試論城市空間拓展與土地資源管理的策略與政策

于春艷

【摘要】改革開放后，我國城市化進(jìn)程不斷的加速，為了更好的滿足城市土地資源管理的需求以及對(duì)城市土地資源合理的運(yùn)營(yíng)，城市空間拓展需要更進(jìn)一步的規(guī)劃。隨著時(shí)代的發(fā)展，我國人均收入水平不斷的提高，在此基礎(chǔ)下，城市的人口以及建筑伴隨著人們的需求也在不斷的提升，使得城鎮(zhèn)內(nèi)的土地資源緊缺，為了保證城市的和諧發(fā)展，土地管理部門需要進(jìn)一步的加強(qiáng)土地資源管理策略，緩和土地供求與城市發(fā)展之間所存在的矛盾;城市土地管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)城市內(nèi)的土地資源進(jìn)行合理的評(píng)估，制定科學(xué)完善的管理策略，從而能夠更好的提高城市規(guī)劃以及土地資源管理水平。

【關(guān)鍵詞】城市空間拓展 ?土地市場(chǎng) ?土地資源管理

改革開放以后，我國的經(jīng)濟(jì)飛速的提高，城鎮(zhèn)建設(shè)也在不斷的發(fā)展，在此同時(shí)，土地與城市建設(shè)之間有著矛盾的出現(xiàn)，在城市發(fā)展過程中需要大量的土地資源，但有限的土地資源使得在城市發(fā)展過程中必須要對(duì)其做好規(guī)劃，對(duì)城市空間進(jìn)行深入的了解才能滿足土地資源開發(fā)利用的需求。

一、空間拓展與土地管理的策略與政策

（一）建立交通和設(shè)施導(dǎo)向的土地開發(fā)模式

隨著人口愈發(fā)密集，城市正逐步的進(jìn)行自發(fā)擴(kuò)張，在城市自發(fā)擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)于城市內(nèi)部的公共基礎(chǔ)設(shè)施需求越來越大，當(dāng)人們的需求達(dá)到一定高度時(shí)，政府將為市民提供一些基礎(chǔ)設(shè)施，這種是先出現(xiàn)需求再出現(xiàn)服務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)較小，能夠避免一些基礎(chǔ)設(shè)施建成后沒有人使用的局面，但這種模式也會(huì)帶來一些相應(yīng)的負(fù)面影響，政府不能沿線地皮的出售來平衡投資，導(dǎo)致了一些由基礎(chǔ)設(shè)施帶來的土地增益幾乎完全為業(yè)主和開發(fā)商所得。還有一種方式是政府壟斷形式，政府通過壟斷帶來的信息優(yōu)勢(shì)，將城市區(qū)域規(guī)劃按照非城市建設(shè)用地來爭(zhēng)用土地不僅采用了最低的價(jià)格，還可以增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，主要是開發(fā)土地交通方面的建設(shè)。由發(fā)達(dá)國家所倡導(dǎo)的Tod模式就是利用“生熟“地價(jià)之間的差異平衡建設(shè)資金在國內(nèi)可以采取這類方法。我國近來通過壟斷的行業(yè)，利用行政或其他地區(qū)的遷移功能開發(fā)新地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施加大一步利用“生熟”差異獲取空間資源調(diào)整的新路線，這就是與Tod模式不同的SOD模式。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

政府必須嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，避免出現(xiàn)土地的過度開發(fā)，必須嚴(yán)格的控制近、中、遠(yuǎn)期的土地開發(fā)供應(yīng)總量，同時(shí)政府還要考慮土地使用的方向，避免出現(xiàn)一些高檔的娛樂設(shè)施場(chǎng)所開發(fā)過量導(dǎo)致土地供給上出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象。根據(jù)城市的基本特征，控制土地供應(yīng)在土地市場(chǎng)具有良好的發(fā)展前景。政府要保證自己在土地批租中所獲得的收益必須建立相關(guān)的體系，在土地總量指標(biāo)完成后，還應(yīng)該建設(shè)與城市發(fā)展有關(guān)的。交通公共設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)區(qū)建設(shè)等各項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)，只有這樣才能保證城市發(fā)展的科學(xué)化，使城市土地供應(yīng)合理。

