房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)研究

蔡昌

摘 ?要：利用中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)庫，結(jié)合家庭財產(chǎn)價值和家庭規(guī)模因素模擬測算三檔稅率、四種征收方案下房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)，結(jié)果顯示：房地產(chǎn)稅對家庭房產(chǎn)價值的再分配效應(yīng)較強(qiáng)，但對家庭財產(chǎn)價值的再分配效應(yīng)有所減弱;人均面積扣減、家庭面積扣減和人均價值減免方案下房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)隨著扣減面積的增加呈倒U形變化;在各種財產(chǎn)口徑和稅率框架下，人均價值減免方案的財富再分配效應(yīng)始終最強(qiáng)，這也成為未來優(yōu)化中國房地產(chǎn)稅征管模式的最佳選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;家庭財產(chǎn);家庭規(guī)模;再分配效應(yīng)

一、引言

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度僅對經(jīng)營用房征稅，而對居住用房免征，造成一種交易環(huán)節(jié)存在稅收、中間保有環(huán)節(jié)稅收空白的狀況。李英偉和鐘國柱[ ]、張平和侯一麟[ ]等學(xué)者指出，應(yīng)加快在房地產(chǎn)保有階段征稅的進(jìn)度。房地產(chǎn)稅改革是中國稅制改革的必然選擇。我國房地產(chǎn)稅改革經(jīng)歷了艱難探索，1951年政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。但是在我國，土地是屬于國家所有的，使用者沒有土地所有權(quán)，所以后來又將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2003年黨的十六屆三中全會啟動了物業(yè)稅議題，“物業(yè)稅”首次露面。2005年在“十一五規(guī)劃”中提出要“穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅”。2009年的《政府工作報告》中提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。2010年在“十二五規(guī)劃”中提到要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。2011年1月28日，我國上海和重慶兩市啟動了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革——開始對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅。迄今為止，房地產(chǎn)稅除了在上海、重慶兩市試點(diǎn)外，并沒有在全國范圍內(nèi)普遍開征。

關(guān)于房地產(chǎn)稅的政策效應(yīng)與稅負(fù)測算眾說紛紜，岳樹民等[ ]基于中國家庭收入調(diào)查（CHIP）數(shù)據(jù)， 比較分析了“按人均面積扣除”“按人均價值扣除”和“按套數(shù)扣除”三種免稅扣除方式的公平效應(yīng)、財政收入效應(yīng)和供求效應(yīng)。劉金東和孔培嘉[ ]利用2012年CFPS家庭微觀數(shù)據(jù)模擬測算了房地產(chǎn)稅在人均面積扣減、家庭面積扣減、首套房免稅和人均價值減免四種方案下的累進(jìn)效應(yīng)。姚濤和牛舒[ ]運(yùn)用微觀模擬方法， 基于44343個家庭的調(diào)查數(shù)據(jù)， 以及12種房地產(chǎn)稅改革方案， 對房地產(chǎn)稅的整體財富分配效應(yīng)進(jìn)行測度。劉金東和王生發(fā)[ ]利用CHNS家戶調(diào)查數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)稅進(jìn)行了微觀模擬測算。劉金東、丁兆陽[ ]利用中國家庭金融調(diào)查 （CHFS） 數(shù)據(jù)測算了城鎮(zhèn)家庭房地產(chǎn)稅支付能力。張平和侯一麟[ ]利用微觀數(shù)據(jù)測算了房地產(chǎn)稅對不同階層家庭的收入再分配效應(yīng)。

雖然以上文獻(xiàn)對我國房地產(chǎn)稅改革具有極大的借鑒意義，但是仍存在以下不足：一是僅針對房產(chǎn)價值口徑對房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)進(jìn)行測算，沒有考慮家庭財產(chǎn)口徑;二是對房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)僅考慮家庭單位因素的影響，沒有將家庭規(guī)模因素的影響考慮在內(nèi)?；谏鲜鑫墨I(xiàn)的不足，本文利用2013年度中國家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)庫進(jìn)行稅負(fù)預(yù)測，并嘗試在基于以下兩個新的視角進(jìn)行研究：一是基于家庭財產(chǎn)口徑而非單純家庭房產(chǎn)價值測度房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng);二是結(jié)合家庭規(guī)模因素測度房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)。

