淺析房地產(chǎn)行業(yè)融資的困境及出路

鄢奇方

摘 要 隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也高速發(fā)展。在經(jīng)濟全球化的背景下，國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)向好，在一定程度上有利于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)過熱的現(xiàn)狀，制定一系列的調(diào)控政策，加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金需求量巨大的行業(yè)，其發(fā)展需要大量的資金支持，如何確保資金充足、如何保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)目前亟待解決的問題。本文針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀指出該行業(yè)當前的困境，并提出相關(guān)建議，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)日后的發(fā)展提供借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 融資 企業(yè)經(jīng)營

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大，回款周期由市場銷售狀況決定。因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈、現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。目前國家推出的一系列調(diào)控政策，如保障房建設(shè)、限售限購令、一次性繳納土地出讓金、預(yù)繳稅收資金、提高房地產(chǎn)預(yù)售條件等，都限制著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程中，資金鏈是最關(guān)鍵的因素，但目前日益收緊的貨幣政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，提高了相關(guān)風(fēng)險。目前，尋求合適的融資渠道已成為了房地產(chǎn)行業(yè)的首要問題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、流通、融資及相關(guān)服務(wù)這一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地開始就需要大量的資金，這個需求伴隨著整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從房屋的建設(shè)到配套設(shè)施的完善都是如此。因此從特定渠道獲得的大規(guī)模資金才能保證整個項目的開發(fā)。但特定渠道的大規(guī)模資金在一定程度上會受到相關(guān)政策的影響，如果自身的償債能力不足，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會斷裂。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要性

隨著全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，信息技術(shù)也得到了高速發(fā)展，為了適應(yīng)新環(huán)境，使自身在激烈的經(jīng)濟競爭中中立于不敗之地，充足穩(wěn)定的資金成了房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，好的融資渠道是保證資金鏈在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)揮重要作用的關(guān)鍵。

（一）可以為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略開發(fā)提供資金支持

很多房地產(chǎn)企業(yè)不只開發(fā)單個項目，其發(fā)展需要開發(fā)更大范圍的、新的項目。例如，大型地房產(chǎn)開發(fā)商碧桂園集團，強大的資金鏈為其全國的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了必要的支持。進一步提高了碧桂園的市場占有率，使其成為了國內(nèi)首屈一指的房地產(chǎn)開發(fā)集團。如果房地產(chǎn)企業(yè)把對外擴張作為戰(zhàn)略發(fā)展的目標，就必須以充足的資金鏈作為支持。

（二）可以為房地產(chǎn)企業(yè)的品牌宣傳提供資金支持

房地產(chǎn)企業(yè)要獨樹一幟，離不開內(nèi)部和外部的全面支持。內(nèi)部的支持來源于產(chǎn)品的研發(fā)，即房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計及銷售形式的完善。外部的支持來源于鋪天蓋地的品牌宣傳及有效的銷售策略。例如，各個房地產(chǎn)企業(yè)對自身產(chǎn)品的定位各不相同，碧桂園、萬科等企業(yè)不只在國內(nèi)有項目，還參與了國外的房地產(chǎn)開發(fā)。另外各個房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品也各不相同，產(chǎn)品業(yè)態(tài)和銷售內(nèi)容上的不同選擇決定著房地產(chǎn)企業(yè)搶占的市場份額，這在一定程度上需要大量資金的支持。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式及特點

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多種多樣，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)仍受到傳統(tǒng)經(jīng)營模式的束縛，因此融資的主要渠道還是銀行貸款。由于經(jīng)濟的高速發(fā)展，舊的融資方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的需求。而現(xiàn)今的銀行信貸政策又受到國家宏觀政策的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生了危機感，開始選擇其他的融資方式。隨著市場的高速發(fā)展，各種融資方式也相繼出現(xiàn)。除了銀行貸款外，近期也有許多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注企業(yè)債、信托、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，具體渠道如下。

（一）上市股票融資

上市融資這一方式對企業(yè)而言是個不錯的選擇，但是其門檻過高。許多企業(yè)直接融資的IPO進程在資本市場面臨法律問題、程序問題和市場準入問題，目前僅有萬科、龍湖、融創(chuàng)等房地產(chǎn)企業(yè)通過該方式成功融資。因此上市融資對絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是十分困難的。很多房地產(chǎn)另辟蹊徑，為了達到上市融資的目的，通過購買上市殼企業(yè)后增資，達到上市融資的目的。銀行再根據(jù)實際情況為有信譽的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資和服務(wù)。

（二）銀行渠道

銀行貸款政策支持是房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的融資方式，短期信貸可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供現(xiàn)金流。在開發(fā)項目立項階段，有土地一級開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以選擇，可以用土地和在建項目為抵押物，申請相應(yīng)的專項貸款。除了傳統(tǒng)的借貸方式外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極探索其他類型的銀行借貸，如項目開發(fā)貸，即以項目的權(quán)益和收益作為擔(dān)保，向銀行貸款;再如并購貸款，即以并購項目的未來現(xiàn)金流為擔(dān)保，向銀行貸款。

