不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

楊慧斌

[摘 要]前兩年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度》在實(shí)施的過(guò)程中不斷地顯現(xiàn)出一些之前遺留的歷史難題以及其他的問(wèn)題，這就給不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員在改變過(guò)去分散登記遺留的歷史問(wèn)題上帶來(lái)了很大的工作壓力。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也要與時(shí)俱進(jìn)，摸清個(gè)人、企業(yè)、社會(huì)組織的不動(dòng)產(chǎn)名錄，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量以及保證高效率，這是單位對(duì)相關(guān)工作人員的工作要求，同時(shí)也是整個(gè)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步所形成的要求。文章就目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作所遇到的一些亟須解決的問(wèn)題進(jìn)行探討，結(jié)合筆者從業(yè)經(jīng)驗(yàn)給出相關(guān)策略，希望對(duì)從業(yè)人員有所幫助。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記;超宗地界線;不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

1 超宗地界限超面積問(wèn)題

1.1 問(wèn)題現(xiàn)狀

過(guò)去，一塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)在國(guó)土部門處進(jìn)行登記，但是建好的房屋權(quán)屬則是由房管部門負(fù)責(zé)，兩個(gè)部門之間缺少一個(gè)共同的有效信息數(shù)據(jù)共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數(shù)據(jù)信息也無(wú)法協(xié)調(diào)，需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格復(fù)雜的手續(xù)，所以在實(shí)際工作中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際占用宗地面積與文件上宗地批準(zhǔn)的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個(gè)甚至兩個(gè)以上的宗地界限。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種問(wèn)題的出現(xiàn)主要有以下幾個(gè)原因：如測(cè)量不慎產(chǎn)生誤差、分批次供地引起錯(cuò)誤、原界址線錯(cuò)誤導(dǎo)致偏差、違法違規(guī)用地導(dǎo)致偏差等。這種跨宗地界限問(wèn)題在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，即給合法申請(qǐng)人帶來(lái)很多問(wèn)題，也給不動(dòng)產(chǎn)登記人員帶來(lái)很多問(wèn)題，甚至出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法辦理的現(xiàn)象。

1.2 處理方法

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來(lái)，地區(qū)相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)問(wèn)題產(chǎn)生的原因去進(jìn)行處理。首先是由測(cè)量失誤引起的界址線問(wèn)題，實(shí)際上，測(cè)量失誤一般只會(huì)導(dǎo)致界址線平移或宗地圖變形，并不會(huì)對(duì)宗地面積產(chǎn)生巨大影響，所以在登記時(shí)，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關(guān)于原界址線錯(cuò)誤問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設(shè)使宗地邊界發(fā)生了變動(dòng)，相關(guān)部門也很少下發(fā)拆遷通知，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門來(lái)說(shuō)，需要申請(qǐng)人出具國(guó)土部門及規(guī)劃部門給的宗地調(diào)整意見(jiàn)，意見(jiàn)需要對(duì)新設(shè)宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進(jìn)行說(shuō)明，然后補(bǔ)繳出讓金，不動(dòng)產(chǎn)工作人員方可對(duì)其進(jìn)行登記辦理。最后是關(guān)于建筑物超出宗地面積申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)根據(jù)程序辦事，先確定用地范圍，登記相關(guān)情況，再聯(lián)合國(guó)土部門調(diào)查超宗原因 ，如果是違法用地就根據(jù)相關(guān)的法律進(jìn)行處理，未登記則需要申請(qǐng)人出具國(guó)土及規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件，方可辦理登記不動(dòng)產(chǎn)。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖?wèn)題

2.1 問(wèn)題現(xiàn)狀

《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25 號(hào)）以及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）中規(guī)定，記載獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實(shí)際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來(lái)說(shuō)，大部分地區(qū)對(duì)商品房等一些共用宗項(xiàng)目，購(gòu)房者要持有相關(guān)證明，例如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在登記時(shí)，需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國(guó)家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，對(duì)無(wú)法進(jìn)行劃分的土地暫時(shí)不做登記。

2.2 處理辦法

結(jié)合我國(guó)建設(shè)用地房屋分?jǐn)偼恋孛娣e實(shí)際情況，考慮到我國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設(shè)用地房屋獨(dú)用土地面積及分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)根據(jù)有關(guān)原則來(lái)進(jìn)行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)倿槔獾牡貐^(qū)，對(duì)其登記記錄時(shí)，其定著物土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)其所在宗地的共有使用權(quán)來(lái)開展登記工作，而針對(duì)已經(jīng)完成建造的建筑，不進(jìn)行分?jǐn)偘l(fā)證。二是，在開展第一次辦理或轉(zhuǎn)移登記工作時(shí)，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來(lái)進(jìn)行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權(quán)面積。三是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)內(nèi)的共有道路、共用設(shè)施等方面的處理，關(guān)于這方面的使用權(quán)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在首次辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，就應(yīng)申請(qǐng)這些共用設(shè)施為業(yè)主共有，保護(hù)自身權(quán)益。四是對(duì)過(guò)去已經(jīng)分?jǐn)偟?，已?jīng)分?jǐn)偟臅?huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)里有相關(guān)記錄，因此，需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)注和辦理相關(guān)變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權(quán)面積。

3 關(guān)于劃撥土地房屋登記問(wèn)題

3.1 問(wèn)題現(xiàn)狀

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補(bǔ)交土地出讓價(jià)款，并且提供土地出讓價(jià)款繳納憑證;或需要繳納稅費(fèi)的，要依法繳納稅費(fèi)，同時(shí)提交稅費(fèi)繳納憑證。而實(shí)際情況當(dāng)中，因?yàn)槲覈?guó)各地方政府之間對(duì)劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒(méi)有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個(gè)人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問(wèn)題，地方政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)）的相關(guān)文件辦法進(jìn)行處理。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質(zhì)的土地，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確地對(duì)該土地信息登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上，要使該土地信息能時(shí)刻查詢到。二是關(guān)于補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向地區(qū)政府相關(guān)部門反映，由地方政府出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行處理，明確政策意見(jiàn)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質(zhì)時(shí)，按照規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房等需要滿5年后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益價(jià)款后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更為商品房，或者辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等。四是關(guān)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)劃撥時(shí)，未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)無(wú)法用于單獨(dú)抵押，權(quán)利人只有對(duì)依法取得的建筑物進(jìn)行抵押時(shí)，可以把劃撥土地使用權(quán)與其一起抵押。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記辦理機(jī)構(gòu)的工作人員面對(duì)這種情況時(shí)，要注意抵押人出具的資料及相關(guān)憑證，如補(bǔ)交土地出讓金憑證，同時(shí)，登記人員應(yīng)在其不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“該不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)”，通過(guò)這種備注可以讓其他部門了解，當(dāng)要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣或者進(jìn)行抵押時(shí)，需要補(bǔ)繳土地出讓金，抵押權(quán)人才能有效享受到受償。

4? 結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的必然結(jié)果，它對(duì)提高我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理效率、管理質(zhì)量具有重要作用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸旧聿簧婕耙?guī)則的制定，因此必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，對(duì)一些模糊不清，過(guò)去歷史遺留的問(wèn)題，應(yīng)要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

參考文獻(xiàn)：

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