二、數(shù)據(jù)來源與房地產(chǎn)稅征收方案

（一）數(shù)據(jù)來源

本文在研究房地產(chǎn)稅對家庭的財富再分配效應(yīng)差距時，以2013年度中國家庭金融調(diào)查（China Household Finance Survey ，CHFS）的微觀數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)展開。選擇該數(shù)據(jù)庫主要基于以下三個原因：一是中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)庫詳細(xì)列出本文所需的各家庭房產(chǎn)套數(shù)、使用面積及對應(yīng)的房產(chǎn)價值;二是CHFS微觀數(shù)據(jù)庫旨在跟蹤地區(qū)、家庭、個人三個層次數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)庫記載了家庭人口數(shù)及對應(yīng)地區(qū)，為人均價值減免方案和人均扣減面積方案提供了數(shù)據(jù)支持;三是中國家庭金融調(diào)查微觀數(shù)據(jù)庫中涵蓋了不僅僅包括房產(chǎn)價值，還包括金融資產(chǎn)及其他非金融資產(chǎn)，這會使得基于家庭財產(chǎn)口徑對房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)的測算結(jié)果更為精確。

由于在數(shù)據(jù)庫中僅涵蓋三套住房的詳細(xì)信息，對多于三套住房的用戶，本文將把除三套住房外的其余住房統(tǒng)一看成第“四”套房，首先將根據(jù)master數(shù)據(jù)庫中的region對各地區(qū)的平均房價mean price進(jìn)行測算，并根據(jù)第“四”套房的總價值除以平均房價mean price得到第“四”套房屋使用面積;將各套房產(chǎn)的使用面積與價值相匹配，刪除無效樣本，再將農(nóng)村地區(qū)樣本剔除，最終得到11686個有效樣本，家庭房產(chǎn)樣本信息如表1所示。其中，第“四”套房的占比為45/11686=0.39%，占全部樣本的比重較小，且對于第“四”套房而言，前三套房的使用面積足以抵消掉房地產(chǎn)稅稅額，所以第“四”套房屋的估計使用面積對方案實(shí)施帶來的偏誤非常有限，可忽略不計。

（二）方案比較

目前社會上主流的房地產(chǎn)稅征收方案有四種：首套房免稅方案、人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價值減免方案。

首套房免稅方案即是指家庭的第一套房產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅，只對除首套房之外的房產(chǎn)按照一定的稅率征收房地產(chǎn)稅。

人均面積扣減方案是指合并計算的家庭全部住房面積人均超過XX平方米（即扣減面積）的，對超出部分的面積，按照超出部分的面積與總住房面積的比例乘以房產(chǎn)價值乘以稅率即為最終所要繳納的房地產(chǎn)稅。上海市的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)采用的就是首套房免稅方案與人均面積扣減方案相結(jié)合。

家庭面積扣減方案與人均面積扣減方案思路相類似，即合并計算的家庭全部住房面積扣減掉家庭免稅面積，對于超出部分，按照超出部分的面積與總住房面積的比例乘以房產(chǎn)價值乘以稅率即為最終所要繳納的房地產(chǎn)稅。這一方案來自于重慶市房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革所采用的方案。

人均價值減免方案是指每個家庭的房產(chǎn)價值按一定的人均面積標(biāo)準(zhǔn)乘以本地區(qū)平均房價扣減部分房產(chǎn)價值，對剩余房產(chǎn)價值計征房地產(chǎn)稅，該方案則是侯一麟和馬海濤[ ]提出來的。

