域外物業(yè)稅法律制度的國(guó)際比較及借鑒啟示

王育紅

摘要：近年來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅無(wú)論在理論界還是政府部門(mén)之間都是一個(gè)熱門(mén)話題。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。物業(yè)稅繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高，從而減少了投資投機(jī)利潤(rùn)，有利于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲進(jìn)行抑制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。對(duì)英美等國(guó)和中國(guó)香港的物業(yè)稅法律制度分析和比較，闡明了域外制度對(duì)我國(guó)的物業(yè)稅法律制度的啟示和借鑒。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；法律制度；政府財(cái)政收入；房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制

中圖分類號(hào)：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-2101（2017）02-0106-04

一、物業(yè)稅的法律界定

2003年，《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中，物業(yè)稅在我國(guó)被首次提出；時(shí)任財(cái)政部長(zhǎng)金人慶在2005年中國(guó)財(cái)稅論壇上進(jìn)一步明確在“十一五”期間將逐步出臺(tái)物業(yè)稅；國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》提出研究“物業(yè)稅”方案；國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中指出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。提出“物業(yè)稅”這一名詞后，迅速在社會(huì)各界的不同層面引起熱烈反響與激烈的爭(zhēng)論。在法學(xué)理論界領(lǐng)域中關(guān)于物業(yè)稅的法律界定一直在討論，到目前為止，學(xué)者也沒(méi)有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)。代表觀點(diǎn)有以下幾種：第一，以學(xué)者馮維江和鐘偉為代表的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，物業(yè)稅針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)征稅，實(shí)際上就是一種財(cái)產(chǎn)稅。第二，以學(xué)者馬克和為代表的觀點(diǎn)，他認(rèn)為物業(yè)和房地產(chǎn)是同一個(gè)內(nèi)涵，只是叫法不同而已，其法律界定是指在特定范圍的土地及其地上房屋，從而認(rèn)為物業(yè)稅就是指房地產(chǎn)稅。第三，“物業(yè)稅是指不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)交易的不同階段對(duì)其所征的稅。這里的不動(dòng)產(chǎn)與馬克和學(xué)者所稱房地產(chǎn)內(nèi)涵是不同的，指土地及其地上附著物（地上房屋與其他建筑設(shè)施），內(nèi)涵要大得多，并且該稅收涉及保有和轉(zhuǎn)移兩個(gè)階段?！盵1]以上幾種代表性觀點(diǎn)是學(xué)者從不同角度對(duì)物業(yè)稅的界定，都有其各自的理論支撐，但是筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)與我國(guó)的基本國(guó)情是否適合還有待考究。首先，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅與物業(yè)稅不是一個(gè)范疇的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅包括一切與房地產(chǎn)有關(guān)的各個(gè)階段（取得、保有和流轉(zhuǎn)）的稅收都包含其中，而物業(yè)稅征收的范圍就比較窄，僅對(duì)所有權(quán)人擁有的房產(chǎn)征稅；并且根據(jù)我國(guó)中央精神實(shí)際上對(duì)于我國(guó)所要開(kāi)征的物業(yè)稅的大方向己經(jīng)輪廓清晰，即是對(duì)保有階段的房地產(chǎn)所征收的稅。由此我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)稅與物業(yè)稅是種屬關(guān)系，而不是同一關(guān)系，并且我國(guó)的中央文件也將其稱謂定性為物業(yè)稅。因此，我國(guó)所要開(kāi)征的物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅類中的一種稅。同時(shí)，關(guān)于物業(yè)稅的課稅對(duì)象是什么范疇，從我國(guó)對(duì)物業(yè)稅改革的基本框架和設(shè)想來(lái)看，課稅對(duì)象僅僅應(yīng)為土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。稅法理論將稅收劃分為：所得稅、商品稅、財(cái)產(chǎn)稅，這是以征稅對(duì)象的不同為標(biāo)準(zhǔn)所作的劃分，我們按照同樣的劃分標(biāo)準(zhǔn)也可以相應(yīng)地將房地產(chǎn)稅收劃分為：所得性質(zhì)的房地產(chǎn)稅、商品性質(zhì)的房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。根據(jù)上述筆者的分析，物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于財(cái)產(chǎn)稅，是一種國(guó)家專門(mén)針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的稅收。其征收對(duì)象為土地及土地上的附著物，征稅依據(jù)是土地及土地上的附著物市場(chǎng)價(jià)值這樣一種財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的課稅。經(jīng)過(guò)對(duì)物業(yè)稅性質(zhì)的分析，筆者嘗試對(duì)物業(yè)稅作如下的法律界定，物業(yè)稅是指在每一個(gè)課稅年度，以坐落在中國(guó)大陸的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，以土地使用人和房屋所有人（個(gè)人與法人）為納稅主體，以保有階段為課稅環(huán)節(jié)，而應(yīng)繳納的稅值與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是正相關(guān)的關(guān)系（即不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值越高，其應(yīng)繳納的稅也越多）。

