淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

鐘潔梅

摘要：當(dāng)前，我國的經(jīng)濟(jì)形勢日趨嚴(yán)峻，在外部政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境急劇變化和行業(yè)內(nèi)部競爭加劇的雙重壓力下，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要保持企業(yè)資金鏈條的良性循環(huán)、保證融資渠道的暢通外，還應(yīng)當(dāng)扎實(shí)自身的基本功，只有不斷提高自身企業(yè)管理與控制風(fēng)險(xiǎn)水平，才能順應(yīng)時(shí)代的要求，在激烈的市場經(jīng)濟(jì)中占一席之地。目前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制普遍存在缺乏良好的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、管理者風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱、缺乏有效的內(nèi)部控制活動(dòng)和信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督職能缺失的問題。文章通過對上述問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，提出優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的縱深發(fā)展，一些常見的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)基本得到了有效控制，但隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而涌現(xiàn)出一些新的問題，這其中也有一些多年來積壓的根深蒂固的問題，這些問題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，阻礙企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。為了更多的規(guī)避內(nèi)部控制缺陷給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這引發(fā)了筆者對內(nèi)部控制在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際應(yīng)用的進(jìn)一步探討。

內(nèi)部控制是在相對固定的經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者為實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)由公司董監(jiān)高和全體員工共同實(shí)施的全過程。制定內(nèi)部控制制度的基本意義在于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行，合理保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的合法合規(guī)、保全各項(xiàng)資產(chǎn)和財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)信息的真實(shí)完整，提高企業(yè)經(jīng)營效率和效果，推動(dòng)與考核企業(yè)各項(xiàng)方針、政策的貫徹落實(shí)，評價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，可以說內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境、業(yè)務(wù)活動(dòng)層面及內(nèi)外部的評價(jià)全過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及原因分析

（一）缺乏良好的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境是內(nèi)部控制的重要基礎(chǔ)，為內(nèi)部控制的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。由于內(nèi)部控制制度在企業(yè)內(nèi)部環(huán)境中成長，不同的環(huán)境下會(huì)產(chǎn)生不同的控制效果。部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者由于對內(nèi)部環(huán)境認(rèn)識不夠深入，往往只重視企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、組織機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)分配和內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的“硬環(huán)境”的構(gòu)建，常常忽視了人力資源風(fēng)險(xiǎn)管理和企業(yè)文化建設(shè)主要風(fēng)險(xiǎn)的控制，主要表現(xiàn)在缺乏相關(guān)的員工檔案跟蹤管理、人才儲(chǔ)備管理機(jī)制，員工晉升空間小，激勵(lì)機(jī)制匱乏。企業(yè)文化只是流于形式的口號，沒有真正的將其融入到企業(yè)的經(jīng)營管理之中，沒有重視其對員工行為和思維習(xí)慣的改變。沒有讓口號轉(zhuǎn)化成每位員工的自覺行動(dòng)，沒有讓企業(yè)文化建設(shè)真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）管理者風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱

風(fēng)險(xiǎn)評估是及時(shí)甄別、科學(xué)分析風(fēng)險(xiǎn)因素，并能作出有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，合理保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是內(nèi)部控制不可忽視的一環(huán)。從項(xiàng)目投資額體量、經(jīng)營周期和較高的收益回報(bào)等維度綜合分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，然而在大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有成立一個(gè)專門的部門來研究企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也沒有定期聘請專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)專家來評估企業(yè)的當(dāng)前和未來可能遇到的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這就完全依賴管理者的職業(yè)判斷和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)喜好來選定投資項(xiàng)目。在面對瞬息萬變的市場環(huán)境，面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)就無法及時(shí)做出有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，很有可能使得企業(yè)由此遭受經(jīng)濟(jì)上的損失，阻礙發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

（三）缺乏有效的控制活動(dòng)

企業(yè)的控制活動(dòng)是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果采用具體的應(yīng)對措施將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控范圍內(nèi)，以合理保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是內(nèi)部控制的具體方式。存在的問題表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然也有執(zhí)行年度預(yù)算編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序工作，但由于缺乏相應(yīng)的考評制度或辦法，導(dǎo)致相關(guān)業(yè)務(wù)部門沒有根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況或是公司的自身?xiàng)l件來編制預(yù)算。存在為了應(yīng)付了事而編制預(yù)算的“拍腦袋”的個(gè)人主觀行為，進(jìn)而出現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)過高或過低，最終預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行力產(chǎn)生較大偏差，這也在一定程度上增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致企業(yè)資源浪費(fèi)或發(fā)展戰(zhàn)略難以實(shí)現(xiàn)?；蚴怯捎谑袌鐾庠诘目陀^原因?qū)е滦枰{(diào)整預(yù)算的，沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序即可隨意調(diào)整預(yù)算，預(yù)算缺乏剛性，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式。

（四）缺乏有效的信息與溝通

企業(yè)建立起信息與溝通制度，重視對信息各個(gè)環(huán)節(jié)的處理，包括初級的集成、進(jìn)一步篩選最后高效的傳遞，這有利于促進(jìn)內(nèi)部控制活動(dòng)的有效進(jìn)行，是內(nèi)部控制升級管理的重要條件。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，對企業(yè)信息質(zhì)量與有效溝通的要求也越來越高。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的大部分信息只是單向的從上向下傳遞，缺少一個(gè)由下而上的反饋信息的渠道，然而信息的溝通必須是互相分享，且雙向的，才能使其在企業(yè)的內(nèi)部控制活動(dòng)中真正有效地發(fā)揮作用。