本文采用0.2%、0.6%和1%三檔單一稅率由低到高依次進(jìn)行稅收累進(jìn)性測算，其中0.6%屬于上海市試行的稅率;1%屬于偏高一檔的稅率;0.2%則是基于未來房地產(chǎn)稅改革時，考慮到不同群體的納稅能力和納稅意愿，怎樣保證稅制公平與社會和諧，避免發(fā)生社會沖突，房地產(chǎn)稅稅率會優(yōu)先從低稅率出發(fā)，因此采用0.2%低檔稅率進(jìn)行測算。劉甲炎和范子英[ ]對重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅差別稅率造成了較大的替代效應(yīng)，產(chǎn)生了投機(jī)者避開高稅率的高檔住房，反而轉(zhuǎn)向低稅率的小戶型住房，使得本應(yīng)購買小戶型的家庭無法滿足其住房需求的扭曲行為?；诖耍疚膶⒉捎脝我欢惵蔬M(jìn)行房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)研究。

三、不同征稅方案下房地產(chǎn)稅的累進(jìn)性測算

研究稅收累進(jìn)性最常用的工具是MT指數(shù)，，該指數(shù)由Musgrave & Thin[ ]提出，其原理是利用稅前基尼系數(shù)與稅后基尼系數(shù)之差來衡量稅收的再分配效應(yīng)。具體公式可以表現(xiàn)為MT=Gt-Gi，其中，G表示基尼系數(shù);t和i分別表示征收房地產(chǎn)稅前和征稅房地產(chǎn)稅后;Gt則表示征稅前房產(chǎn)價值的基尼系數(shù);Gi則表示征稅后房產(chǎn)價值的基尼系數(shù)。該式的含義是，如果征收房地產(chǎn)稅具有正的稅收累進(jìn)性，那么稅后房產(chǎn)價值基尼系數(shù)會低于稅前房產(chǎn)價值基尼系數(shù)，MT指數(shù)大于0，反之，小于0。本文用MT指數(shù)來反映房地產(chǎn)稅對居民的財富再分配效應(yīng)，

（1）如果Gt>Gi，即MT指數(shù)大于0，則證明房地產(chǎn)稅降低了居民財富再分配的不平等程度，MT指數(shù)數(shù)值越大，稅收累進(jìn)性越高，房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)越強(qiáng);

（2）如果Gt=Gi，即MT指數(shù)等于0，說明房地產(chǎn)稅對居民的財富再分配效應(yīng)沒有影響。

（3）如果Gt

但是運(yùn)用MT指數(shù)來計算房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性則存在這樣一個問題：Musgrave&Thin提出的MT指數(shù)是針對個人所得稅提出的，每一時期的個人所得稅都是根據(jù)當(dāng)期收入計算得出的，收入和個人所得稅稅額均是流量的概念，而本文利用CHFS數(shù)據(jù)庫計算出的房地產(chǎn)稅稅額屬于流量概念，而房地產(chǎn)稅則屬于財產(chǎn)稅，針對房產(chǎn)價值征收，而房產(chǎn)屬于納稅人的財產(chǎn)，財產(chǎn)則屬于存量的概念，二者之間并不匹配，可能會造成一定的計算偏差。所以我們將視角落在怎樣將未來征收的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)換到當(dāng)前的一個屬于“存量”的總價值，這是解決存量和流量轉(zhuǎn)化的一個關(guān)鍵問題。另外，由于房產(chǎn)價值的走向并不明確，再加之折舊、損毀等問題，所以暫不考慮未來房地產(chǎn)的價值變動，本文將其視為一個固定值?；诖耍疚膶⑹褂脛⒔饢|和孔培嘉[4]采用的稅款貼現(xiàn)方法將未來的每一年度應(yīng)納的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額都貼現(xiàn)到當(dāng)前時點(diǎn)。之所以這樣操作的原因是相當(dāng)于將未來每一年度要繳納的房地產(chǎn)稅都看做一個永久年金，按照一個合理的折現(xiàn)率折算到現(xiàn)在時點(diǎn)，而貼現(xiàn)值屬于存量的概念，這樣最終計算出的房地產(chǎn)稅稅款總額就可以與財產(chǎn)價值相匹配。