（三）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托是近幾年才發(fā)展起來的融資方式，由融資方向信托企業(yè)申請，制作信托計劃，面對社會公開或者定向發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品，目的是集合社會上的閑散資金。這樣的信托計劃可以在很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，同時這種融資方式較其他方式更為靈活，利息也可以調(diào)整。

（四）房地產(chǎn)公司債券

由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)的難題，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)會考慮采用融資成本較低又可以達到融資的目的的企業(yè)債券方式。在目前我國的債券市場上，債券類型按發(fā)行主體進行劃分，主要包括國家債、金融債與企業(yè)債三種。從目前行業(yè)內(nèi)統(tǒng)計來看，房地產(chǎn)行業(yè)的公司債券發(fā)行量較少，因此房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)行企業(yè)債券的空間還很大。同時，國家也支持信譽條件良好的企業(yè)經(jīng)證監(jiān)部門批準后發(fā)行公司債券，開拓新的融資方式，努力擺脫房地產(chǎn)行業(yè)對銀行借貸的依賴，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極探索企業(yè)債券這一融資方式。

（五）項目定向跟投

項目跟投是以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目為主要投資目標的，企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營情況確定一個比較合理的跟投利率。很多企業(yè)的跟投項目還對企業(yè)的內(nèi)部員工開放，這種融資模式在一定程度上可以調(diào)動員工參與項目的積極性。這種方式可以實現(xiàn)企業(yè)的互惠共贏，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

四、對房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議

貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響著傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，傳統(tǒng)融資方式存在的弊端正日益凸顯出來。

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)能力，降低對外界資金的依賴

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有效提高資金的周轉(zhuǎn)速度，提高各個企業(yè)甚至各個項目的之間的資金周轉(zhuǎn)速度，在資金需求節(jié)點上實現(xiàn)有效“輸血”。同時，“打鐵還需自身硬”， 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高產(chǎn)品的市場競爭力，用產(chǎn)品吸引客戶，讓客戶信任企業(yè)，形成有效的資金回流模式。

（二）改變企業(yè)的運營方式，打破企業(yè)單一的融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了打破“獨行俠”思維模式的時候，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，獨立作戰(zhàn)的模式已經(jīng)不能適應(yīng)時代的發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合多種經(jīng)營模式，鼓勵中小型房地產(chǎn)企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)加強合作，鼓勵企業(yè)改變單一的運營方式，采用多元化經(jīng)營模式，保證企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。國內(nèi)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始涉獵不同行業(yè)的發(fā)展，其中有些大型房地產(chǎn)企業(yè)甚至參與了娛樂等多個行業(yè)，以拓寬資金渠道，最大限度地確保企業(yè)的長遠運營。這種發(fā)展模式，在一定程度上解決了企業(yè)資金渠道單一的問題。

（三）及時識別市場風(fēng)險，合理安排地產(chǎn)項目的投資

分散投資，分散風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)的首選決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)在一個地區(qū)投資一個項目，那么風(fēng)險就會集中在一個區(qū)域內(nèi)。如果這個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)生變化，就會大大影響該項目的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在能力范圍內(nèi)合理規(guī)避風(fēng)險，將項目分散到不同的城市，有效減少損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要合理掌控各個項目的具體進度，結(jié)合各個階段的項目進度、經(jīng)營情況和融資成本，安排適合每個階段的融資模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該考慮項目的自身情況，根據(jù)項目情況安排融資規(guī)模，滿足當下的融資需求，盡量控制融資成本。

（四）鼓勵企業(yè)培養(yǎng)融資人才

房地產(chǎn)行業(yè)急缺融資專業(yè)的人才，主要是由于企業(yè)的財務(wù)人員并非融資專業(yè)的人才。企業(yè)要積極培養(yǎng)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量人才作為堅強的后盾。這些人才與以往不同，他們需要全面掌握金融、證券業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營、法律、資產(chǎn)評估等知識。企業(yè)要成為具有競爭力的大型企業(yè)，必須從企業(yè)的內(nèi)部做起，大力培養(yǎng)企業(yè)的金融人才。

五、結(jié)語

在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資要實現(xiàn)創(chuàng)新突破，必須改變舊觀念和舊方式。隨著這些年國家宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。舊的銀行貸款方式在政策的要求下門檻漸高，已經(jīng)不能適應(yīng)所有房地產(chǎn)企業(yè)的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)發(fā)展必須構(gòu)建多元、合理的融資渠道。貸款不能也不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道。必須在以銀行貸款為大前提的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種融資形式相結(jié)合，形成良性的、低風(fēng)險、高效率的融資渠道。值得欣慰的是我國很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始尋找適合自身的融資方式，為自身的發(fā)展獲取資金，保障企業(yè)的經(jīng)營，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為湖北時瑞達重型工程機械有限企業(yè)）

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