房地產(chǎn)開發(fā)中土地估價(jià)問題分析

王剛洋

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，對(duì)各種建筑工程的需要量不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，土地估價(jià)問題一直是一個(gè)比較重要的問題，如果出現(xiàn)了估價(jià)不準(zhǔn)的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致重大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都會(huì)帶來非常不利的影響。為此，筆者將要在本文中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中地產(chǎn)估價(jià)問題進(jìn)行分析，并提出有效的解決措施，希望對(duì)促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，可以起到有利的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);土地估價(jià);問題分析

1、前言

在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象越來越激烈，不良競(jìng)價(jià)的行為經(jīng)常出現(xiàn)，如惡意競(jìng)爭(zhēng)、吃回扣、期滿消費(fèi)者、胡亂抬價(jià)等，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶來了非常不良的影響。為此，有必要房地產(chǎn)土地估價(jià)的問題進(jìn)行進(jìn)一步的探討，認(rèn)真分析各種問題出現(xiàn)的原因，然后及時(shí)采取針對(duì)性的措施，讓土地估價(jià)變得更加合理，避免各種問題的發(fā)生。

2、土地評(píng)估的概念和作用

土地評(píng)估的概念。土地評(píng)估在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中，發(fā)揮著非常重要的作用，需要評(píng)估人員依照土地評(píng)估原則、評(píng)估理論，在充分掌握各種土地交易資料基礎(chǔ)之上，針對(duì)土地的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性，按照地產(chǎn)的利用政策、土地預(yù)期收益、土地利用方式以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，對(duì)土地收益的各種影響因素進(jìn)行充分的考慮，并在綜合各種因素的情況下，給出最為合理的土地價(jià)格【1】。

土地評(píng)估的作用。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，市場(chǎng)發(fā)展活力越來越強(qiáng)，土地交易數(shù)量持續(xù)增加，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值變動(dòng)非?？?，再加上土地交易市場(chǎng)地域性的特點(diǎn)，導(dǎo)致在土地交易市場(chǎng)上，往往難以獲得詳細(xì)的價(jià)格資料。很多土地評(píng)估公司工作人員的工作經(jīng)常偏少，難以對(duì)土地的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確和科學(xué)的評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在開展評(píng)估工作的過程中，只有通過不斷的搜集資料，并進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，才能保證價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性，避免給交易一方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，保證土地交易的順利進(jìn)行。我國(guó)開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用，土地市場(chǎng)越來越規(guī)范。土地資源要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作有著比較高的要求。我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有土地租賃和行政劃撥等多種形式【2】。我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提的。

3、我國(guó)土地評(píng)估價(jià)中存在的問題

各種評(píng)估監(jiān)管不到位的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。當(dāng)前，我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)發(fā)展比較混亂，如果只是依靠市場(chǎng)的自律，往往難以保證市場(chǎng)的正常秩序。造成土地評(píng)估市場(chǎng)混亂的主要原因?yàn)?，相關(guān)市場(chǎng)監(jiān)督不到位的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，市場(chǎng)監(jiān)管力度非常不夠。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，通常是由當(dāng)?shù)卣块T來主導(dǎo)的，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有自主決策權(quán)，政府一旦出現(xiàn)管理不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，就會(huì)直接導(dǎo)致土地評(píng)估市場(chǎng)混亂情況的發(fā)生。此外，由于該市場(chǎng)剛形成，各種監(jiān)管制度還沒有有效建立起來，不能對(duì)相關(guān)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員形成有效的約束，在實(shí)際開展工作的過程中，不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來辦事。很多工作人員受到利益的誘惑，存在徇私舞弊的現(xiàn)象，對(duì)土地評(píng)估市場(chǎng)的正常發(fā)展，構(gòu)成了非常不利的影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)的重視程度比較高，對(duì)技術(shù)的應(yīng)用，往往不夠重視。就當(dāng)前技術(shù)發(fā)展的實(shí)際情況來看，很多土地機(jī)構(gòu)在開展評(píng)估工作的過程中，存在一定的造假現(xiàn)象。土地評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，但是從從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)務(wù)人員的技術(shù)水平還不夠高，部分公司領(lǐng)導(dǎo)只要業(yè)務(wù)人員可以拿到業(yè)務(wù)就認(rèn)為是為企業(yè)創(chuàng)收了，對(duì)估價(jià)人員的能力不是非常重視，不能定期開展各種培訓(xùn)活動(dòng)，造成評(píng)估人員不能合理對(duì)評(píng)估知識(shí)和技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。此外，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估模板經(jīng)常會(huì)存在大同小異的現(xiàn)象，缺乏足夠的創(chuàng)新，對(duì)技術(shù)應(yīng)用效果，造成了非常不良的影響。