為此，本文將采用下列公式來進(jìn)行稅款的貼現(xiàn)，假設(shè)每一年應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅為T，而每一年的利率為i，下面針對后面每年應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額進(jìn)行貼現(xiàn)，第一年的貼現(xiàn)額為T/（1+i）;第二年的貼現(xiàn)額為T/（1+i）2;第三年的貼現(xiàn)額為T/（1+i）3;……上述每年的應(yīng)納稅額是一個以公比為1/（1+i），首項為T/（1+i）的等比數(shù)列，將每一年的稅款貼現(xiàn)額加總可得：

本文將對計算出的稅額按照T/i進(jìn)行貼現(xiàn)，進(jìn)而計算MT指數(shù)。本文將參考基準(zhǔn)利率3.5%[ ][ ]。另外，在劉金東和孔培嘉[4]選擇基準(zhǔn)利率3.5%進(jìn)行實(shí)證分析時，還選擇上下各浮動0.25%做穩(wěn)健性檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)利率的變動并不影響實(shí)證分析結(jié)果。為此，本文沿用3.5%的基準(zhǔn)利率，對當(dāng)期房地產(chǎn)稅進(jìn)行永久年金貼現(xiàn)處理，得到房地產(chǎn)稅總值，然后對房產(chǎn)價值、家庭財產(chǎn)分別進(jìn)行基尼系數(shù)計算，再對對應(yīng)的口徑下已經(jīng)扣除掉貼現(xiàn)后的房地產(chǎn)稅的房產(chǎn)價值和家庭財產(chǎn)進(jìn)行基尼系數(shù)測算，二者相減即為MT指數(shù)。

下面將分為三個層次展開：一是不考慮家庭規(guī)模的房產(chǎn)價值口徑下對房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)MT指數(shù)測算結(jié)果。二是不考慮家庭規(guī)模的家庭財產(chǎn)口徑下的對房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)MT指數(shù)測算結(jié)果。三是考慮家庭規(guī)模與家庭財產(chǎn)口徑的房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)MT指數(shù)測算結(jié)果。第一、二個層次將對比兩種口徑下房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)MT指數(shù)測算結(jié)果差異;第二、三層次將對比得出考慮家庭規(guī)模后對房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)帶來的影響。

（一）房產(chǎn)價值口徑下的MT指數(shù)測算結(jié)果

圖1、圖2、圖3是對人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案和人均價值減免三種方案，0.2%、0.6%、1%下由低到高三檔稅率依次進(jìn)行的稅收累進(jìn)性測算結(jié)果，同時三檔稅率下首套房免稅方案的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)也在表2中呈現(xiàn)。

對人均面積扣減方案從10平方米到60平方米每隔5平方米計算一次，共計測算11次。由圖1可知，在相同的人均扣減面積下，稅率越高，MT指數(shù)越大;MT指數(shù)隨人均扣減面積的增加呈現(xiàn)倒U形分布，即MT指數(shù)隨著人均扣減面積的增大先增加，后減少，且在25平方米處MT指數(shù)達(dá)到最大值，稅收累進(jìn)性最強(qiáng)，房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

對家庭面積扣減方案進(jìn)行稅收累進(jìn)性測算時，自30平方米到180平方米，每隔10平方米計算一次。由圖2可知，家庭扣減面積方案下與人均扣減面積方案相似，呈現(xiàn)倒U形變化，且在80平方米時，MT指數(shù)取得最大值，即房地產(chǎn)稅具有最強(qiáng)的稅收累進(jìn)性，財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

與人均面積扣減方案相同，本文以10平方米為起點(diǎn)，依次增加5平方米直到60平方米對人均價值減免方案進(jìn)行稅收累進(jìn)性測算。由圖3可知，與人均面積扣減方案和家庭面積扣減方案類似，MT指數(shù)隨著稅率的增加在相同扣減面積下數(shù)值越大;且在人均價值扣減面積為25平方米時，MT指數(shù)達(dá)到最大。

