房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點分析

摘 要 本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實例，站在開發(fā)全過程的角度對房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點進(jìn)行分析，總結(jié)了開發(fā)過程中的一些經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)類似項目提供參考。

關(guān)鍵詞 策劃;報建;成本;設(shè)計;施工;營銷

1工程概況

長沙某房地產(chǎn)項目凈用地面積101.2畝，用地性質(zhì)為商住用地，容積率為2.8，商住比4：6，項目總建筑面積約25萬㎡，投資約10億元。該項目位于長沙市望城經(jīng)開區(qū)，其計容建筑面積約18.8萬㎡，該項目包含10棟高層建筑，其中7棟高層住宅，3棟高層公寓。

2關(guān)鍵節(jié)點分析

2.1 前期策劃

“兵馬未動糧草先行”，一個新成立的公司運行需要各項開支就必須要財務(wù)先行;“無規(guī)矩不成方圓”，一個新公司辦事要有依據(jù)就必須要制度先行;根據(jù)長沙市望城區(qū)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)爻闪⒐静⒗U稅，公司在新員工招聘時應(yīng)確保其帶證入職，便于房地產(chǎn)開發(fā)初始資質(zhì)辦理。房地產(chǎn)可行性研究是對意向地塊進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分析研究的匯總，是投資管理最核心的工作?？晌杏匈Y質(zhì)的咨詢單位出具《項目可行性研究報告》，可研報告主要應(yīng)包括項目概況、法律及政策風(fēng)險、市場調(diào)查、初步規(guī)劃設(shè)計、項目開發(fā)計劃、項目經(jīng)濟分析、結(jié)論建議等。可研報告集團公司評審后通過招拍掛方式取得土地，簽訂土地出讓合同。同步委托專業(yè)地產(chǎn)策劃公司出具《項目定位策劃報告》，策劃報告主要應(yīng)包括項目地塊發(fā)展及資源分析、市場及項目條件分析、客戶及業(yè)態(tài)分析、產(chǎn)品戶型建議、財務(wù)及風(fēng)險分析等，其中客戶群體定位是關(guān)鍵。稅務(wù)籌劃應(yīng)同步開展，主要可從土地增值稅、企業(yè)所得稅入手[1]。

2.2 報批報建

取得土地后簽訂土地出讓合同并繳納相關(guān)費用后即可辦理《不動產(chǎn)證》（國土證）。同步進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的辦理，取得開發(fā)資質(zhì)證書及不動產(chǎn)證后便可開始進(jìn)行項目立項（備案），立項完成后在規(guī)劃建設(shè)局進(jìn)行《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理。

在招標(biāo)代理公司定標(biāo)及設(shè)計單位確定后即可進(jìn)行方案設(shè)計，進(jìn)行總圖報批工作。設(shè)計方案待集團審批后即進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體方案政府技術(shù)審查，設(shè)計院根據(jù)政府職能部門及專家意見完成修改后由望城經(jīng)開區(qū)管委會黨政聯(lián)席會審議。通過后即可開展總圖核指核日照工作，長沙市采用“易建通”電子報批平臺“設(shè)計報建端”進(jìn)行總圖報批。項目總圖需先經(jīng)過望城經(jīng)開區(qū)規(guī)劃建設(shè)局初審簽字，再到長沙市自然資源與規(guī)劃局望城分局信息中心核指核日照。由于本項目存在南側(cè)道路控規(guī)綠線問題、幼兒園綠地率問題、修改地埋式垃圾站等問題，從方案上會到總圖最終批復(fù)共計約3個月。根據(jù)長住建發(fā)〔2019〕51號文件，取消社會投資項目初步設(shè)計審批環(huán)節(jié)，由規(guī)劃設(shè)計方案審批主管部門在規(guī)劃設(shè)計方案審批環(huán)節(jié)征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門意見。長沙市采用“報建通”電子報批平臺進(jìn)行的單體報批，建筑單體依據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行核面?？倛D及單體核面等完成之后即可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

