分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的價(jià)值

鄭路

摘 要 自2008年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家政策的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。為了適應(yīng)當(dāng)前日益競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須從自身管理入手，加強(qiáng)成本控制，完成從粗放成本管理向精細(xì)管理的模式轉(zhuǎn)變，以創(chuàng)造更多效益。本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的全過(guò)程成本管理，進(jìn)一步定義精細(xì)成本管理的概念，提出細(xì)化成本管理的一些具體措施，進(jìn)而透視房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，并強(qiáng)調(diào)預(yù)控制成本的重要性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理控制提供幫助，促進(jìn)其良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞 全過(guò)程成本管理;精細(xì)管理;細(xì)化成本

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性程度高，房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響，而成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分[1，2]。目前，中國(guó)大約有2萬(wàn)個(gè)合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到成本管理的重要性，成本管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的貢獻(xiàn)至關(guān)重要，除了使成本最小化以外，以相對(duì)最低的成本創(chuàng)造最大價(jià)值是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)追求的目標(biāo)。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮的現(xiàn)象引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。自從2008年開(kāi)始，政府開(kāi)始不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，調(diào)整金融信貸政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸陷入低潮，至此房地產(chǎn)暴利時(shí)代企業(yè)已經(jīng)過(guò)去。因此，成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占有越來(lái)越重要的地位[3]。

系統(tǒng)性：房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，成本差異大。傳統(tǒng)的成本管理通常將業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)劃分為多個(gè)部分，分別管理每個(gè)部分的成本，并且將每個(gè)部分的成本最小化，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目成本的最小化?；趦r(jià)值創(chuàng)造的成本管理將項(xiàng)目視為緊密連接的系統(tǒng)。它平衡了內(nèi)部成本的分配，并基于相同成本優(yōu)化了價(jià)值。要基于價(jià)值創(chuàng)造來(lái)分析成本，企業(yè)應(yīng)首先弄清房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值鏈，然后再基于整個(gè)價(jià)值鏈進(jìn)行成本管理。

動(dòng)態(tài)性：在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循成本管理過(guò)程，即“目標(biāo)成本-動(dòng)態(tài)成本調(diào)整核算”。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)目標(biāo)成本或動(dòng)態(tài)成本的理解，且企業(yè)在每個(gè)步驟中都沒(méi)有清晰的管理流程系統(tǒng)和相應(yīng)的控制措施，這將使成本失去控制。

多樣性：對(duì)于具有不同成本增加價(jià)值創(chuàng)造率的活動(dòng)，成本管理目標(biāo)存在差異。對(duì)于成本增加的創(chuàng)造價(jià)值較低的活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制成本，采用基于活動(dòng)的成本分析等方法，以實(shí)現(xiàn)最低的成本，從而獲得最大的利潤(rùn)。對(duì)于增加成本創(chuàng)造價(jià)值率較高的活動(dòng)，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)卦黾映杀就度耄瑥亩ㄟ^(guò)增加價(jià)值獲得最大的利潤(rùn)，而不是盲目地降低成本。

2房地產(chǎn)行業(yè)中的全過(guò)程成本管理

成本管理不僅僅是成本部門(mén)的任務(wù)，它還需要設(shè)計(jì)部門(mén)工程部門(mén)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制生命周期的所有企業(yè)成員（如項(xiàng)目公司、運(yùn)營(yíng)公司等）參與。房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程管理是一種管理技術(shù)化，制度化，常規(guī)化，數(shù)據(jù)化的管理方式被用在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中，實(shí)施全過(guò)程成本管理的思想。房地產(chǎn)成本控制可細(xì)分為三個(gè)方向，分別為財(cái)務(wù)成本控制、建設(shè)成本控制、銷售成本控制[4]。

財(cái)務(wù)成本控制：房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)資金的需求數(shù)量較大，資金使用時(shí)間較長(zhǎng)，在財(cái)務(wù)管理的角度做好項(xiàng)目成本控制會(huì)對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)產(chǎn)生非常重要的影響。從項(xiàng)目出發(fā)，財(cái)務(wù)成本控制應(yīng)在項(xiàng)目前期完成預(yù)算管理，匯總和分析各類費(fèi)用需求節(jié)點(diǎn)及周期，在費(fèi)用執(zhí)行過(guò)程中對(duì)各類費(fèi)用動(dòng)態(tài)核算、審計(jì)監(jiān)督與結(jié)算管理。從企業(yè)出發(fā)，促使項(xiàng)目間各類資金需求之間緊密銜接，形成一個(gè)有機(jī)的循環(huán)體系，提高資金的周轉(zhuǎn)頻率。