比較測算結(jié)果可知，在人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價值減免方案三種方案下，無論采取哪檔稅率，MT指數(shù)均隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形曲線變化。其中，在人均面積扣減方案下，無論是哪檔稅率，25平方米為最優(yōu)扣減面積---即MT指數(shù)最大，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最高，財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)（見圖1）;在家庭面積扣減方案下，80平方米最佳（見圖2）;人均價值減免方案下，25平方米最佳（見圖3）。最后，首套房免稅方案的MT指數(shù)也在表2中呈現(xiàn)，三檔稅率下首套房免稅方案的MT指數(shù)分別為：0.0024、0.0072、0.0119。另外，表2中第2、3、4列分別為人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價值減免方案三種方案在各檔稅率下的最大MT指數(shù)。

對比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，無論是哪檔稅率，MT指數(shù)顯示出的規(guī)律都如表2所示，即：人均價值減免方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案 > 人均面積扣減方案

這意味著針對房產(chǎn)價值口徑，在人均價值減免方案下，房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)最強(qiáng)，首套房免稅方案次之。

不同財產(chǎn)存量家庭之間的房產(chǎn)價值與財產(chǎn)價值占比存在差異，財產(chǎn)存量越大的家庭可能房產(chǎn)價值占比越小，相反財產(chǎn)存量越小的家庭房產(chǎn)價值占比越大，因此有必要檢驗一下在家庭財產(chǎn)口徑下與房產(chǎn)價值口徑下的房地產(chǎn)稅再分配效應(yīng)有何差異?；诖?，本文接下來將考慮家庭財產(chǎn)口徑的房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)。

（二）家庭財產(chǎn)口徑下的MT指數(shù)測算結(jié)果

圖4、圖5、圖6是在家庭財產(chǎn)口徑下，對人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案、人均價值減免方案、三檔稅率----0.2%、0.6%、1%下由低到高依次進(jìn)行的稅收累進(jìn)性測算結(jié)果，同時三檔稅率下首套房免稅方案的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)也在表3中呈現(xiàn)。

由上述測算結(jié)果可知，與房產(chǎn)價值口徑相同，無論采取哪檔稅率，人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價值減免方案三種方案下，MT指數(shù)均隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形曲線變化。但是在家庭財產(chǎn)和房產(chǎn)價值兩種口徑下，三種方案的最優(yōu)扣減面積發(fā)生了相應(yīng)的變化。其中，在人均面積扣減方案下，無論是哪檔稅率，30平方米為最優(yōu)扣減面積——即MT指數(shù)最大，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最高，房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)（見圖4）;在家庭面積扣減方案下，90平方米最佳（見圖5）;人均價值減免方案下，30平米最佳（見圖6）。較房產(chǎn)價值口徑下的最優(yōu)扣減面積都有所提高。最后，首套房免稅方案下，測算三檔稅率下的最大MT指數(shù)，結(jié)果如表3最右列所示，依次為0.0020、0.0059、0.0098，表3中第2、3、4列分別為人均面積扣減方案、家庭面積扣減方案以及人均價值減免方案三種方案在各檔稅率下的最大MT指數(shù)，較房產(chǎn)價值口徑下的最大MT指數(shù)都有所減少。

與房產(chǎn)價值口徑相類似，對比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，無論是哪檔稅率，MT指數(shù)均顯示出以下規(guī)律（如表3所示）：

人均價值減免方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案 > 人均面積扣減方案

這意味著在房產(chǎn)價值和家庭財產(chǎn)兩種口徑下，皆為在人均價值減免方案下房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)，首套房免稅方案次之。

（三）考慮家庭規(guī)模的家庭財產(chǎn)口徑的人均財富分配效應(yīng)MT指數(shù)測算結(jié)果

在具體執(zhí)行中，考慮家庭規(guī)模對房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)具有很大的必要性。

