房地產(chǎn)融資租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

陳思榕

【摘 要】融資租賃這一新興的金融工具，對于總體社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要作用。21世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)業(yè)將融資租賃逐步引入行業(yè)內(nèi)，但是在發(fā)展中不可避免地會遭遇不同類型的風(fēng)險(xiǎn)。為此，必須通過立法和政策引導(dǎo)對可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)加以控制。然而，融資租賃在我國起步慢、發(fā)展時(shí)間短，在法律法規(guī)和政策制定等各方面皆存在短板。因此，通過分析房地產(chǎn)業(yè)融資租賃所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，對其進(jìn)行法律規(guī)制，刻不容緩。

【關(guān)鍵詞】融資租賃;房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);法律風(fēng)險(xiǎn);防范

美國一家租賃公司在20世紀(jì)50年代初次提出了融資租賃這一新概念，由于融資租賃可保障更高的回報(bào)率及資金安全性，因此各類金融機(jī)構(gòu)紛紛介入這一領(lǐng)域，且迅速擴(kuò)展至歐洲地區(qū)及其他發(fā)達(dá)國家。隨著國際貿(mào)易的需要，我國在1980年跨國租賃了一架飛機(jī)，這代表我國融資租賃行業(yè)的開端。如今，融資租賃已經(jīng)發(fā)展成為我國各行業(yè)籌措資金的重要方式之一。

依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，我國政府已多次對發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策的調(diào)控，因資金問題，眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)，銀行無法回收資金，消費(fèi)者也將面臨數(shù)額巨大的經(jīng)濟(jì)損失，造成資源浪費(fèi)，增加社會的不穩(wěn)定性。因此，眾多企業(yè)開始嘗試將融資租賃帶入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品價(jià)值不菲，交易過程復(fù)雜，但是我國目前缺乏健全的融資租賃法律保障。毋庸置疑，結(jié)合我國的立法與房地產(chǎn)融資租賃的現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，借鑒經(jīng)驗(yàn)，加以防范，保證企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，勢在必行。

1 融資租賃與房地產(chǎn)金融

1.1 定義融資租賃

對于融資租賃的定義，國內(nèi)比較權(quán)威的當(dāng)屬《合同法》和會計(jì)準(zhǔn)則中的定義。我國《合同法》規(guī)定：“融資租賃合同，是指出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！雹俣鴷?jì)準(zhǔn)則規(guī)定：融資租賃，指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃方式②。

據(jù)此，融資租賃，即根據(jù)承租人的需求，出租人找供貨商購買設(shè)備，再與承租人訂立租賃合同，將設(shè)備出租給承租人并收取租金。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)融資租賃的主要形式

{1}直接租賃。房地產(chǎn)的直接租賃，即依照承租人的選擇，租賃公司購置房產(chǎn)，直接出租給承租人，收取承租人租金。售后回租。{2}租賃公司從房地產(chǎn)企業(yè)購入房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)再從租賃公司回租房產(chǎn)，這是一種創(chuàng)新的融資方式。{3}轉(zhuǎn)租賃。租賃公司出租給轉(zhuǎn)租人房產(chǎn)，轉(zhuǎn)租人再出租給承租人。

2 存在的風(fēng)險(xiǎn)與分析

首先，法律法規(guī)不夠健全。在我國《合同法》頒布之前，該行業(yè)幾乎不受任何法律法規(guī)的約束，融資租賃這一概念，以及不動產(chǎn)作為標(biāo)的物的合法性都沒有獲得法律肯定。

其次，當(dāng)事人無風(fēng)險(xiǎn)防范意識。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融資租賃的過程中，涉及不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，造成的利益糾紛更多。此外，標(biāo)的物的物權(quán)分化，是完成該融資租賃的基礎(chǔ)。實(shí)踐中，所有權(quán)屬性的變動已經(jīng)造成了很多糾紛。而關(guān)于上述風(fēng)險(xiǎn)，連法律都尚未有明確規(guī)定加以預(yù)防，當(dāng)事人自然意識不到這類風(fēng)險(xiǎn)。

最后，所有權(quán)歸屬不明確。汽車、計(jì)算機(jī)等動產(chǎn)為傳統(tǒng)意義上的租賃物，與之截然相反，不動產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融資租賃的標(biāo)的物，二者之間最大的區(qū)別就是價(jià)值變化。隨著時(shí)間的推移，動產(chǎn)價(jià)值一般是不斷減損的，但不動產(chǎn)則不同，眾所周知，雖然政府不斷調(diào)控，但是房價(jià)依然呈不斷上漲之勢，其價(jià)值是不斷上升的。根據(jù)傳統(tǒng)融資租賃行業(yè)的規(guī)定，租賃期滿時(shí)，租賃物不經(jīng)特殊約定，則歸出租人所有，那么出租人獲得房屋產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)又得到了房屋，有違公平原則。

此外，不容忽視的是融資租賃的交易合同解除風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》之規(guī)定，房地產(chǎn)商可以解除合同，此處無需贅述。但在交易中買賣合同不可或缺，若解除買賣合同，融資租賃合同也將無法履行。但立法中，對于歸責(zé)方面的規(guī)定尚不明確，可能會出現(xiàn)各方互相推諉違約責(zé)任的情況。對于承租人而言，其進(jìn)行租賃的目的在于使用房屋，因此房屋的按時(shí)交付至關(guān)重要，但法律并未明確，如果租賃公司或房地產(chǎn)商未按交付房屋，承租人有權(quán)解除租賃合同。此外，多數(shù)是由于承租人違約才產(chǎn)生糾紛，而我國法律并沒有具體規(guī)定除承租人拒付租金外其他的出租人可以解除融資租賃合同的情形。

