創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)與時(shí)間賽跑

佚名

日前，優(yōu)客工場(chǎng)向紐交所遞交了招股書(shū)，股票代碼為“UK”。

優(yōu)客工場(chǎng)是一家聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商，成立于2015年。2017年，公司進(jìn)入新加坡開(kāi)始布局全球市場(chǎng)。2018年至今，公司加速擴(kuò)張，并購(gòu)了包括火箭辦公在內(nèi)的多家公司。

招股書(shū)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)“建立了一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的全國(guó)性平臺(tái)，通過(guò)無(wú)縫整合線下物理空間和在線會(huì)員社區(qū)實(shí)現(xiàn)差異化”。公司為會(huì)員提供靈活、動(dòng)態(tài)的工作場(chǎng)所和服務(wù)，以滿足他們多樣化的業(yè)務(wù)需求，為企業(yè)會(huì)員的員工提供便利的、高質(zhì)量的學(xué)習(xí)和生活設(shè)施及環(huán)境。

截至2019年9月30日，公司共覆蓋包括中國(guó)一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內(nèi)的42個(gè)城市，共設(shè)有197個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所，其中，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的辦公場(chǎng)所達(dá)171個(gè)，可為公司的會(huì)員提供7.27萬(wàn)個(gè)工作站。其余26個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所處于在建或準(zhǔn)備建設(shè)階段，預(yù)計(jì)將在2019年四季度和2020年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

經(jīng)歷了四年的快速發(fā)展，優(yōu)客工場(chǎng)的管理面積、會(huì)員及營(yíng)收都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，但成本及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用依舊較高，使得公司暫未實(shí)現(xiàn)盈利。

而在此之前，聯(lián)合辦公龍頭WeWork上市卻遭遇了滑鐵盧，估值從曾經(jīng)的470億美元一路暴跌至80億美元。近幾年，WeWork在加速擴(kuò)張后，與優(yōu)客工場(chǎng)一樣也未能實(shí)現(xiàn)盈利。

優(yōu)客工場(chǎng)此次上市后，是否可以扭轉(zhuǎn)虧損局面呢？

快速并購(gòu)擴(kuò)張，營(yíng)收翻兩倍

優(yōu)客工場(chǎng)自成立以來(lái)，發(fā)展較為迅速。

招股書(shū)顯示，公司總營(yíng)收從從2017年的1.674億元人民幣增長(zhǎng)至2018年的4.485億，增幅為167.9%。截至2019年9月末，公司總營(yíng)收為8.746億元，較2018年同期增長(zhǎng)了209.9%。

營(yíng)收的快速增長(zhǎng)與優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng)空間及會(huì)員的快速增長(zhǎng)有直接關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2017年?2019年9月末，公司的運(yùn)營(yíng)空間從66個(gè)增加到171個(gè)，而會(huì)員基數(shù)則從同期的10.11萬(wàn)人增長(zhǎng)至60.96萬(wàn)人，其中包括約58.46萬(wàn)個(gè)人會(huì)員和2.5萬(wàn)企業(yè)會(huì)員。

優(yōu)客工場(chǎng)的快速擴(kuò)張與其不斷并購(gòu)有直接關(guān)系。公開(kāi)資料顯示，2018年，優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu)位于聯(lián)合辦公、廣告及品牌推廣或建筑設(shè)計(jì)與施工行業(yè)的6家企業(yè)，包括大觀建筑、省廣眾爍。2019年，公司又收購(gòu)了火箭辦公，鞏固其聯(lián)合辦公行業(yè)的地位。

但值得注意的是優(yōu)客工場(chǎng)在不斷并購(gòu)后形成了大量商譽(yù)，截至2019年9月末，公司商譽(yù)達(dá)15.35億元，較上年末增加1.15億元，占總資產(chǎn)的28.31%。

成本及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較高

雖然，優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但公司的成本及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也不斷增長(zhǎng)。

截止2019年9月末，優(yōu)客工場(chǎng)的營(yíng)收成本達(dá)10.08億元，較上年同期增加5.64億元，增幅達(dá)127.08%。營(yíng)收成本中占比較大的是辦公空間成員成本，其中主要為租賃費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，而由于運(yùn)營(yíng)空間的增加，租賃費(fèi)用增加也是成本上升的原因之一。

值得注意的是，優(yōu)客工場(chǎng)在不斷并購(gòu)后形成了大量商譽(yù)，截至2019年9月末，公司商譽(yù)達(dá)15.35億元，較上年末增加1.15億元，占總資產(chǎn)的28.31%。

另外，與營(yíng)銷(xiāo)和品牌服務(wù)相關(guān)的成本增長(zhǎng)較快，截止2019年9月末，營(yíng)銷(xiāo)和品牌服務(wù)共計(jì)3.64億元，較2018年同期增加3.63億元，占總成本的36.1%。

另外，優(yōu)客工場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不斷增加。截止2019年9月末，公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用達(dá)5.61億元，較上年同期增加94.50%。