例如，假設(shè)A、B兩個家庭，A家庭3口人，擁有一棟300萬的房子;B家庭只有1個人，且他擁有一棟100萬的房子，兩個家庭處于相同的地理位置，該地的平均房價為1萬元/平方米，那么僅從房產(chǎn)價值角度出發(fā)，兩個家庭是處于絕對公平狀態(tài)的，但是在征收房地產(chǎn)稅時，假如采用的家庭扣減面積方案，家庭扣減面積為60平方米，進(jìn)行征收，A家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（300-60）/300×300×0.01=2.4萬元，2.4/300=0.008;B家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（100-60）/100×100×0.01=0.4萬元，0.4/100=0.004。由此可知，A、B兩個家庭實(shí)際上是處于絕對公平地位的，但是征收的房地產(chǎn)稅份額A家庭明顯多于B家庭。

再如，A、B兩個家庭的房產(chǎn)價值都為300萬，處于相同的地理位置，該地的平均房價為1萬元/平方米，A、B兩個家庭在任何方面都是完全相同的，但是A家庭3口人，而B家庭6口人，假如采用的仍為家庭扣減面積方案，家庭扣減面積為60平方米， A、B家庭應(yīng)繳納房地產(chǎn)稅=（300-60）/300×300×0.01=2.4萬元，兩個家庭繳納的房地產(chǎn)稅相同，但因為家庭規(guī)模的差異，A家庭的人均稅收待遇明顯優(yōu)于B家庭。因此考慮家庭規(guī)模，進(jìn)一步測算房地產(chǎn)稅的人均財富再分配效應(yīng)是必要的。

圖7、圖8、圖9和表4是對上述四種方案將家庭規(guī)?？紤]在內(nèi)的房地產(chǎn)稅人均財富再分配效應(yīng)稅收累進(jìn)性測算結(jié)果，同時三檔稅率下首套房免稅方案的MT指數(shù)也在表4中呈現(xiàn)。

由圖7可知，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)相同，房地產(chǎn)稅的人均財富再分配效應(yīng)也隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，但最優(yōu)扣減面積由30平方米降低到25平方米（見圖7）。

由圖8可知，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)相同，無論在何檔稅率下，房地產(chǎn)稅的人均財富再分配效應(yīng)隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，稅率越大，MT指數(shù)越大，但最優(yōu)扣減面積由80平方米上升到90平方米（見圖8）。

由圖9的測算結(jié)果可知，考慮家庭規(guī)模在內(nèi)后，房地產(chǎn)稅的人均財富再分配效應(yīng)也隨著扣減面積的變化呈現(xiàn)倒U形，但最優(yōu)扣減面積由30平方米降低到25平方米（見圖9）。

首套房免稅方案的MT指數(shù)在三檔稅率下分別為0.0016、0.0048、0.0079，與不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)的房地產(chǎn)稅MT指數(shù)相比，有顯著性降低。對比二、三層次，即將家庭規(guī)?？紤]在內(nèi)，對比同一稅率下的最大MT指數(shù)可知，MT指數(shù)的大小較不考慮家庭規(guī)模在內(nèi)發(fā)生了相應(yīng)改變，人均扣減面積方案和人均價值減免方案下，MT指數(shù)明顯提高，而首套房免稅方案和家庭扣減面積方案則相反。另外，房地產(chǎn)稅的稅收累進(jìn)性最優(yōu)方案也發(fā)生了如下改變（如表4所示）：