建設(shè)建設(shè)成本控制：房地產(chǎn)企業(yè)確定好投資項(xiàng)目后，接下來(lái)要進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工，項(xiàng)目銷售等階段，其中最為關(guān)鍵的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段的成本控制。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇資質(zhì)良好、技術(shù)過(guò)硬的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)雙方之間要簽訂責(zé)任合同，并且要由專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行評(píng)估，提高設(shè)計(jì)方案的可靠性;在施工階段，首先要完善監(jiān)管制度，建立考評(píng)機(jī)制并對(duì)涉及人員開(kāi)展培訓(xùn)，對(duì)原材料、設(shè)備、人工等支出進(jìn)行合理的控制，同時(shí)，建立合理有效的施工周期，將人力、物力資源的閑置浪費(fèi)降低到最低。如果設(shè)計(jì)圖紙與施工現(xiàn)場(chǎng)存在差異，施工方要與設(shè)計(jì)方及時(shí)溝通交流，并估算相應(yīng)設(shè)計(jì)變更所發(fā)生的費(fèi)用以供業(yè)主和設(shè)計(jì)參考，如果經(jīng)業(yè)主方和設(shè)計(jì)方評(píng)估后，確要調(diào)整設(shè)計(jì)圖紙或設(shè)計(jì)變更，則根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，防止后續(xù)出現(xiàn)安全、質(zhì)量等嚴(yán)重問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目工程停滯不前，進(jìn)而增加工程額外成本或造成工期延誤索賠。銷售階段成本控制：銷售階段成本管理主要指的是竣工后的房產(chǎn)銷售階段，利用有效的銷售手段，根據(jù)前期銷售計(jì)劃，完成銷售任務(wù)，并在執(zhí)行過(guò)程中盡量壓縮中介費(fèi)用和銷售人力資源費(fèi)用，加快房產(chǎn)存量去化，快速回籠資金，減少企業(yè)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)成本，用以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

而為了更好地控制房地產(chǎn)建設(shè)全壽命周期的成本控制，引入了精細(xì)化管理策略，從全過(guò)程控制成本粗放式的管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理模式，可以創(chuàng)造更高的收益。

3成本管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理包括：項(xiàng)目前期成本管理、建設(shè)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、項(xiàng)目結(jié)算后評(píng)估三個(gè)階段。

3.1 項(xiàng)目前期的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵是早期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在項(xiàng)目管理過(guò)程產(chǎn)生的所有成本中，我們只能將招標(biāo)和建設(shè)階段的成本控制在社會(huì)平均水平之內(nèi)，而土地成本，設(shè)計(jì)費(fèi)，政策費(fèi)和管理費(fèi)的可壓縮空間卻極為有限。但是，決策階段和設(shè)計(jì)過(guò)程對(duì)項(xiàng)目成本的影響可能會(huì)超過(guò)75%，并附表1所示，在此階段可以很好地預(yù)估并控制成本，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

表1 項(xiàng)目各階段對(duì)成本的控制

階段 設(shè)計(jì)階段 招投標(biāo)階段 施工階段 結(jié)算階段

所占費(fèi)用 10%-20% 10%-20% 60%-70% 20%-30%

對(duì)造價(jià)控制的影響 75%-95% 20%-35% 10%-20% 0.5%-1%

（1）循環(huán)優(yōu)化方案

項(xiàng)目的位置從源頭確定了項(xiàng)目成本的范圍。從市場(chǎng)分析出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和成本估算，可以得出該方案的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，確保項(xiàng)目定位方案的收益率達(dá)到市場(chǎng)水平和理想目標(biāo)。

（2）采用合同措施

在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，采用合同措施約束設(shè)計(jì)公司可以有效地控制成本。首先，在與設(shè)計(jì)公司簽訂的合同中，必須有設(shè)計(jì)公司提供的設(shè)計(jì)進(jìn)度和與設(shè)計(jì)質(zhì)量有關(guān)的付款計(jì)劃，雙方都應(yīng)認(rèn)可并有明確的延長(zhǎng)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)隨時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。其次，在合同條款中對(duì)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度做出合理的規(guī)定，有機(jī)地結(jié)合技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)和技術(shù)規(guī)范的前提下，控制建設(shè)成本。

（3）注意設(shè)計(jì)審查

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，薄弱的設(shè)計(jì)管理導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的成本，質(zhì)量和工期。因此，設(shè)計(jì)審查工作尤為重要。首先，設(shè)計(jì)部門(mén)、成本部門(mén)、工程部門(mén)和監(jiān)理公司應(yīng)共同審圖完成糾正。根據(jù)“研討會(huì)-估算-決策”原則，對(duì)設(shè)計(jì)圖的合理性、施工可行性、經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行全面詳細(xì)的審查，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)技術(shù)失誤。同時(shí)，避免那些在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的提升沒(méi)有作用的多余設(shè)計(jì)，控制那些無(wú)法獲得客戶認(rèn)可和補(bǔ)償?shù)臒o(wú)效成本，從而避免以節(jié)約建設(shè)成本。

3.2 建設(shè)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控

施工階段的重點(diǎn)是對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以控制循環(huán)的理論為指導(dǎo)，定期的經(jīng)常性的收集工程項(xiàng)目的實(shí)際投資數(shù)據(jù)，進(jìn)行投資的目標(biāo)值和實(shí)際值的動(dòng)態(tài)比較分析。如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時(shí)采取措施糾偏，以使建設(shè)工程的投資目標(biāo)盡可能的實(shí)現(xiàn)。措施包括：