辦理施工許可證的申報材料約有十二項，可分為四大類，主要為證件類（不動產(chǎn)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）、參建單位類（施工圖審查報告書、監(jiān)理及施工單位中標(biāo)通知書、農(nóng)民工工資保障金核實表）、質(zhì)安監(jiān)類、報建規(guī)費繳費類等。其中農(nóng)民工工資保障金核實表涉及保證金賬戶開戶，根據(jù)當(dāng)?shù)卣咧袠?biāo)施工單位需在本地成立分公司（納稅）并在當(dāng)?shù)亻_設(shè)農(nóng)民工保障金賬戶。如果在取得施工許可證之前要進(jìn)行施工，必須準(zhǔn)備施工圖審查報告書、監(jiān)理單位及施工單位中標(biāo)通知書等在住建部門辦理質(zhì)安先行手續(xù)，取得項目監(jiān)督號。

辦理預(yù)售證的材料約有十六項，可分為四大類，主要為證件類（營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、不動產(chǎn)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、施工合同）、銷售類（明碼標(biāo)價審核監(jiān)制表、含一房一價表的預(yù)售方案、物業(yè)管理用房確認(rèn)單及物業(yè)管理方案、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議）、工程類（建筑面積預(yù)測報告、施工進(jìn)度及竣工日期說明、預(yù)售許可現(xiàn)場核查記錄表）、繳費類（望城區(qū)教育設(shè)施配建捐贈費為190元/m2）。其中房屋面積測算報告書，根據(jù)國標(biāo)GB/17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》及長住建發(fā)〔2014〕210號《長沙市房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》進(jìn)行測繪。根據(jù)長發(fā)改價調(diào)〔2018〕241號文件，在長沙市范圍內(nèi)新建商品住房均應(yīng)按規(guī)定辦理明碼標(biāo)價監(jiān)制手續(xù)，監(jiān)制該批次樓盤毛坯均價，沒有銷售記錄的樓盤按成本法監(jiān)制;個別無法按以上方式監(jiān)制銷售價格的，可采用價格會商形式確定銷售價格。申請價格會商的銷售均價由長沙市上會通過以后報市政府批準(zhǔn)，價格會商均價審批后再向長沙市申請審批《一房一價表》。相關(guān)手續(xù)辦理后由區(qū)住建局查看現(xiàn)場形象進(jìn)度，符合要求即可發(fā)預(yù)售許可證。

2.3 招采成本

開發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后方可進(jìn)行施工總承包單位招標(biāo)，按照開發(fā)資質(zhì)及建設(shè)規(guī)模進(jìn)行整體或者分期招標(biāo)，目前按照湘建監(jiān)督〔2018〕116號文件執(zhí)行。該評標(biāo)辦法規(guī)定招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)設(shè)定報價評審警戒線，報價評審警戒線為低于進(jìn)入詳細(xì)評審的有效投標(biāo)報價算術(shù)平均值的95%。采購應(yīng)制度先行，針對營銷類采購多而雜、時間緊迫性的特點，必須區(qū)別于工程類采購制定營銷專項采購制度，根據(jù)金額大小按權(quán)限采取議標(biāo)、詢價、比選、公開招標(biāo)等方式有序推進(jìn)相關(guān)工作。

可行性研究是整個成本管理體系的起源，項目初期就應(yīng)進(jìn)行成本測算制定目標(biāo)成本。項目成本主要包括土地成本、建安成本、工程建設(shè)其他費、配套工程費、工程預(yù)備費、物業(yè)提前介入費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等。其中配套工程費包含正式供水供電燃?xì)夤こ蹋ü╇姽こ贪?20元/m2、供水工程按45元/m2、燃?xì)獍?100元/戶測算）、臨水臨電工程、有線電視費（按6元/m2測算）等;預(yù)備費按3%測算;銷售費用按銷售金額的2%～3%測算;稅金（不含所得稅）主要包括增值稅、城建教育附加、土增稅等，一般稅金約占總投資10%。建安成本作為開發(fā)商成本控制的重點內(nèi)容，主要體現(xiàn)在建安成本的占比相對大，本項目住宅及公寓整體建安指標(biāo)約為3000元/m2，土建約為2500元/m2，住宅地上部分建安指標(biāo)約為2300元/m2。建安成本的控制應(yīng)采用軟件進(jìn)行成本統(tǒng)籌控制預(yù)警，統(tǒng)一建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集采降低成本[2]。