人均價值減免方案 > 人均面積扣減方案 > 首套房免稅方案 > 家庭面積扣減方案

人均價值減免方案的稅收累進(jìn)性仍然最強(qiáng)，而首套房免稅方案不再次之，由人均面積扣減方案代替。之所以稅收累進(jìn)性最優(yōu)方案發(fā)生改變，是因為人均價值減免方案和人均面積扣減方案自身就已經(jīng)將家庭規(guī)模數(shù)因素考慮在內(nèi)，而首套房免稅方案和家庭面積扣減方案則沒有考慮家庭規(guī)模因素，因此在考慮家庭規(guī)模因素后，首套房免稅和家庭面積扣減方案的財富再分配效應(yīng)減弱?；诖?，與家庭規(guī)模相關(guān)的方案更能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)。即在制定房地產(chǎn)稅征收方案時，考慮家庭規(guī)模因素是十分必要的。

四、結(jié)論

本文利用CHFS微觀數(shù)據(jù)庫，基于家庭房產(chǎn)、家庭財產(chǎn)兩種口徑以及考慮家庭規(guī)模因素，采用MT指數(shù)對四種房地產(chǎn)稅征收方案下的財富再分配效應(yīng)進(jìn)行測算，不同口徑下的不同征收方案的MT指數(shù)對比如圖10所示。

根據(jù)圖1至圖10，可以得到如下結(jié)論：其一，MT指數(shù)隨著扣減面積的變化呈倒U形曲線變化;其二，家庭財產(chǎn)口徑較房產(chǎn)價值口徑下的MT指數(shù)均有所降低;其三，在考慮家庭規(guī)模因素后，首套房免稅方案和家庭面積扣減方案的最大MT指數(shù)較之前減少，而人均面積扣減方案和人均價值減免方案的MT指數(shù)則有顯著提高;其四，由圖10可知，無論是否考慮家庭規(guī)模因素，均是顯示出人均價值減免方案下的MT指數(shù)最高，稅收累進(jìn)性最強(qiáng)，即房地產(chǎn)稅的財富再分配效應(yīng)最強(qiáng)。

出于對不同收入群體的公平性考量，對調(diào)節(jié)收入分配的作用以及簡化政策實(shí)施的難度等方面來看，按人均價值減免要優(yōu)于首套減免和按人均面積減免的方案，在該方案下，稅負(fù)向富人傾斜更加明顯，其對收入的調(diào)節(jié)作用最高。另外，從本文的MT指數(shù)測量結(jié)果可知，人均價值減免方案既考慮了富人住房面積大、住房單價高，還考慮了家庭規(guī)模因素，相比于其他方案更為科學(xué)合理。

但是，每一種方案都在一定程度上有著自身的弊端，比如說人均價值減免方案與人均面積扣減方案的思路相類似，要計算人均面積扣除，也有可能帶來惡意戶口增員等問題。但是，在兩種方案都會帶來相同的問題時，人均價值減免方案優(yōu)于人均面積扣減方案，這是因為人均價值減免方案同時考慮了以下兩方面的因素：一是出于現(xiàn)實(shí)情況，高收入者的房子一般較低收入者的房子更能處在交通便利的位置，即房價較低收入者的房價高，且房產(chǎn)面積更大;二是人均價值減免方案采取的是一個地區(qū)的平均房價作為減除，比人均面積扣減方案更具科學(xué)性。

綜上所述，人均價值減免方案是未來中國房地產(chǎn)稅征收方案的最佳選擇。該方案較其他方案具有以下優(yōu)點(diǎn)：首先，人均價值減免方案的MT指數(shù)測算結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅對財富的再分配效應(yīng)最強(qiáng);其次，人均價值減免方案對財富的再分配效應(yīng)也優(yōu)于其他方案;再次，人均價值減免方案基于家庭規(guī)模因素和家庭財產(chǎn)口徑下MT指數(shù)最大時的最優(yōu)扣減面積為25平方米、30平方米和25平方米，該面積略高于全國城鎮(zhèn)人均居住面積，既能照顧家庭基本需求，又能達(dá)到最佳稅制公平，具有可操作性;最后，人均價值減免方案考慮家庭規(guī)模因素，有利于通過稅收調(diào)節(jié)手段實(shí)現(xiàn)社會財富再分配的公平性。