不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能與登記審查使命

李春然

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記又稱“不定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記”，是權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載的行為。我國頒布的各項(xiàng)法律都具備特定的作用與功能，充分體現(xiàn)制度價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)登記功能在語境上，可以從多個(gè)角度解讀。本文從私法為本、公法為用的角度出發(fā)，探究不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能與登記審查使命。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;雙重功能;登記審查

不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依當(dāng)事人申請的行為，是國家專職部門的活動(dòng)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)分為公法行為稅、證明行為稅、私法行為稅，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，本質(zhì)是產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。下面將對不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能、登記審查進(jìn)行深入解讀。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是基于健全市場經(jīng)濟(jì)需求，是市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，與人們的切身利益具有關(guān)聯(lián)性。這是不動(dòng)產(chǎn)登記制度自身價(jià)值，并且是一項(xiàng)基本功能。不動(dòng)產(chǎn)登記制度首先要實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)價(jià)值，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。另外不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要作用是為全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場的形成構(gòu)建產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)該和與之相關(guān)的衍生價(jià)值建立制度資源。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是反腐、防腐制度，是與其他制度互相配合，形成制度疊加。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記意義

保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)：我國市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，不定產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確認(rèn)并保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，市場經(jīng)濟(jì)的前提和基礎(chǔ)是明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。通過不動(dòng)產(chǎn)登記，提升物權(quán)登記質(zhì)量，將不動(dòng)產(chǎn)登記具備的公信力和公示力作為基礎(chǔ)，有效保護(hù)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)。確定目標(biāo)方向：產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和保護(hù)制度，對于保護(hù)權(quán)利人個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)、提升治理效率和水平具有核心價(jià)值。整合不動(dòng)產(chǎn)登記，建立完整的物權(quán)登記制度，是我國國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革進(jìn)而轉(zhuǎn)變職能的重要內(nèi)容，是完善我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)，建立現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)體系的本質(zhì)要求，另外也是全面貫徹落實(shí)“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”的基礎(chǔ)工作。對于保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提升治理效率，為企業(yè)和人們提供便捷，特別是健全歸屬、明確責(zé)任，保護(hù)現(xiàn)代化產(chǎn)權(quán)制度，鞏固社會主義市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的核心意義。我國在2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，2018年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本完成。為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立和實(shí)施，相關(guān)部門發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度作用，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，加快推進(jìn)工作銜接和制度責(zé)任的構(gòu)成，在推動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》制定階段，提出“立、改、廢”意見。蘇浙個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作被納入到不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，對反腐工作和房產(chǎn)稅具有積極的推動(dòng)作用，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度平穩(wěn)、有序、安全運(yùn)行。

三、私法效用是不動(dòng)產(chǎn)登記制度主體功能

1.主體功能

不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利“表征作用”，確認(rèn)并保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的根本實(shí)質(zhì)是給予不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利，保證不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的內(nèi)容是正確的，在一定程度上起到“定紛止?fàn)帯弊饔?。并且不?dòng)產(chǎn)物權(quán)具有排他性，人們有不得侵犯的權(quán)利和義務(wù)，從而形成從多方位保護(hù)物權(quán)的環(huán)境。另外涉及到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系都應(yīng)該明確，將民事法律明確化，從而成為我國市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保障。動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，為雙方交易安全和秩序提供保障。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易從法律立場中出發(fā)是將物權(quán)轉(zhuǎn)移，保證權(quán)利在轉(zhuǎn)移的過程中正常運(yùn)行。

公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本方法是登記，從靜態(tài)角度出發(fā)，對外宣示了物權(quán)的歸屬，保護(hù)權(quán)益人利益，穩(wěn)定雙方財(cái)產(chǎn)關(guān)系，并維護(hù)了市場交易秩序。從動(dòng)態(tài)角度出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)在登記時(shí)賦予了公信力，降低交易過程中不穩(wěn)定性，除交易雙方，第三人因?yàn)閷Φ怯浌镜恼J(rèn)可，會從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易活動(dòng)，第三人權(quán)利會受到法律保護(hù)，交易安全得到保障。不動(dòng)產(chǎn)登記信息可以查詢，有效提升交易效率、降低交易成本。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易正常運(yùn)行主要是交易雙方熟練掌握各方面信息，信息不對稱或者不完全正確是制約交易成功的因素，當(dāng)可以查詢登記公示和信息時(shí)，當(dāng)事人可以不需到實(shí)地調(diào)查便可以實(shí)時(shí)掌握信息，降低交易成本。此外，雙方交易人在信任登記薄的基礎(chǔ)上，提高交易信心，最終形成財(cái)產(chǎn)法中的激勵(lì)體系。