二、域外相關(guān)的物業(yè)稅法律制度的比較

（一）美國(guó)的物業(yè)稅法律制度

物業(yè)稅在美國(guó)已經(jīng)有180多年歷史，它的課稅對(duì)象是針對(duì)位于美國(guó)境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，主要是指房產(chǎn)、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)產(chǎn)、土地等；征稅對(duì)象是自然人和法人，并且下分為居民納稅人和非居民納稅人，并使用不同稅率，稅率的決定權(quán)在各州政府。“各州稅率名義不同，實(shí)際稅率也相差很大，同時(shí)其征收對(duì)象也有所區(qū)別?！盵2]“納稅人對(duì)政府制定的稅率有權(quán)依法提出復(fù)議，或向法院提起訴訟。”[3]“財(cái)產(chǎn)稅征收的核心是財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。而成熟的財(cái)產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序和方法為政府提供了可靠的保證。不僅如此，為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅征收的管理，各州還制定了較為完善可行的信息管理制度?！盵4]美國(guó)每個(gè)州、郡都有一個(gè)房產(chǎn)估價(jià)的裁議程序來(lái)解決爭(zhēng)議（糾紛）；如果當(dāng)事人認(rèn)為財(cái)產(chǎn)估價(jià)不公平，可以申訴，并可訴求重新評(píng)估。外國(guó)政府和國(guó)際組織在本國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)、本國(guó)政府所有和占有、公益性質(zhì)的圖書(shū)館、圖書(shū)科研團(tuán)體、非營(yíng)利性質(zhì)的教育協(xié)會(huì)通常給予免稅待遇，而對(duì)于自然資源、教育機(jī)構(gòu)、低收入人群、老年人群、殘疾人群給予稅收優(yōu)惠。

（二）英國(guó)的物業(yè)稅法律制度

英國(guó)對(duì)物業(yè)稅的征收又分為兩種：一種稱為住宅稅（Council Tax），主要適用于居民的居住性非營(yíng)業(yè)性住宅，稅率依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值采取獨(dú)特的分級(jí)計(jì)量設(shè)計(jì)分為A-H 8個(gè)等級(jí)，由地方政府制定的征稅比率和征稅百分比則主要依據(jù)住宅稅分級(jí)設(shè)定征收，所征得收入歸地方政府所有，同時(shí)每一處物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)納稅額都在物業(yè)估價(jià)冊(cè)中予以記載，每一處物業(yè)經(jīng)過(guò)評(píng)估后記載于物業(yè)估價(jià)冊(cè)里，在一定時(shí)期價(jià)值是穩(wěn)定的，但如果房屋發(fā)生毀損或者擴(kuò)建，這就需要重新評(píng)估再?zèng)Q定物業(yè)等級(jí)和應(yīng)繳稅額。另一種為營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅（Business Rates），主要適用于非住宅的營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，屬于中央稅，稅率由國(guó)家統(tǒng)一設(shè)定，并依據(jù)物業(yè)的市場(chǎng)租值進(jìn)行征稅，由地方征收上繳給國(guó)家，然后國(guó)家根據(jù)地方人口基數(shù)再分配回地方政府?！盃I(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅按照租金計(jì)稅，每五年評(píng)估一次。同時(shí)為防止重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)帶來(lái)應(yīng)稅價(jià)值的跳躍式變化，英國(guó)政府采取過(guò)渡稅率的措施來(lái)緩解納稅主體負(fù)擔(dān)，”[5]“營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的減免有兩種方式，一種方式是對(duì)特定物業(yè)的免稅，免稅對(duì)象為完全用于耕作或者種植的土地、農(nóng)用建筑、面向公眾的宗教活動(dòng)場(chǎng)所；另一種方式是對(duì)特定用途的物業(yè)給予優(yōu)惠，主要包括空置優(yōu)惠、慈善機(jī)構(gòu)優(yōu)惠、小企業(yè)優(yōu)惠、鄉(xiāng)村商戶優(yōu)惠等?！盵6]住宅稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅是英國(guó)地方政府的重要財(cái)政來(lái)源。

