房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

摘 要 隨著全球經(jīng)濟(jì)的一體化發(fā)展，我國(guó)與世界其他國(guó)家之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)與合作愈發(fā)密切，因此一旦某個(gè)國(guó)家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)也將造成沉重的打擊。其中房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是金融危機(jī)下極容易受到威脅的行業(yè)。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，要加強(qiáng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到影響，阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的融通、籌集及清算等金融活動(dòng)過(guò)程中受到不確定因素的影響，導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益與目標(biāo)收益之間存在差距，出現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)損失。一般房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的金融風(fēng)險(xiǎn)不僅是指單個(gè)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)或者單個(gè)金融機(jī)構(gòu)遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，也是指整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的金融風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括借款人風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)4項(xiàng)內(nèi)容，具體如下：

（一）借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人受到某些因素的影響或者某些條件的限制，拒絕按照貸款合同償還貸款而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。借款人風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因包括借款人經(jīng)濟(jì)困難，或者是其貸款之后房地產(chǎn)價(jià)格下降，借款人為了保護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)利益而主動(dòng)采取的違約手段。

（二）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)企業(yè)貸款過(guò)程中，由于資金結(jié)構(gòu)不當(dāng)或者自身操作失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款周期較長(zhǎng)，一般為30年，但是金融機(jī)構(gòu)所發(fā)放的貸款資金的流轉(zhuǎn)周期無(wú)法達(dá)到這么長(zhǎng)的期限，導(dǎo)致資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加。金融機(jī)構(gòu)缺乏運(yùn)營(yíng)管理能力，進(jìn)而導(dǎo)致資金管理不善而出現(xiàn)損失。

（三）抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押貸款時(shí)，借款人違約不償還貸款時(shí)處理抵押品過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由抵押物的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，若是抵押物產(chǎn)品不明晰，金融機(jī)構(gòu)就無(wú)法通過(guò)抵押物收回貸款，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。

（四）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生變化而引起的風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)境變化的主要原因是國(guó)家政策的變化，包括貨幣政策、財(cái)政政策及房地產(chǎn)金融政策等，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，進(jìn)而可能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的監(jiān)控

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展與完善，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格變動(dòng)一般是由市場(chǎng)自身調(diào)控的，為此認(rèn)為價(jià)格變動(dòng)是對(duì)市場(chǎng)變化的直接體現(xiàn)。正常的價(jià)格變動(dòng)有利于推動(dòng)企業(yè)與行業(yè)發(fā)展;但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)超過(guò)合理范圍，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常不利的。為此，政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)上升，與國(guó)情、與社會(huì)民生相適應(yīng)，以此推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

（二）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的投資政策

規(guī)范投資政策有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，具體措施包括以下幾點(diǎn)：第一，構(gòu)建政府投資行為，以政府行為規(guī)范與引導(dǎo)社會(huì)投資行為，督促投資朝著正確的方向發(fā)展;第二，改變投資主體，建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避制度，對(duì)投資與籌資雙方的權(quán)責(zé)加以明確，避免房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)失敗而影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展;第三，合理控制投資規(guī)模，以政府宏觀調(diào)控手段將投資規(guī)模增長(zhǎng)率控制在合理范圍內(nèi)，避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金膨脹問(wèn)題。

（三）政府逐步退出土地經(jīng)營(yíng)

政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所扮演的角色是多樣化的，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直是由政府壟斷的，這就導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不僅是管理者與經(jīng)營(yíng)者，也是決策者，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，這種多重身份是不利于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的，金融風(fēng)險(xiǎn)防范能力低下。為此，政府部門(mén)要調(diào)整在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，逐步退出土地經(jīng)營(yíng)，而是單純對(duì)土地進(jìn)行管理，從而有利于加大管理力度。

（四）完善土地出讓方式

對(duì)于政府工程或者經(jīng)濟(jì)適用項(xiàng)目，在出讓土地方面要綜合考慮社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，改變?cè)械脑u(píng)標(biāo)方式，采取綜合評(píng)標(biāo)機(jī)制，由專(zhuān)業(yè)人士成立高素質(zhì)的評(píng)標(biāo)隊(duì)伍，以此選擇最佳的中標(biāo)單位。但對(duì)于商業(yè)性質(zhì)強(qiáng)的項(xiàng)目，仍然要以競(jìng)標(biāo)方式出讓土地，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，創(chuàng)造更高的土地效益。

（五）對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行嚴(yán)格管理

結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況與金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)來(lái)控制土地的出讓規(guī)模，與國(guó)情、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，將房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。當(dāng)投資規(guī)模過(guò)大時(shí)，國(guó)家銀行就需要通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策來(lái)降低投資規(guī)模;當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模極度膨脹時(shí)，國(guó)家銀行就需要出臺(tái)相關(guān)政策，限制商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，從而有效壓縮投資規(guī)模。

（六）以稅收工具調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)

在面對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為及泡沫化時(shí)，國(guó)家可以通過(guò)出臺(tái)稅收政策，調(diào)整行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，避免房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，通過(guò)稅收政策調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)還有利于防止市民跟風(fēng)炒房行為，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展是推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。為此必須實(shí)時(shí)監(jiān)控金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)三方聯(lián)合應(yīng)開(kāi)展防治措施，以促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的和諧良性共存，共同化解我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為廣西合盛工程咨詢(xún)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：楊瀅瑜，女，本科，高工，主要研究方向：建筑工程。]

參考文獻(xiàn)

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