2.附帶作用

不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是我國治理手段，具備特殊性的特征。不動(dòng)產(chǎn)登記為依法征稅和土地管理提供有效支撐。當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記己經(jīng)從產(chǎn)權(quán)登記和稅收登記向多用途方面過渡，登記信息的準(zhǔn)確度和完備性為土地管理工作提供重要保障。另外，我國不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺是稅收征管的支撐條件。不動(dòng)產(chǎn)登記可以協(xié)助各地政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。借助不動(dòng)產(chǎn)登記的信息，可以準(zhǔn)確、及時(shí)掌握本地區(qū)和全國房地產(chǎn)具體交易信息，并分析市場現(xiàn)狀。從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記可以保證房地產(chǎn)市場交易秩序穩(wěn)定、健康。不動(dòng)產(chǎn)登記是“反腐倡廉”的基礎(chǔ)性信息。全國不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在我國部門間實(shí)現(xiàn)共享，便于工作人員掌握不動(dòng)產(chǎn)情況，利于核實(shí)財(cái)產(chǎn)申報(bào)工作。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國全面深化改革的核心，具有推動(dòng)作用和引領(lǐng)作用。不動(dòng)產(chǎn)登記在資源配置中具有決定作用，因此需要保證不動(dòng)產(chǎn)信息具備全面性和準(zhǔn)確性的特征，防止引發(fā)沖突和交叉情況。

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度中的附帶作用和主體功能之間沒有直接聯(lián)系，主體功能隨著時(shí)間的推移會產(chǎn)生“溢出效應(yīng)”，致使引發(fā)“附帶作用”，而附帶作用發(fā)揮自身作用需要通過主體功能完成。但是在實(shí)施制度和設(shè)計(jì)制度時(shí)，首先應(yīng)該確定主體功能作用，并不是始終堅(jiān)持“公法意圖”。當(dāng)主體功能和附帶功能之間產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)該確保主體功能充分發(fā)揮自身價(jià)值。但是當(dāng)前在我國語境下，并沒有準(zhǔn)確區(qū)分附帶作用和主體功能，特別是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記被當(dāng)作管理手段時(shí)，在《物權(quán)法》中才體現(xiàn)了私法功能。因此應(yīng)該高度重視信息公示公信作用。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記核心是審查

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度具備的功能，主要是將“審查”作為核心，展示物權(quán)登記行為。在《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記暫行條例》中，明確闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記概念，但仍存在缺陷，主要是沒有深入探究不動(dòng)產(chǎn)登記自身本質(zhì)特點(diǎn)。為充分展示不動(dòng)產(chǎn)登記核心意義，從內(nèi)涵和外部兩個(gè)方面角度出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記被稱為不動(dòng)產(chǎn)登記部門在遵從依法審查的基礎(chǔ)上，將法定事項(xiàng)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬準(zhǔn)確記載到登記薄中。這種界定方法和《暫行條例》根本區(qū)別是審查。因此，審查的出現(xiàn)，可以直觀體現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為因素，經(jīng)過依法審查，才可以記載到登記薄中，做到和不動(dòng)產(chǎn)登記中需要的相契合。另外，審查的出現(xiàn)，也充分體現(xiàn)公權(quán)力的合法介入。

登記機(jī)構(gòu)利用法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記審查公權(quán)力，準(zhǔn)確判斷私權(quán)利應(yīng)用方案，達(dá)到登記規(guī)定的國家會給予相應(yīng)的保護(hù)，沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，會排除在保護(hù)范圍外，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、合法介入私權(quán)利的預(yù)期目的。登記審查因?yàn)槲覈Ｗo(hù)私權(quán)利而存在，通過國家權(quán)威性，依靠的收單是我國法律給予的公權(quán)力。登記行為中登記審查是核心部分，因此需要服從不動(dòng)產(chǎn)制度才可以實(shí)現(xiàn)?？梢詫⒉粍?dòng)產(chǎn)審查目的分為兩個(gè)目的：側(cè)重提高登記質(zhì)量，確保登記信息的真實(shí)可靠，從而展示信息登記的公信力。提升登記效率，簡化工作流程，采取“多措并舉”方法，實(shí)現(xiàn)服務(wù)人們的目的。我國長時(shí)間注重的靜態(tài)權(quán)力，忽略動(dòng)態(tài)權(quán)利，隨著我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的健全完善，在審查不動(dòng)產(chǎn)登記信息時(shí)，首先要將便捷利民，高效服務(wù)作為根本目的，促使登記結(jié)果和實(shí)際權(quán)利具有較高的契合性。

五、結(jié)論

我國在民國時(shí)期已經(jīng)正式建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是該制度主要是為土地私有制服務(wù)。改革開放之后，頒布《土地管理法》后開始恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國雖然歷史悠久，但作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記制度起步較晚。通過從私法效用實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)登記制度主體功能和不動(dòng)產(chǎn)登記核心是審查兩方面，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能與登記審查使命。本文從私法效用是不動(dòng)產(chǎn)登記制度主體功能等四個(gè)方面出發(fā)，探究不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能與登記審查使命，對不動(dòng)產(chǎn)登記運(yùn)行具有重要意義。