（三）中國(guó)香港特區(qū)的物業(yè)稅法律制度

“香港物業(yè)稅的納稅主體是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括房地產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人；差餉的納稅主體為房地產(chǎn)的所有者或者承租人（租約另有約定的除外）?！盵7]香港物業(yè)稅征稅對(duì)象僅限用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)。香港應(yīng)繳納的物業(yè)稅額為稅基乘以相應(yīng)的稅率。如果房主物業(yè)租金未能收回，物業(yè)稅可予以扣減，但其后又收回的租金必須在收回年度征稅，并且香港物業(yè)稅率每一年度調(diào)整一次。香港物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)評(píng)估租金的職責(zé)，并設(shè)置估價(jià)監(jiān)管的工作體系，一方面制定完善的操作和評(píng)估規(guī)程，并且評(píng)估結(jié)果通過(guò)網(wǎng)上查詢方式向社會(huì)公眾公開(kāi)，當(dāng)事人如對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，有權(quán)要求復(fù)核，還有權(quán)向?qū)I(yè)法庭進(jìn)行訴訟；另一方面對(duì)評(píng)估從業(yè)人員有體系化的管理制度加以規(guī)范和約束，定期對(duì)其培訓(xùn)，建立考核制度，提高員工的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)稅業(yè)務(wù)的發(fā)展和完善。中國(guó)香港物業(yè)稅針對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)所有并用于領(lǐng)事活動(dòng)的物業(yè)、香港特區(qū)政府所有或者占有的物業(yè)實(shí)行免稅政策；對(duì)教育、慈善、宗教事業(yè)的物業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。

通過(guò)以上比較我們發(fā)現(xiàn)，美國(guó)、英國(guó)和我國(guó)香港特區(qū)等因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況、立法習(xí)慣、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，導(dǎo)致物業(yè)稅在法律制度要素的各個(gè)方面存在不同：如稅制名稱、課稅模式、稅率、征收依據(jù)等。同時(shí)我們還發(fā)現(xiàn)，無(wú)論在英美、我國(guó)香港地區(qū)，還是在世界上其他大多數(shù)實(shí)行物業(yè)稅的國(guó)家和地區(qū)，基本上實(shí)行分稅制，中央和地方有稅種劃分，都將物業(yè)稅劃為地方稅種。這樣有利于補(bǔ)充地方稅收的不足，使地方政府形成穩(wěn)定可靠的財(cái)政收入，以便于其有充足的財(cái)力完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改進(jìn)公共服務(wù)，同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)升值，形成良性循環(huán)。“簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率”作為物業(yè)稅制建設(shè)的一項(xiàng)基本原則，已成為各國(guó)（地區(qū)）的共識(shí)。

三、域外對(duì)我國(guó)物業(yè)稅法律制度的啟示和借鑒

（一）必須把“寬稅基、少稅種、低稅率”作為物業(yè)稅立法的基本原則

所謂“寬稅基”就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅稅基要廣泛，以土地、房屋價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（也就是稅基），應(yīng)以普遍征收為原則，這是為了保證稅收來(lái)源的穩(wěn)定，城市的不動(dòng)產(chǎn)、農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)和出租用房都要繳納物業(yè)稅。但是寬稅基里也有例外，有減免優(yōu)惠項(xiàng)目，例如對(duì)公共、宗教、公益事業(yè)、政府等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅政策，筆者建議我國(guó)取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠，內(nèi)外資企業(yè)應(yīng)一視同仁，是稅收公平原則的體現(xiàn)。針對(duì)閑置土地和荒蕪?fù)恋匾惨鞫?；?yán)格控制減免稅的項(xiàng)目，拓展稅源，合理調(diào)節(jié)資源利用，以此來(lái)保證地方政府的稅收收入穩(wěn)定。所謂“少稅種”就是指物業(yè)稅稅收的種類要少，僅在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，這樣一方面可以降低稅收征管成本、提高征收效率；另一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。所謂“低稅率”就是指物業(yè)稅的稅率要低，以使納稅人的納稅負(fù)擔(dān)和稅負(fù)水平相對(duì)較低，使得納稅人感受到的經(jīng)濟(jì)壓力不大，進(jìn)而減少納稅人的反感和抵觸情緒，降低政府稅收征管阻力，有利于物業(yè)稅的順利施行及其作用的發(fā)揮。

