具備高收益、高投資的特點，因此不確定因素的來源更加復雜，使得風險大大提高。

二、萬達房地產金融創(chuàng)新面對的問題及防控策略

（一）萬達房地產金融創(chuàng)新存在的問題

房地產金融風險是由于在房地產項目實施過程中，內部資金管理出現(xiàn)超負荷情況，從而導致了項目實施的損失。

1.投融資體制改革緩慢，融資渠道單一

資金來源存在的不足，通過直接融資的方式難以實現(xiàn)全面協(xié)同發(fā)展，商業(yè)銀行通過提高資本的方式存在難度，房地產開發(fā)項目的資金來源、資金不足、可持續(xù)經營能力和風險防范能力不強，也存在許多尚未落實的情況。不難看出現(xiàn)行的投融資體制，對銀行的依賴及銀行所承擔的風險確實是到了極限。

2.住房信貸體系不健全，缺乏專業(yè)化的房貸機構

如果住房銀行體系和住房信貸體系健全，也是美國房地產業(yè)中最先進的關鍵。我國住房銀行的專業(yè)化和住房銀行體系還不完善，而房地產信貸是從了解貸款的基本內部操作開始的，大多數(shù)的房地產信貸管理者不具備商業(yè)地產專業(yè)知識。因此，有一些風險控制措施只停留在表面上也就不足為奇了。

3.金融創(chuàng)新滯后，金融品種單調和缺乏必要的避險工具

現(xiàn)階段房地產公司的主要融資手段是借貸。在面臨房地產金融風險時，金融機構突然放貸，迫使房地產企業(yè)在困難面前加快步伐，加大貸款風險，形成惡性循環(huán)。那些急于收回貸款的人只能眼睜睜地看著資金被一步步卷入這一金融風險之中，沒有切實有效的策略進行應對，所以應豐富金融產品的類型，從根本上提高房地產金融抗擊風險的能力，減少風險的發(fā)生頻率，實現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定長遠發(fā)展。

4.資產負債結構不合理，不良資產負擔沉重

現(xiàn)階段，個人住房抵押貸款的周期過長。銀行的主要資金來源是存款，短期債務來源與個人住房貸款比例上升，近年來，萬達房地產金融業(yè)的資本期限結構錯配、流動性風險和操作風險問題越來越多突出的。剝離不良資產，加強不良資產管理。但不良資產和未記錄的潛在不良資產經營數(shù)據(jù)仍是影響不良資產處置的重要因素。

（二）萬達房地產金融創(chuàng)新風險防控的相關建議

根據(jù)造成萬達房地產金融風險的原因上分析，來自于土地制度、銀行貸款制度、管理制度等方面。

1.實現(xiàn)房地產證券化融資渠道多元化與房地產投資風險分擔

房地產公司不得不通過多元化的渠道進行融資，這是根據(jù)國際發(fā)展經驗的有效實施。房地產公司應加強自身實力，通過上市融資、發(fā)行債券等方式擴大融資渠道，吸納更多的投資者進行投資，鼓勵購房者進行直接融資，從而減少企業(yè)的融資壓力，從而提高融資效率等。

2.加強對購房者金融風險的定期測評

在應對金融風險時，應該定期對購房者的自身情況進行全方位的把控，適當時機中可降低風險。

3.增加萬達房地產的金融品種

現(xiàn)階段應結合萬達的發(fā)展經營情況對房地產金融風險的把控，提出相應的解決策略，提高應對風險的能力，通過對國外相關經驗的學習，不斷完善和優(yōu)化萬達企業(yè)的風險管理水平，從而有效減少企業(yè)損失。

萬達房地產金融風險造成的因素來源廣泛，應從全面、深入分析，風險的產生，多層次效應產生了廣泛的影響。只有通過控制房地產金融風險，才能從另一個角度，從整個金融行業(yè)入手，只有改變原有的外部環(huán)境，才能有效控制金融風險，促進金融業(yè)健康發(fā)展。

4.實行輕資產模式

現(xiàn)階段萬達地產應根據(jù)國內房地產行業(yè)發(fā)展的形勢，結合國內外相關的理論研究和經驗，對其房地產金融進行有效管理，制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略，住房需求更重要的是房地產業(yè)的影響，因而完善的法律對于房地產金融業(yè)的作用就變得尤為重要。

5.建立多元化投資制度

房地產行業(yè)自身具備著投入資金大、收益率高、周期長的特點，因此在萬達地產在進行融資時，單一的融資渠道會使得企業(yè)承擔風險的能力下降，因此不可避免地會出現(xiàn)各類金融風險，給企業(yè)帶來巨大的損失，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來一定影響。企業(yè)管理資金的能力優(yōu)先，資金過多會使得企業(yè)對于管理水平下降，但流動性的喪失也會限制經濟的發(fā)展，所以只有建立多元化的投資體系，為了促進萬達房地產金融業(yè)的健康發(fā)展，多元化的投資體系與發(fā)達的市場相輔相成。投資多元化對房地產金融和經濟的發(fā)展都是至關重要的。

三、結論

通過上述分析可以看出，現(xiàn)階段萬達應該學習國外發(fā)達國家的相關理論和經驗，從而有效約束購房者和投資者個人行為，對房地產金融的發(fā)展提出更為嚴格的標準，通過建立賬戶制度和信用調查制度，對個人信用進行有效監(jiān)管。通過個人信用制度的實施，能夠通過法律的手段對個人經濟行為進行有效的監(jiān)管，使得違規(guī)操作風險系數(shù)大于利潤，能夠有效限制其違約行為。豐富萬達房地產的融資渠道，加強與國際社會的交流合作，引入海外資金進行房地產投資，加強對違約行為的懲處，促進其朝著更好的方向發(fā)展，并將有力推動我國房地產金融的進一步發(fā)展，和將萬達成為中國房地產業(yè)的新力量。

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作者簡介：吝佳康，陜西國際商貿學院學生，金融工程專業(yè)。