土地評(píng)估行業(yè)人員的誠(chéng)信度不夠高。在很多土地機(jī)構(gòu)開展評(píng)估的過程中，評(píng)估師在其中發(fā)揮著非常重要的作用。評(píng)估人員的技術(shù)水平、誠(chéng)信度、服務(wù)態(tài)度，都會(huì)對(duì)土地評(píng)估效果，造成直接的影響。就當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況來看，誠(chéng)信問題已經(jīng)成為阻礙時(shí)代發(fā)展的重要問題。對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)來說，其誠(chéng)信度如果得不到保證，就會(huì)對(duì)評(píng)估工作開展效果，造成非常不利的影響，評(píng)估工作開展的難度也相對(duì)較高。造成這種局面的一個(gè)主要原因是，很多評(píng)估人員的專業(yè)技術(shù)水平不夠高，難以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，再加上評(píng)估資格證的考取難度偏大，導(dǎo)致很多評(píng)估人員的專業(yè)能力比較有效，難以保證評(píng)估結(jié)果的合理性。

4、規(guī)范我國(guó)土地估價(jià)的一些可行性政策

認(rèn)真做好土地估價(jià)監(jiān)督制度建設(shè)，不斷提升行業(yè)管理水平。針對(duì)我國(guó)評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀，相關(guān)政府部門應(yīng)該有足夠的認(rèn)識(shí)，認(rèn)真做好土地估價(jià)監(jiān)督制度建設(shè)。對(duì)那些經(jīng)常出現(xiàn)失信的機(jī)構(gòu)，加大處罰的力度。此外，還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，建立一整套完善度 監(jiān)督管理制度，對(duì)每個(gè)土體評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)報(bào)告及時(shí)進(jìn)行審查，一旦發(fā)現(xiàn)有弄虛作假的現(xiàn)象，應(yīng)該給與嚴(yán)肅的處理，甚至沒收評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的證件執(zhí)照【3】。

認(rèn)真做好評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)，有效提升他們的評(píng)估專業(yè)能力。針對(duì)評(píng)估師專業(yè)技術(shù)能力普遍不足的現(xiàn)象，應(yīng)該引起足夠的重視，加強(qiáng)院校和評(píng)估機(jī)構(gòu)的合作，將產(chǎn)、學(xué)、研有效結(jié)合起來，為行業(yè)的發(fā)展，源源不斷輸送人才。此外，還應(yīng)該認(rèn)真做好全國(guó)土地評(píng)估師教育機(jī)構(gòu)建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)高端管理人才、國(guó)際化人才、新型業(yè)務(wù)人才的培訓(xùn)力度。在這些評(píng)估人員培訓(xùn)結(jié)束之后，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行考核，對(duì)于考核通過的人員，才允許上崗，對(duì)于考核沒有通過的人員，應(yīng)該進(jìn)行處罰。

認(rèn)真做好估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。當(dāng)前評(píng)估行業(yè)的發(fā)展越來越快，對(duì)行業(yè)發(fā)展質(zhì)量有了更高的要求。但是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展還存在很多的問題，誠(chéng)信危機(jī)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，很多中小型評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，很容易陷入到因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而降低價(jià)格的惡性循環(huán)當(dāng)中。造成這些現(xiàn)象的大部分原因是，我國(guó)評(píng)估行業(yè)才開始發(fā)展，各種問題還相對(duì)比較多，職業(yè)規(guī)則和信用體系還不夠完善。針對(duì)這個(gè)問題，我國(guó)應(yīng)該在行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)中，投入足夠的力量。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅速，土地評(píng)估問題的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，構(gòu)成了非常不良的影響。針對(duì)這些問題的出現(xiàn)，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真分析問題發(fā)生的原因，采取針對(duì)性的措施，加強(qiáng)行業(yè)制度的建設(shè)，在行業(yè)發(fā)展監(jiān)管當(dāng)中，應(yīng)該投入足夠的力氣，認(rèn)真做好評(píng)估師的培訓(xùn)工作。

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