（1）組織管理

根據(jù)項(xiàng)目需求合理調(diào)配業(yè)主管理人員及中介機(jī)構(gòu)，讓各專業(yè)管理人員及中介機(jī)構(gòu)各司其職是項(xiàng)目有序推進(jìn)的基石。在管理團(tuán)隊(duì)中必須明確劃分工作界面，以及績(jī)效考核。由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織相關(guān)崗位人員、中介機(jī)構(gòu)參加現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)，完成工程現(xiàn)場(chǎng)成本管理工作，及時(shí)解決涉及成本方面的有關(guān)問(wèn)題，負(fù)責(zé)完成每月驗(yàn)工月報(bào)的審核和工程量的確認(rèn)。要求中介機(jī)構(gòu)配合業(yè)主管理團(tuán)隊(duì)對(duì)設(shè)計(jì)優(yōu)化作好費(fèi)用核算工作并出具核算資料，負(fù)責(zé)圖紙計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、資料交接等具體工作，協(xié)助業(yè)主管理團(tuán)隊(duì)工作。中介公司成本管理負(fù)責(zé)人必須全面了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，與公司內(nèi)部及建設(shè)單位保持良好溝通，做到不瞞報(bào)、不漏報(bào)，實(shí)事求是、專業(yè)客觀。并協(xié)調(diào)施工監(jiān)理等其他參建單位主動(dòng)配合投資監(jiān)理加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資控制。

（2）動(dòng)態(tài)資金監(jiān)管

成本管理團(tuán)隊(duì)必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，配合財(cái)務(wù)人員檢查各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，協(xié)助建設(shè)單位編制月度用款計(jì)劃、控制工程付款進(jìn)度、對(duì)承包單位的用款申請(qǐng)明細(xì)進(jìn)行審核，保證項(xiàng)目資金能專款專用，以及對(duì)不合理情況進(jìn)行預(yù)警及更正。制定《投資控制動(dòng)態(tài)跟蹤表》和《設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生金額臺(tái)賬》，及時(shí)記錄合同發(fā)生時(shí)點(diǎn)和金額情況，以及與批復(fù)概算的造價(jià)對(duì)照情況;及時(shí)測(cè)算設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證涉及的造價(jià)金額，并歸類于對(duì)應(yīng)合同內(nèi)，進(jìn)行各分項(xiàng)合同動(dòng)態(tài)成本控制，提示資金使用風(fēng)險(xiǎn)，并組織相關(guān)單位對(duì)重大項(xiàng)目變更方案簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。

（3）合同管理

核心在于通過(guò)對(duì)合同的管理來(lái)達(dá)到控制造價(jià)的目的。主要工作包括：參與各項(xiàng)工程合同的談判工作，監(jiān)督各項(xiàng)合同簽訂與履行的情況。對(duì)中標(biāo)合同的動(dòng)態(tài)管理，建立合同履行臺(tái)賬，加強(qiáng)中標(biāo)承包合同的價(jià)格管理，保證項(xiàng)目合同中的質(zhì)量、進(jìn)度、投資的動(dòng)態(tài)控制，并建立設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)賬，定期編制實(shí)際投資與概算動(dòng)態(tài)對(duì)照表，做到對(duì)成本目標(biāo)值的有序控制。

3.3 結(jié)算后評(píng)估

在結(jié)算后評(píng)估工作中，最重要的工作是數(shù)據(jù)分析。首先，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目估算、設(shè)計(jì)概算、施工預(yù)算進(jìn)行整理，明確各階段成本的編制依據(jù)、工程量計(jì)算過(guò)程、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，在項(xiàng)目結(jié)束后完成工程結(jié)算審計(jì)后將結(jié)算審計(jì)結(jié)果進(jìn)行“四算對(duì)比”，這不僅有利于成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，而且很容易在事后實(shí)際成本變化后發(fā)現(xiàn)差異的原因，并對(duì)差異產(chǎn)生原因進(jìn)行詳細(xì)分析和總結(jié)，以形成自己的數(shù)據(jù)庫(kù)。總結(jié)常規(guī)信息，用以在后期項(xiàng)目計(jì)劃，設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。最后，需對(duì)各階段費(fèi)用分析并發(fā)現(xiàn)提取無(wú)效成本，創(chuàng)建無(wú)效成本文件，并定期通知公司管理層和所有部門(mén)。根據(jù)無(wú)效的成本原因分析，改善工作方式，避免浪費(fèi)成本，提高效率。

4結(jié)束語(yǔ)

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理必須從廣泛的管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)的管理模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理結(jié)合精細(xì)化成本管理技術(shù)，從源頭上做好前期管理，控制成本，避免后期的成本增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理在有效控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下提高企業(yè)利潤(rùn)方面起著重要作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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