2.4 設(shè)計管理

設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最重要的階段，設(shè)計費只占項目總成本的1%～2%左右，但設(shè)計質(zhì)量對開發(fā)成本的影響為60%～70%。房地產(chǎn)開發(fā)是按照規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計后進(jìn)入施工配合階段。在方案設(shè)計階段就可引入優(yōu)化咨詢單位，全過程進(jìn)行優(yōu)化，提高品質(zhì)節(jié)約成本。若項目為分期開發(fā)，需特別注意是否滿足獨立交房要求。設(shè)計優(yōu)化主要從以下幾方面考慮，從方案階段進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化、戶型優(yōu)化、基坑支護(hù)優(yōu)化、樁基礎(chǔ)優(yōu)化、地下室優(yōu)化、主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)能優(yōu)化等。具體可通過控制地下車位指標(biāo)、地庫設(shè)備用房面積、控制地面不可售面積、避免過度贈送來降低建安成本。本項目通過設(shè)計優(yōu)化將超144m2的戶型優(yōu)化至144m2以下，節(jié)約土增稅約400萬元;通過試樁選擇經(jīng)濟樁型，節(jié)約樁基費用約5000萬元;通過優(yōu)化地下室邊線減少基坑支護(hù)及樁基承臺費用約1000萬元;通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如降低含鋼量）等，節(jié)約費用約500萬;如在前期通過地下室柱網(wǎng)優(yōu)化，還可節(jié)約幾百萬成本。

2.5 施工管理

房地產(chǎn)一般從開工到竣工的建設(shè)周期為2年左右，大盤進(jìn)度控制尤為重要。開工后施工要抓住預(yù)售與交房兩大節(jié)點，先行完成售樓部及樣板房施工為營銷宣傳蓄客。建設(shè)單位可提前完成土方及基坑支護(hù)招采為總包進(jìn)場節(jié)約時間?？偘M(jìn)場后按照樁基、塔樓先行達(dá)預(yù)售、地庫結(jié)構(gòu)跟進(jìn)、主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修及機電安裝、室外工程這條主線，砌筑抹灰門窗等穿插進(jìn)行施工。現(xiàn)代房地產(chǎn)施工采用最為流行的“鋁模+爬架+裝配式”施工技術(shù)，也給客戶帶來了良好的營銷體驗。

鋁模板制作精度高，抗變形能力強，施工質(zhì)量高，幾乎可達(dá)到清水混凝土施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不需要抹灰刮膩，節(jié)省裝飾裝修費用。通過鋁模及結(jié)構(gòu)拉縫技術(shù)實現(xiàn)全混凝土現(xiàn)澆外墻體系，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水，減少外墻、窗邊滲漏等質(zhì)量隱患。本工程以2#棟為例，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.0m，墻柱寬度為200mm，板厚100～140mm不等。采用對拉螺栓連接的65型組合鋁合金模板體系，梁底采用早拆頭設(shè)計模式，每棟樓各采用一套模板主系統(tǒng)、三套樓板底支撐、三套梁底支撐（懸挑結(jié)構(gòu)四套支撐），實現(xiàn)5～6天一層的施工速度。附著式升降腳手架改變了懸挑腳手架搭設(shè)到頂?shù)氖┕ち?xí)慣，大量節(jié)約了架體材料和成本;防護(hù)安全網(wǎng)采用鍍鋅編結(jié)網(wǎng)經(jīng)龍骨焊接框架組合;防墜裝置與提升系統(tǒng)分離設(shè)置，安全可靠;可在地面快速組拼實現(xiàn)模塊化吊裝拆除，避免了高空搭拆的安全危險。根據(jù)長政辦函〔2017〕177號文件，2018～2020年長沙市望城區(qū)每年新供地的商品房項目采用裝配式技術(shù)建造的建筑面積比例不低于30%。項目單體建筑預(yù)制率不低于40%。裝配式建筑主要預(yù)制構(gòu)件為預(yù)制外墻、預(yù)制疊合梁、預(yù)制疊合樓板、預(yù)制樓梯等。裝配式施工現(xiàn)場剪力墻僅約束邊緣構(gòu)件以及轉(zhuǎn)角墻出需要綁扎鋼筋，疊合梁僅需綁扎上部縱向鋼筋，疊合樓板只需綁扎面層和支座處負(fù)彎矩鋼筋，現(xiàn)場鋼筋綁扎量大大減少?，F(xiàn)場支模量非常少，節(jié)能環(huán)保，符合綠色建筑要求。