3 風(fēng)險(xiǎn)的合理防范

3.1 發(fā)達(dá)國家法律制度的借鑒

我國缺少法律規(guī)定對房地產(chǎn)融資租賃進(jìn)行明確的物權(quán)登記。借鑒美國的法律，租賃交易應(yīng)當(dāng)明確傳統(tǒng)租賃和融資租賃的區(qū)別，區(qū)分二者的需求，并分別進(jìn)行法律規(guī)制。此外，美國相關(guān)法律規(guī)定，融資租賃可以對抗第三人，但應(yīng)事先在《融資聲明書》中進(jìn)行登記③。進(jìn)行登記后，可以有效保護(hù)當(dāng)事人的利益。

在德國，融資租賃交易中通常是承租人以格式合同的形式先確定合同④。可以看出，融資租賃合同一般是格式合同，德國的法律中，要求格式合同中要明確區(qū)分經(jīng)營者和消費(fèi)者。對于這一點(diǎn)，我國立法仍需完善。由于專業(yè)性極強(qiáng)，在融資租賃領(lǐng)域，我國現(xiàn)有的法律仍缺少保護(hù)消費(fèi)者的專門立法。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)的合理防范的建議

3.2.1 建立融資租賃行業(yè)的物權(quán)登記制度

交易中，出租人目的在于收取租金，而非使用房屋。進(jìn)行物權(quán)登記，可以減少物權(quán)變動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，且便于處理日后的糾紛。

3.2.2 加強(qiáng)合同操作風(fēng)險(xiǎn)防范

首先，在合同簽訂前，為保證合同履行，各方當(dāng)事人都應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。由于交易中出租人應(yīng)付資金較多，所以房地產(chǎn)商應(yīng)對租賃公司是否有足夠的實(shí)力支付購房款進(jìn)行評估。對于出租人，妥善調(diào)查評估承租人的經(jīng)濟(jì)狀況，再簽訂合同，從而保障其實(shí)現(xiàn)預(yù)期利益。而承租人則應(yīng)當(dāng)注意出租人的信用狀況和房屋狀況，確保自身利益。綜合審查對方的基本情況時(shí)，要特別注意對方的資產(chǎn)信譽(yù)和經(jīng)營能力。調(diào)查工作的完成，是降低風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。同時(shí)，合同訂立時(shí)也可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，先對承租人進(jìn)行調(diào)查，之后雙方進(jìn)行協(xié)商，再簽訂合同。但在協(xié)商時(shí)，雙方可能都不熟悉融資租賃業(yè)務(wù)，加之可能對合同條款并不完全了解，這就為日后留下了糾紛隱患。因此，合同簽訂之前，由法律專業(yè)人員對合同進(jìn)行審核，能夠防范此過程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，導(dǎo)致其融資租賃的周期較長。合同履行期間，資金鏈隨時(shí)可能發(fā)生問題，不利于利益實(shí)現(xiàn)。而出租人的利益完全取決于收取租金的實(shí)際情況，在此階段，出租人應(yīng)重視承租人的經(jīng)濟(jì)情況。

3.2.3 在立法中明確標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬

標(biāo)的物價(jià)值的上升，是房地產(chǎn)業(yè)融資租賃中的重大風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國《合同法》關(guān)于房地產(chǎn)融資租賃的所有權(quán)歸屬問題的規(guī)定是不夠的，因此必須在立法上明確標(biāo)的物歸屬，解決由此產(chǎn)生的所有權(quán)糾紛。

4 結(jié)語

融資租賃業(yè)務(wù)運(yùn)用于我國房地產(chǎn)市場的時(shí)間短，但發(fā)展迅速，效果顯著，得到了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的青睞和認(rèn)同。然而，房地產(chǎn)融資租賃雖在短期內(nèi)爆發(fā)，現(xiàn)實(shí)的發(fā)展卻往往是泥沙俱下，隱含著諸多問題，存在著很多法律風(fēng)險(xiǎn)，涉及整個行業(yè)的流轉(zhuǎn)與規(guī)范。當(dāng)事人往往不甚了解實(shí)務(wù)操作，加之法律不夠詳明，容易在交易中遭受經(jīng)濟(jì)損失。因此，盡早出臺相關(guān)法律，對房地產(chǎn)融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)防范體系進(jìn)行進(jìn)一步完善，對行業(yè)發(fā)展有著重要意義。

注 釋

①全國人民代表大會.中華人民共和國合同法[M].北京：中國法制出版社，2017.

②中華人民共和國財(cái)政部會計(jì)司.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃[Z].2006.

③高圣平.美國統(tǒng)一商法典及其正式評論（三）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2009.

④Vgl.Beckmann，F(xiàn)inanzierungsleasing，S.125，Rn.1，in：Martinek/Stoffels，Leasinghandbuch，2008，S.100，Rn.1.

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法律研究院.融資租賃法律制度的創(chuàng)新與完善[J].法學(xué)，2012（7）：18.

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[5]高圣平.美國統(tǒng)一商法典及其正式評論（三）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2009：15

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