農(nóng)信社二手房按揭貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高，人們?yōu)榱藵M(mǎn)足自身住房需求，將目光轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)起步晚、經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致二手房市場(chǎng)存在很多不足之處。本文通過(guò)對(duì)二手房按揭貸款形成的風(fēng)險(xiǎn)原因進(jìn)行深刻的分析，并結(jié)合本地區(qū)二手房按揭貸款的具體情況，提出了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別措施，以期為目前各地逐步開(kāi)展二手房按揭貸款業(yè)務(wù)提供一些識(shí)別和防范措施。

關(guān)鍵詞：二手房;按揭貸款;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)防范

前言

隨著我國(guó)住房改革制度的不斷深入，二手房交易日漸興旺，與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，各金融機(jī)構(gòu)為了提高自身的收益，積極開(kāi)展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，為購(gòu)房者提供了多樣的貸款服務(wù)，然而，由于個(gè)別金融機(jī)構(gòu)二手房貸款相關(guān)制度和監(jiān)管制度尚不完善，使得二手房貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)行中存在很多不足之處。因此，研究二手房按揭貸款業(yè)務(wù)問(wèn)題已迫在眉睫。

1.農(nóng)信社二手房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1農(nóng)信社內(nèi)部自身主體風(fēng)險(xiǎn)

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，農(nóng)信社對(duì)按揭貸款還款日查詢(xún)監(jiān)測(cè)不及時(shí)，不能運(yùn)用科技手段第一時(shí)間通知借款人償還所拖欠的貸款，對(duì)借款人的實(shí)際情況未作徹底的了解。農(nóng)信社內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制尚不健全，并沒(méi)有真正發(fā)揮積極作用，使得農(nóng)信社在貸后管理方面檢查流行于形式，甚至將部分調(diào)前調(diào)查和貸后催收等業(yè)務(wù)交由合作的第三方房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)完成，不但違背了農(nóng)信社風(fēng)險(xiǎn)管控具體要求，而且極容易導(dǎo)致農(nóng)信社二手房貸款出現(xiàn)隱含不良的惡性循環(huán)。

1.2借款人貸款主體違約風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際操作二手房按揭貸款實(shí)務(wù)中，借款人以所購(gòu)二手房為抵押，向農(nóng)信社貸款用于住房消費(fèi)，如果不按期還貸，就形成了貸款風(fēng)險(xiǎn)。主觀風(fēng)險(xiǎn)是借款人用途不真實(shí)，借款人假借按揭貸款之名，轉(zhuǎn)移貸款用途的真實(shí)性，惡意詐騙、假借款甚至偽造身份證明和收入證明搞假按揭;客觀風(fēng)險(xiǎn)是借款人因失業(yè)傷殘死亡，失去經(jīng)濟(jì)收入，家庭變故或工作變動(dòng)等導(dǎo)致不能按期還貸，造成了收入不穩(wěn)定或喪失基本收入而導(dǎo)致還款違約。

1.3引入第三方房產(chǎn)中介公司的風(fēng)險(xiǎn)

農(nóng)信社為了拓展貸款業(yè)務(wù)，與第三方房產(chǎn)中介公司合作開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)時(shí)，由于農(nóng)信社對(duì)該類(lèi)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入和資質(zhì)沒(méi)有制定針對(duì)性政策，沒(méi)有考慮合作的第三方機(jī)構(gòu)資質(zhì)是否符合擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)和條件，導(dǎo)致二手房貸款市場(chǎng)發(fā)展較為混亂。個(gè)別第三方房產(chǎn)中介公司人員為借款人的房產(chǎn)進(jìn)行高評(píng)高估，從而在農(nóng)信社取得最高的貸款金額，同時(shí)也增大了農(nóng)信社二手房按揭貨款的風(fēng)險(xiǎn)，不利于農(nóng)信社貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

2.農(nóng)信社二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施

2.1農(nóng)信社做好貸前調(diào)查加強(qiáng)貸后管理

農(nóng)信社要選擇那些信用好、風(fēng)險(xiǎn)低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，要全面調(diào)查借款人的還款能力和還款意愿，可以通過(guò)征信信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取借款人的相關(guān)信息。二手房按揭貸款的特點(diǎn)是借款期限長(zhǎng)，額度大，借款人和抵押物可能發(fā)生變化，在長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程中，未知因素很多，因此，除放款以前應(yīng)將能夠預(yù)見(jiàn)的保障安全功能設(shè)置于前，還應(yīng)加強(qiáng)貸后動(dòng)態(tài)管理，時(shí)刻了解借款人的收人來(lái)源及家庭情況，確實(shí)做好貸后檢查日常跟蹤制度。

2.2農(nóng)信社要完善內(nèi)部制度，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)辦理規(guī)范化

農(nóng)信社要根據(jù)自身發(fā)展需求，細(xì)化貸款業(yè)務(wù)流程，制定一套行之有效的信貸管理操作規(guī)程，做到各崗位職責(zé)清晰，能夠有效遏制信貸違規(guī)行為的產(chǎn)生。農(nóng)信社應(yīng)積極簡(jiǎn)化貸款程序加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的管控，開(kāi)展對(duì)貸前調(diào)查及還款的日常跟蹤工作，構(gòu)建逾期貸款預(yù)警及催收機(jī)制等，避免由于二手房按揭貸款過(guò)熱引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。另外，農(nóng)信社正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展改制的關(guān)鍵時(shí)期，可以適當(dāng)增加對(duì)信用資質(zhì)較好客戶(hù)放款比例，積極學(xué)習(xí)和借鑒其他銀行在二手房貸款方面的經(jīng)驗(yàn)，制定適合農(nóng)信社二手房發(fā)展的貸款體系，為推動(dòng)二手房貸款業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展提供支持。

2.3農(nóng)信社擇優(yōu)挑選第三方房產(chǎn)中介公司

農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)選擇一批水平較高、資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。農(nóng)信社要合理的引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與第三方擔(dān)保的業(yè)務(wù)合作，充分利用第三方擔(dān)保來(lái)分擔(dān)化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，合理轉(zhuǎn)移二手房按揭貸款的意外風(fēng)險(xiǎn)，借助房屋中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)來(lái)有效地規(guī)避農(nóng)信社二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.結(jié)束語(yǔ)

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，進(jìn)城買(mǎi)房的人越來(lái)越多，按揭貸款也會(huì)隨之不斷增加，為了更好的把控風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)信社必須要準(zhǔn)確識(shí)別來(lái)二手房按揭貸款常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并熟練運(yùn)用相應(yīng)的防范措施。同時(shí)農(nóng)信社也應(yīng)該盡快建立、健全住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范以及管理體系，從而有效的防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，確保農(nóng)信社的二手房按揭貸款業(yè)務(wù)安全、有效的進(jìn)行。

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作者簡(jiǎn)介：王洪偉（1984.9-）男，學(xué)士，黑龍江省青岡縣人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，黑龍江金融作家協(xié)會(huì)會(huì)員，海倫市作家協(xié)會(huì)會(huì)員，依安縣詩(shī)歌協(xié)會(huì)會(huì)員。