（二）將物業(yè)稅作為地方稅種

在現(xiàn)代社會(huì)，各國(guó)己不再將物業(yè)稅作為中央財(cái)政稅收中的主要稅種。“雖然物業(yè)稅收入總額在許多國(guó)家中央財(cái)政稅收中的比重不高（發(fā)達(dá)國(guó)家大概為10%～12%、發(fā)展中國(guó)家為5%以下），但是各地方政府財(cái)政資金的支柱性來(lái)源占有重要地位。物業(yè)稅作為一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定和主要的地方稅種，在國(guó)家實(shí)施收入調(diào)節(jié)過(guò)程中起著不容忽視的作用，有利于地方將人事權(quán)和財(cái)政權(quán)更好地結(jié)合起來(lái)，有利于地方加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。”[8]納稅主體享受到當(dāng)?shù)卣峁┑膬?yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品（感受到繳稅帶來(lái)的價(jià)值后），從而達(dá)到物業(yè)升值與當(dāng)?shù)卣愂罩g的良性循環(huán)。作為地方政府最主要的收入來(lái)源，英美物業(yè)稅為本地的市政建設(shè)優(yōu)化起到重要作用，英國(guó)的住宅稅和美國(guó)的物業(yè)稅主要用于維持當(dāng)?shù)卣_(kāi)支和社會(huì)服務(wù)，比如治安、消防、道路養(yǎng)護(hù)、公立教育等。我國(guó)學(xué)習(xí)借鑒英美國(guó)家的物業(yè)稅收方式還需要結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情和地方的實(shí)際情況，由地方政府在充分考慮本地經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平狀況的基礎(chǔ)上，因地制宜，制定出與納稅人稅負(fù)承受能力相適應(yīng)的物業(yè)稅，并由地方政府征收和管理使用；同時(shí)地方政府還要建立相配套的地方公共財(cái)政運(yùn)行透明機(jī)制，這樣才能相輔相成，良性循環(huán)。

（三）健全房地產(chǎn)權(quán)登記制度

物業(yè)稅的征收對(duì)象是房產(chǎn)，這就要求必須建立可信的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，這是我國(guó)物業(yè)稅有效征管的前提。因?yàn)榻∪姆康禺a(chǎn)權(quán)登記制度可以使物業(yè)稅的征管機(jī)關(guān)合理界定納稅主體及其稅收負(fù)擔(dān)，做到不錯(cuò)征不漏征，避免物業(yè)稅收入的流失；健全房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，能準(zhǔn)確界定納稅主體財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，進(jìn)而能夠準(zhǔn)確核算物業(yè)稅的應(yīng)納稅額；健全房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，能準(zhǔn)確計(jì)算出應(yīng)納稅額時(shí)扣除一定金額（因?yàn)樵诟鲊?guó)物業(yè)稅制度安排中都有一定的免除額），避免重復(fù)計(jì)算，杜絕地方稅收收入的流失；健全的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度有利于政府、相關(guān)主體、參與者準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)信息，推進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建立和完善，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享的目標(biāo)?？傊?，健全房地產(chǎn)權(quán)登記制度是確保物業(yè)稅的有效征管和推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。

（四）健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制

世界上大部分國(guó)家采用以土地與地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)（簡(jiǎn)稱從價(jià)計(jì)稅模式），如美國(guó)的絕大多數(shù)州，而英國(guó)和香港地區(qū)采用的是從租計(jì)稅模式。通過(guò)對(duì)比分析，筆者認(rèn)為我國(guó)物業(yè)稅采用以土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)更為適宜，這就必然涉及專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地及房屋市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估確定，因而評(píng)估的公正性顯得尤為重要，應(yīng)通過(guò)評(píng)估方法、評(píng)估人員和評(píng)估程序?qū)υu(píng)估的公正性予以保證。通常評(píng)估方法有三種：市場(chǎng)法、收益法和成本法，建議這三種方法靈活綜合運(yùn)用，具體情況具體分析，目的是做到準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并且做到定期評(píng)估，不能一勞永逸，建議三年一個(gè)周期，達(dá)到有效提高稅收增長(zhǎng)目標(biāo)，增加地方收入，同時(shí)征收率或幅度稅率的調(diào)整將會(huì)達(dá)到有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，發(fā)揮了稅收杠桿作用；評(píng)估人員由專業(yè)人才組成，定期培訓(xùn)和考核，并在地方建立多個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)隊(duì)伍，不能壟斷經(jīng)營(yíng)，并賦予當(dāng)事人自行選擇的權(quán)利；在評(píng)估程序上，由多個(gè)各自獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估結(jié)果，如當(dāng)事人對(duì)其評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)為當(dāng)事人提供申訴和救濟(jì)的途徑?？傊晟平∪姆康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)制起到了促使納稅人積極納稅和促進(jìn)物業(yè)稅在組織財(cái)政收入等方面的作用。