2.6 營銷管理

《項目定位策劃報告》是營銷工作的第一步，集團公司批準(zhǔn)之后就應(yīng)著手進(jìn)行項目整體營銷方案的編制，也是給予各業(yè)務(wù)條線明確方向。營銷策劃方案主要包含市場分析、項目分析、銷售策略（含價格策略、開盤策略、年度任務(wù)分解等）、推廣策略（含價值梳理、項目定位、推廣思路等）、費用預(yù)算（含整體費用預(yù)算、年度分解等）、方案執(zhí)行（含銷售難點、開盤準(zhǔn)備、廣告推廣等）等內(nèi)容。樓盤售樓部、樣板房及景觀示范區(qū)等設(shè)計需要營銷部門的重點參與，對于商業(yè)的去化困難可以從教育資源配套、招商包租等方式進(jìn)行考慮。根據(jù)長政辦函〔2017〕148號《關(guān)于加快在建商品住房入市銷售的通知》，“符合預(yù)售條件的多層房屋施工至正負(fù)零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù)?！笔状伍_盤是營銷工作的重中之重點，需要多個部門的配合參與，營銷部需做好開盤方案（含購房合同、認(rèn)購協(xié)議、紅線內(nèi)外不利因素）、工程部需將塔樓建設(shè)至5～10層、合約部需完成前期物業(yè)服務(wù)的采購、開發(fā)部需完成預(yù)售許可證（含預(yù)測繪、一房一價表等）的辦理、財務(wù)部需選擇好按揭銀行等。

2.7 驗收交付

根據(jù)長住建發(fā)〔2018〕65號《長沙市商品房買賣合同》（2018年版示范文本）第八條，商品房交付條件為：已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明（表）、已取得房屋測繪報告、住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，所以只有取得竣工驗收備案證才是項目真正完工的唯一標(biāo)志。建設(shè)工程的任何報批手續(xù)，都會遵循“報批-建設(shè)-驗收”的閉合循環(huán)，所有的驗收項目，均是項目部依據(jù)前期報批成果建設(shè)完成后，邀請相關(guān)政府部門校核建設(shè)成果的過程。廣義的竣工驗收涵蓋了項目的過程驗收和最后的竣工驗收備案等全過程的全部竣工驗收工作，既有材料、樣板、隱蔽驗收等過程驗收，也有質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督五方責(zé)任主體的竣工驗收，還有消防、規(guī)劃、節(jié)能、檔案等專項驗收。一般從竣工到備案完成需要2～3個月左右的時間，購房合同中的交房時間必須預(yù)留充足。項目取得竣工驗收備案證明后，開發(fā)商還需要在房屋交易中心辦理房屋實測繪、項目內(nèi)部驗收整改、市政配套管網(wǎng)完成接駁、項目移交物業(yè)后最終進(jìn)行交房入伙。開發(fā)商取得整體產(chǎn)權(quán)證后完成小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證辦理，才代表開發(fā)商整體開發(fā)流程的真正結(jié)束[3]。

3結(jié)束語

綜上所述，本文將房地產(chǎn)項目開發(fā)可劃分為前期策劃、報批報建、招采成本、設(shè)計管理、施工管理、營銷管理、驗收交付七大板塊。本文結(jié)合樓盤實例，分析了開發(fā)過程中需要注意的一些關(guān)鍵節(jié)點，總結(jié)了一些經(jīng)驗教訓(xùn)，可供后續(xù)類似項目參考。

作者簡介

任杰強（1983-），男，湖南長沙人;學(xué)歷：一級建造師，高級工程師，現(xiàn)就職單位：長沙鑫潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，研究方向：工程項目管理。

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