（三）建立完善的土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備金制度

國家建立完善土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)備金制度，為了實(shí)現(xiàn)國有化制度，政府必須擁有大量的土地儲(chǔ)備才可以實(shí)現(xiàn)供給方面的宏觀計(jì)劃調(diào)控使政府能夠及時(shí)的把握市場(chǎng)供應(yīng)需求，如果出現(xiàn)問題及時(shí)給出科學(xué)的政策。拒絕一些非法上利用國家政府開發(fā)土地增加非法利益，所以政府需要大筆的資金批發(fā)收購現(xiàn)有的土地，保證自己的宏觀調(diào)控作用。土地儲(chǔ)備金就是國家為儲(chǔ)備土地而設(shè)立的基金，可以由銀行貸款征服撥款，土地收益，自身盈利等方面來籌集資金。設(shè)立土地儲(chǔ)備制度后，國家按照一定的經(jīng)濟(jì)比例是對(duì)土地收取一定的費(fèi)用，按照一定的比值增加自己的收益，就有利于土地儲(chǔ)備金的籌備。根據(jù)董事發(fā)展規(guī)模不同可以按照新城與老城之間的區(qū)別，采用不同的方法策略規(guī)劃城市。

（四）加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度

在土地資源的利用方面，征服必須加強(qiáng)自身的宏觀調(diào)控能力，采取不同的政策方式控制土地的市場(chǎng)交易，保證土地市場(chǎng)有序發(fā)展，確保土地資源合理劃分，對(duì)于一些一級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該實(shí)行壟斷政策，不斷的劃分自己的土地資產(chǎn)。而二三級(jí)的土地市場(chǎng)應(yīng)該采取放寬政策促進(jìn)土地市場(chǎng)的活躍度，保證土地市場(chǎng)的靈活性發(fā)展。通過供給方式的不同計(jì)劃，地價(jià)稅費(fèi)以及規(guī)劃等方式，將土地的所有權(quán)進(jìn)行宏觀調(diào)控，確保土地高效利用。政府應(yīng)在不同情況下采取不同的政策，在房?jī)r(jià)上升時(shí)，政府多推出一些土地抑制房?jī)r(jià)的上漲，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，政府控制土地的使用防止房?jī)r(jià)下跌過重。政府不斷的觀察土地市場(chǎng)的情況，明確判斷土地市場(chǎng)的問題，控制土地市場(chǎng)發(fā)展，確保土地市場(chǎng)的穩(wěn)定有序和諧環(huán)境。

（五）積極引導(dǎo)土地供應(yīng)時(shí)機(jī)和空間分布

根據(jù)不同城市的發(fā)展規(guī)劃不同，對(duì)土地批租的時(shí)間和數(shù)量上也是不同的，針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)土地批租進(jìn)行合理規(guī)劃，控制好土地批租的數(shù)量，把握好時(shí)機(jī)，避免出現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的供給需求不平衡現(xiàn)象。在土地供應(yīng)策略方面，要考慮政府利益，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)與土地資源配置共發(fā)展的策略，從而推進(jìn)了城市空間拓展，使城市的科學(xué)發(fā)展。土地的批租用地可以提供市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在城市中的地位，為城市發(fā)展帶來動(dòng)力，在相同的地段與時(shí)間要綜合考慮，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與政府經(jīng)濟(jì)投資共發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政府與投資商雙贏的美好合作景象。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)一定要具有超前的眼光，提高未來在投資和建設(shè)方面能夠吸引一定的投資商，有效地提高了土地的利用價(jià)值，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府在提供批租土地時(shí)，要選擇有效地提高土地的價(jià)格，同時(shí)還要根據(jù)開發(fā)商的自身要求，利用土地的性質(zhì)明確規(guī)劃。從而保證政府與開發(fā)商之間積極合作。

二、結(jié)論

國家為了緩解城市發(fā)展需求與土地資源供給之間的矛盾，展開了有關(guān)城市空間拓展的有效措施。這不僅可以保證土地資源的有限開發(fā)，還可以確保城市規(guī)劃的合理性，空間的拓展有利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的有序進(jìn)行，還可以科學(xué)有序的劃分土地資源，這種科學(xué)合理的策略和政策在開展城市空間拓展中對(duì)城市有一定的了解狀況，深入的發(fā)展城市根據(jù)城市的未來計(jì)劃制定相關(guān)目標(biāo)合理配置土地資源管理。

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