簡析房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理措施

劉平

摘? ? 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，必須完善開發(fā)管理工作，確保開發(fā)流程的科學高效。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目流程復雜，因此必須完善管理流程，以促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益穩(wěn)步提升。

關鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;流程化管理;措施

1? 引言

在“房住不炒”的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)強管控已是常態(tài)化現(xiàn)象，其開發(fā)的利潤趨于合理和較低的水平，這些都倒逼房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，以高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)自有資金的投資回報率。為確保達成企業(yè)生存發(fā)展目標，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的有效措施將直接對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生重要作用，對房地產(chǎn)的綜合市場競爭力帶來影響。隨著國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，高科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等經(jīng)濟體量的增加和發(fā)展，房地產(chǎn)必將緩慢退出國家經(jīng)濟體系支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在不斷加劇，因此，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不足之處進行不斷完善，才有可能在眾多競爭中脫穎而出。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中所存在的不足之處

2.1? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期相關準備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得一個目標項目開發(fā)權之后，可以正式啟動目標項目的前期準備工作，如公司注冊、開發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設立、人員招聘、設立辦公場所、項目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測、設計要點的申領、政策和配套等外部條件的獲取、當?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場的評估等，只有這樣通過系統(tǒng)具體的了解和充分的準備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的前期階段并未作出充分的準備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。

2.2? 房地產(chǎn)企業(yè)過于追求利益至上，忽略社會利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目已進入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設計降低建設標準、嚴格控制設計階段的建設成本，其次是在招投標階段進行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關的標準，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟收益。

2.3? 項目工程驗收制度不夠完善

房地產(chǎn)的相關部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認為與該項目沒有關系了，可以投入到下一個的工程項目當中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進行實時的跟蹤與檢驗。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程化管理措施

3.1? 注重原材料和施工機械的質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質(zhì)，在檢測過后得到復檢報告，并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產(chǎn)企業(yè)應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養(yǎng)護。

3.2? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的監(jiān)控和預警系統(tǒng)

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，監(jiān)控和預警系統(tǒng)是一種對于風險的掌控比較有效的方式。第一，他能夠根據(jù)房地產(chǎn)在開發(fā)中的實時數(shù)據(jù)進行有效的研究分析，能夠提前把開發(fā)過程中有可能遇到風險分析出來，而且還會根據(jù)分析結(jié)果提出如何去預防和解決風險。這種風險管控的方式，能夠在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中對風險進行全程監(jiān)控預警，根據(jù)風險產(chǎn)生的機率大小，展現(xiàn)出等級不同的預警信號，開發(fā)人員根據(jù)預警信號能夠及時的對風險項進行改正直至消除，把房地產(chǎn)項目中有可能產(chǎn)生的損失降至最低。第二，房地產(chǎn)的監(jiān)控和預警系統(tǒng)的一個重要作用是它能夠依據(jù)開發(fā)的進程和狀況，提示開發(fā)工作人員項目是否正在按照計劃進行，能夠更有效的管控項目的風險。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的監(jiān)控和預警系統(tǒng)主要包含預防性、實時性、警示性、系統(tǒng)性四大性能，預防性指的是對房地產(chǎn)項目的預先監(jiān)控系統(tǒng)，可以對即將發(fā)生的事故進行提前的預報，讓房地產(chǎn)項目人員有足夠的時間提前去消除風險項。實時性指的是對項目的預警管理功能，可以隨時的觀察到房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一系列動態(tài)，使房地產(chǎn)的開發(fā)過程能夠隨時被監(jiān)控。讓房地產(chǎn)開發(fā)工作人員可以根據(jù)實際狀況安排下一步的項目開發(fā)計劃。警示性和系統(tǒng)性，都是在房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控和預警系統(tǒng)中的智能化產(chǎn)品，警示性既能夠提前預報風險，還能夠評估出風險對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的危害程度。而系統(tǒng)性更像是一種電腦程序管理，能夠保證整個系統(tǒng)在運行中不出現(xiàn)差錯。

3.3? 做好房地產(chǎn)項目開發(fā)流程分析

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要經(jīng)由以下四個階段：第一，決策階段。要進行房地產(chǎn)項目的可行性研究和項目決策，對比分析多種方案，對項目方案進行充分論證和調(diào)研，在項目整個周期的初始階段做好質(zhì)量管控。第二，設計階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目要對項目用地進行規(guī)劃設計和概念性設計，調(diào)研當?shù)厝宋摹⑸鐣⑹袌?、?jīng)濟、行政、配套等要素，通過詳實的前期開發(fā)調(diào)研為設計工作做好準備，并在項目設計中考慮功能性和經(jīng)濟性，利用價值工程的原理進行設計方案的分析和評價。第三，施工階段。項目施工階段首先要明晰各參建單位的權責義務，做好技術準備、物質(zhì)準備、組織準備、合同準備、現(xiàn)場準備、政府監(jiān)管準備，并在施工階段進行各參建單位的協(xié)調(diào)與溝通，做好項目跟蹤和糾偏管控工作。第四，竣工交付階段。這個階段主要包括項目試運行的質(zhì)量驗收以及物業(yè)移交時的業(yè)主質(zhì)量驗收工作，確保項目交付階段的質(zhì)量。

3.4? 項目進度管理

（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據(jù)，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質(zhì)量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調(diào)研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。

（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產(chǎn)項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。

4? 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理尤其關鍵，要明晰項目質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理的作用，探討項目質(zhì)量管控和協(xié)調(diào)管理的科學方法和路徑，打造優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品，提升品牌溢價能力和社會認可度。

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