（五）制定相關(guān)的法律法規(guī)，建立完善的物業(yè)稅收法律體系

我國(guó)經(jīng)過(guò)兩輪稅制改革仍然存在很多涉及物業(yè)稅的稅種，如房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等十幾種，增加了納稅主體的納稅負(fù)擔(dān)，還有的重復(fù)征收，不利于物業(yè)稅征管的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)不久將要實(shí)行的物業(yè)稅能夠有效減少稅種，同時(shí)使得稅種清晰明確，減少環(huán)節(jié)，這就能有效節(jié)約人力成本，遏制政府尋租行為，有效地加強(qiáng)物業(yè)稅的征管。同時(shí)，物業(yè)稅收也需要不斷完善和更具有可操作性?！霸?976至1986年這短短的十年里，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了6次重要的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)稅收的改革法案?！盵9]美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都立足于自己的實(shí)際國(guó)情建立了完善的物業(yè)稅收體系，促進(jìn)了本國(guó)法制的統(tǒng)一和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。我國(guó)在物業(yè)稅立法中應(yīng)以先進(jìn)的立法觀念為導(dǎo)向，即物業(yè)稅法律制度應(yīng)當(dāng)充分代表民意、民利、民情的立法觀念；以頂層設(shè)計(jì)（最高權(quán)力機(jī)構(gòu)制定）、科學(xué)規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的立法模式；還要在立法中使得制度體系化，考慮其法律如何有效實(shí)施的問(wèn)題。物業(yè)稅立法以“稅收法定、公平、效率”為指導(dǎo)原則，具體法律制度中確定物業(yè)稅的納稅人、征稅對(duì)象、征稅范圍、稅率、稅收優(yōu)惠及開(kāi)征物業(yè)稅的步驟等內(nèi)容。同時(shí)還要建立物業(yè)稅的相關(guān)配套制度（建立完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)），建立完善的物業(yè)稅法律體系能夠促進(jìn)我國(guó)法制的統(tǒng)一和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、快速的發(fā)展。

（六）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅征管

“管理質(zhì)量是財(cái)產(chǎn)稅成功與否的決定因素，而不在于所選擇的結(jié)構(gòu)形式。這是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家財(cái)政研討中的一個(gè)公式。”[10]第一，建立簡(jiǎn)便的征管制度。結(jié)合中國(guó)國(guó)情，考慮到現(xiàn)實(shí)情況，完全依賴于納稅主體的自覺(jué)申報(bào)納稅是不可行的。筆者認(rèn)為在建立完善評(píng)估機(jī)制的前提下，我國(guó)征管制度應(yīng)實(shí)行以稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)送征稅清單、相關(guān)單位代扣（代收）代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。第二，建立高效的稽查制度。一是加大對(duì)偷稅行為的稽查力度。財(cái)產(chǎn)稅必須被視為一個(gè)體系，相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、相互配合、相互溝通，建立聯(lián)席會(huì)議制度和信息共享機(jī)制，多方面、立體化地對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行有效監(jiān)控，防止稅收的流失。二是加大對(duì)拖欠稅款的懲罰力度。其主要針對(duì)故意不繳納物業(yè)稅的納稅人，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制執(zhí)行數(shù)額包括應(yīng)繳納稅款和具有懲罰性質(zhì)的罰款，并在稅收備案中記下其不良記錄。甚至可以借鑒加拿大的做法（在加拿大，連續(xù)3年欠繳稅款，市政府有權(quán)將物業(yè)拍賣），拍賣其房產(chǎn)抵繳稅款。第三，完善的服務(wù)制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視與納稅主體建立長(zhǎng)效溝通機(jī)制，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還應(yīng)加大稅收宣傳力度、建立信息交流平臺(tái)，最大限度地幫助納稅人解決其在納稅過(guò)程中的各種疑惑，從而降低稅制改革成本，有效促進(jìn)地方市政建設(shè)。

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