（五）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督職能缺失

內(nèi)部監(jiān)督是對企業(yè)內(nèi)部控制制度在設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效程度情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)加以整改，是內(nèi)部控制的重要保證。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是小型民營企業(yè)，出于成本效益原則的考慮，把內(nèi)審崗位合并在財(cái)務(wù)部門中，甚至把內(nèi)部監(jiān)督職責(zé)落實(shí)到財(cái)務(wù)部，這就有悖于不相容職務(wù)相分離的原則，同時(shí)也削弱了內(nèi)部監(jiān)督的獨(dú)立性。究其原因主要是企業(yè)管理者不重視或是沒有認(rèn)識到內(nèi)部監(jiān)督在控制活動(dòng)中的重要性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，重視企業(yè)“軟環(huán)境”的營造

實(shí)施對員工檔案的跟蹤管理，定期更新員工檔案信息，及時(shí)了解員工在工作、生活的需求，加強(qiáng)企業(yè)的人文關(guān)懷，增強(qiáng)員工的歸屬感;建立并實(shí)施企業(yè)的人才儲(chǔ)備機(jī)制，為每位員工的職業(yè)成長提供更廣闊的發(fā)展平臺(tái)，加大員工向上發(fā)展的晉升空間，防止人才流失，激發(fā)員工工作的積極性與創(chuàng)造性，提高員工的工作效率和效果。為了讓企業(yè)文化不只是喊口號，企業(yè)管理者應(yīng)該要起到垂范作用，做到上行下效，讓每一位員工自覺地把企業(yè)文化轉(zhuǎn)化為日常工作的行為規(guī)范，這可增強(qiáng)員工對企業(yè)的責(zé)任感和使命感，最大程度的凝聚員工的智慧與力量，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提供強(qiáng)有力的保障。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)評估和防范機(jī)制

建立健全風(fēng)險(xiǎn)評估和防范機(jī)制根本目的在于把風(fēng)險(xiǎn)程度降低到可承受范圍之內(nèi)，保障企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而實(shí)施戰(zhàn)略的載體是項(xiàng)目本身，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告科學(xué)合理的對項(xiàng)目進(jìn)行取舍，不能過于樂觀或悲觀。如果企業(yè)沒有成立專門的風(fēng)險(xiǎn)評估部門，就采取定期聘請專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)人員對企業(yè)或者是項(xiàng)目本身進(jìn)行縱橫多維度的風(fēng)險(xiǎn)評估的內(nèi)部控制替代程序，可以合理避免企業(yè)的盲目擴(kuò)張和及時(shí)的抓住稍縱即逝的發(fā)展機(jī)遇，使得房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（三）把握預(yù)算工作各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)并做好應(yīng)對措施

第一、建立和完善預(yù)算編制工作制度，通過召開預(yù)算工作動(dòng)員大會(huì)，傳達(dá)預(yù)算工作的重要性與必要性，并下達(dá)關(guān)鍵指標(biāo)任務(wù)到各責(zé)任單位。各編制單位需根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況或是公司的自身?xiàng)l件來編制預(yù)算，避免預(yù)算指標(biāo)出現(xiàn)過高或過低，可以通過上下相結(jié)合、各層級分別編制、逐層匯總的程序，合理保證預(yù)算指標(biāo)的真實(shí)完整性。第二、加強(qiáng)對預(yù)算執(zhí)行的管理，企業(yè)批準(zhǔn)下達(dá)的預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定，不得隨意進(jìn)行調(diào)整。由于客觀原因確需調(diào)整的，由編制責(zé)任單位提出申請，并履行嚴(yán)格的審批程序，方可作出調(diào)整，確保預(yù)算的剛性。第三、建立嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行考核制度，將關(guān)鍵指標(biāo)任務(wù)完成情況納入績效管理考核辦法，把預(yù)算指標(biāo)任務(wù)層層分解到各責(zé)任單位，形成預(yù)算責(zé)任體系，進(jìn)行考核工作時(shí)需公開、公平和公正，做到獎(jiǎng)懲分明。

（四）實(shí)現(xiàn)企業(yè)有效的上下、內(nèi)外的信息與溝通

通過內(nèi)部的相關(guān)財(cái)務(wù)資料、經(jīng)營管理資料與外部的監(jiān)管部門、網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布的信息進(jìn)行選擇、核實(shí)、糅合來提高信息的質(zhì)量;通過在企業(yè)內(nèi)部各層級、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間與外部債權(quán)人、投資者和客戶進(jìn)行溝通和反饋，讓信息的價(jià)值在溝通和反饋中得以實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)督的職責(zé)并保證其獨(dú)立性

通過加強(qiáng)內(nèi)審隊(duì)伍建設(shè)，提高內(nèi)審人員素質(zhì)。定期對內(nèi)審人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)、金融、投資、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的知識的培訓(xùn)，為企業(yè)經(jīng)營管理者提供生產(chǎn)經(jīng)營決策的科學(xué)依據(jù)。增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員獨(dú)立性，真正賦予內(nèi)審人員的監(jiān)督的權(quán)利，使得內(nèi)部審計(jì)報(bào)告真實(shí)反映企業(yè)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)和運(yùn)行的是否存在缺陷，對于發(fā)現(xiàn)的控制缺陷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)加以改進(jìn)，為企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施提供重要保證。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制本身不是目的，目的在于通過內(nèi)部控制活動(dòng)發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，合理保證企業(yè)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部控制是個(gè)系統(tǒng)工程，需要上至董監(jiān)高下至每一位普通員工都要嚴(yán)格遵守并執(zhí)行。內(nèi)控制度也不是一成不變的，需要隨著企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、業(yè)務(wù)范疇和面臨的風(fēng)險(xiǎn)水平的變化而做相應(yīng)調(diào)整，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)控制活動(dòng)的有效運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的終極目標(biāo)。

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（作者單位：柳州市祥云盛世投資發(fā)展有限公司）