招股書(shū)顯示，在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中占比較大且增長(zhǎng)較快的是長(zhǎng)期資產(chǎn)減值損失、管理費(fèi)用和公允價(jià)值變動(dòng)損失。截至2019年9月末，優(yōu)客工場(chǎng)由于運(yùn)營(yíng)空間數(shù)量增加，導(dǎo)致賬面價(jià)值無(wú)法收回的長(zhǎng)期資產(chǎn)減值損失為8650萬(wàn)元，較上年同期增加277.73%，占運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的15.41%。由于2018年公司開(kāi)始并購(gòu)擴(kuò)張，導(dǎo)致管理費(fèi)用迅速增長(zhǎng)，截止9月末，管理費(fèi)用達(dá)1.29億元，較上限同期增加0.66億元，增幅達(dá)103.62%，占運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的22.95%。公司公允價(jià)值變動(dòng)損失為1.41億元，較2018年同期增長(zhǎng)341.72%。

虧損超13億，成熟空間僅38%

目前，優(yōu)客工場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式有兩種——自營(yíng)模式和輕資產(chǎn)模式。

在自營(yíng)模式下有標(biāo)準(zhǔn)化空間U Space，小型辦公空間U Studio，定制化空間U Design;以及輕資產(chǎn)模式下的以運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工服務(wù)輸出為主的U Brand模式，以管理、系統(tǒng)輸出為主的U Partner模式。除此之外，優(yōu)客工場(chǎng)還提供包括廣告與品牌服務(wù)、孵化和企業(yè)投資服務(wù)、稅務(wù)與金融服務(wù)、人力資源服務(wù)、法律服務(wù)、設(shè)計(jì)與施工服務(wù)、IT支持在內(nèi)的服務(wù)。

截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)在輕資產(chǎn)模式下共有39個(gè)空間，管理面積約為13.87萬(wàn)平方米，占所有合作辦公空間總管理面積的22.8%。2018年和2019年前9個(gè)月，優(yōu)客工場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)均來(lái)自在輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公空間的子公司，但公司目前仍未實(shí)現(xiàn)盈利。

截至2019年9月末，優(yōu)客工場(chǎng)凈虧損5.728億元人民幣（約合8010萬(wàn)美元），較上年同期相比虧損增加3.02億元。歸母凈利潤(rùn)虧損5.54億元，較上年同期下降111.30%。2017?2019年9月底，優(yōu)客工場(chǎng)累計(jì)虧損約13.91億元。

招股書(shū)顯示，公司的重大損失主要來(lái)自于發(fā)展業(yè)務(wù)而進(jìn)行的投資，其中包括開(kāi)設(shè)更多的空間、重新開(kāi)發(fā)現(xiàn)有空間和收購(gòu)。

此外，優(yōu)客工場(chǎng)的盈利狀況還取決于聯(lián)合辦公空間的成熟度。公司將開(kāi)放超過(guò)24個(gè)月的空間定義為成熟空間。一旦空間達(dá)到成熟期，入住率通常較為穩(wěn)定。截至2019年9月30日，優(yōu)客工場(chǎng)171個(gè)運(yùn)營(yíng)的空間中有65個(gè)成熟空間，僅占在運(yùn)營(yíng)總空間的38%，其余62%的運(yùn)營(yíng)空間開(kāi)放時(shí)間為24個(gè)月或更短。從入住率來(lái)看，171個(gè)在運(yùn)營(yíng)空間和65個(gè)成熟空間的總?cè)胱÷史謩e約為79%和83%。

整體來(lái)看，近幾年優(yōu)客工場(chǎng)快速擴(kuò)張，但大多數(shù)空間都是不成熟空間，不能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤(rùn)。

融資過(guò)50億，估值達(dá)30億美元

企查查數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)自2015年開(kāi)始?xì)v經(jīng)了多輪融資，總?cè)谫Y金額超過(guò)50億元人民幣。以下為公司的融資情況：

截止2018年末，優(yōu)客工場(chǎng)在完成2億美元D輪融資后，其估值已經(jīng)達(dá)到30億美元。

此外，招股書(shū)顯示，2019年以來(lái)優(yōu)客工場(chǎng)還發(fā)行了三次普通股及一次可轉(zhuǎn)換債券。2019年5月、6月和8月，優(yōu)客工場(chǎng)分別發(fā)行了約7033.31萬(wàn)股、2031.33萬(wàn)股和4066.66萬(wàn)股，面值為0.0001美元的普通股，其投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

2019年1月，優(yōu)客工場(chǎng)向All-Stars發(fā)行了1000萬(wàn)美元可轉(zhuǎn)換債券，到期日為2020年1月9日。此外，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶的全資子公司Maodq Limited將其持有的約69.8萬(wàn)股普通抵押給All-Stars作為擔(dān)保。

截止上市前，毛大慶夫婦持有優(yōu)客工場(chǎng)35.27%股份，為第一大股東。第二和第三大股東分別是Ambitious World Limited和星牌集團(tuán)，分別持有優(yōu)客工場(chǎng)8.56%和5.31%的股份。

不斷融資并購(gòu)，與時(shí)間賽跑的優(yōu)客工場(chǎng)，在此次上市后，能否提高成熟辦公空間轉(zhuǎn)化率，從而擺脫虧損困境呢？