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    淺析穩(wěn)房?jī)r(jià)背景下金融職能回歸

    2020-05-13 14:21:15汪琴
    新西部·中旬刊 2020年3期
    關(guān)鍵詞:實(shí)體經(jīng)濟(jì)

    汪琴

    【摘 要】 本文在穩(wěn)房?jī)r(jià)的背景下,分析了房?jī)r(jià)上漲的原因,介紹了金融發(fā)展的作用,從金融發(fā)展回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品兩方面探索金融發(fā)展新階段的職能回歸,并提出了政府保障措施。

    【關(guān)鍵詞】 穩(wěn)房?jī)r(jià);金融職能;實(shí)體經(jīng)濟(jì)

    我國(guó)房?jī)r(jià)自2000年至今一直保持著增長(zhǎng)的總基調(diào)。貨幣化分房制度使房?jī)r(jià)在2004年產(chǎn)生18.7%的同比暴漲,A股牛市帶來2007年房?jī)r(jià)的井噴式增長(zhǎng),雖然2008年金融危機(jī)帶來房?jī)r(jià)的短暫下跌,但出于金融危機(jī)后對(duì)超發(fā)貨幣的消化需求和在大規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策刺激下,2009年全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲22.4%。之后,在房地產(chǎn)去庫(kù)存,政府城市建設(shè)的尋租行為等持續(xù)作用下,房屋由商品屬性轉(zhuǎn)化為商品和金融雙屬性,房?jī)r(jià)爆發(fā)式增長(zhǎng),“房地產(chǎn)泡沫”成為人們持續(xù)關(guān)注的話題。2018年后,樓市調(diào)控從緊,在房?jī)r(jià)倒掛、穩(wěn)步去杠桿和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下,“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是政策基調(diào),也是房屋回歸商品屬性后的必然趨勢(shì)。

    現(xiàn)今房?jī)r(jià)高位趨緩,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用在扣除其對(duì)消費(fèi)和投資的預(yù)支后,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和投資價(jià)值被認(rèn)為普遍偏低。金融行業(yè)是房地產(chǎn)資金的主要供給者,龐大的私人投資需求是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。在此背景下,金融發(fā)展和私人投資的出路問題值得思考。

    一、房?jī)r(jià)上漲原因分析

    1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民收入提升

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示,我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng),新中國(guó)成立70年GDP年均增長(zhǎng)8.1%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接帶動(dòng)居民收入提升,2018年我國(guó)人均GNI是9732美元,高于中等收入國(guó)家平均水平。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高,伴隨經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂,居民需要合理的投資方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值,房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和有限的投資選擇使買房成為一種優(yōu)質(zhì)的投資方式,從而增加市場(chǎng)剛需和投機(jī)交易,促使房?jī)r(jià)上漲。

    2、政府尋租與住房政策改革

    “政治錦標(biāo)賽”背景下,政府需要通過招商引資推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加重政府財(cái)政壓力。政府實(shí)行土地出讓,解決資金來源問題,房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹帶動(dòng)相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,能夠增加政府財(cái)政收入。城市發(fā)展最快的那些年,基本是由房地產(chǎn)拉動(dòng)的,城市政府的利益追求是房?jī)r(jià)上漲的重要推手。另外,隨著城市化進(jìn)程加快,2018-2020年完成全國(guó)棚改任務(wù)目標(biāo)的臨近,各地加大棚改力度,政府貨幣化安置政策逐漸替代安置房安置政策,使市場(chǎng)對(duì)房屋需求加大,進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

    3、銀行貸款過度支持

    房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),銀行貸款是行業(yè)開發(fā)資金的重要來源?;诜康禺a(chǎn)具備消費(fèi)、生產(chǎn)和投資的混合功能,對(duì)多產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同帶動(dòng)作用,銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的趨利特性的,銀行投資大量涌入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)愈加緊密的滲透,導(dǎo)致投機(jī)資金的追逐,房地產(chǎn)金融導(dǎo)致房屋的金融屬性逐漸取代其商品屬性,成為決定房?jī)r(jià)的重要因素。銀行貸款支持不僅體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方面,更體現(xiàn)在其對(duì)房屋投資的貸款支持。銀行寬松的住房信貸政策使投機(jī)者能夠較為容易獲得資金,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)需求,是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的直接原因。我們應(yīng)該警惕金融支持過度,金融風(fēng)險(xiǎn)堆積和泡沫的產(chǎn)生。

    4、投資渠道缺乏,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)滋生投機(jī)交易

    房屋金融屬性的過度強(qiáng)調(diào)是促使房?jī)r(jià)上漲的重要原因,非理性投機(jī)行為易滋生“房地產(chǎn)泡沫”。社會(huì)儲(chǔ)蓄的持續(xù)增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果,也是投資渠道缺乏的重要表現(xiàn)。首先,民間資本對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資受限。市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善,導(dǎo)致民間投資不足。其次表現(xiàn)在另類理財(cái)產(chǎn)品上,近幾年先后出現(xiàn)的概念產(chǎn)品和藝術(shù)品市場(chǎng)理財(cái)投資,鑒賞門檻高,專業(yè)性要求高,挫敗民間投資熱情。最后,對(duì)于普通大眾可理解和可操作的銀行金融理財(cái)產(chǎn)品單一無法滿足客戶理財(cái)規(guī)劃。資金在投資渠道缺乏中急需找到投資標(biāo)的,房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱點(diǎn),為滿足投資需求滋生投機(jī)交易。

    二、金融發(fā)展的作用

    金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。貨幣資金作為重要的經(jīng)濟(jì)資源,支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。金融中介基于“金融功能觀”能夠?qū)?chǔ)蓄和投資按照市場(chǎng)需求進(jìn)行重新配置,引導(dǎo)資金流向,加快產(chǎn)業(yè)資本形成,推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。金融業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要主體,金融功能發(fā)揮得好,能夠使資金進(jìn)入高效、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè),推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新,進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同樣地,若金融業(yè)錯(cuò)誤地將資金投入低效和衰退的產(chǎn)業(yè),不僅無法滿足合理的投資回報(bào)率需求,還會(huì)擠占先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的資金資源,引發(fā)產(chǎn)業(yè)倒退,經(jīng)濟(jì)下行。金融發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,拋棄盲目趨利的特征,利用其價(jià)值發(fā)現(xiàn)的功能,引導(dǎo)先進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,才能推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

    三、穩(wěn)房?jī)r(jià)需金融職能回歸

    1、金融回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)

    所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指人類以價(jià)值創(chuàng)造和物質(zhì)轉(zhuǎn)化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),分為真實(shí)消費(fèi)和真實(shí)投資。相對(duì)地,虛擬經(jīng)濟(jì)則指投資回報(bào)來自于資本價(jià)格上升的不從事實(shí)際生產(chǎn),不參與價(jià)值創(chuàng)造的投機(jī)買賣。房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)、生產(chǎn)和投資的混合功能,其發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)建材、交通、化工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,是近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。但隨著流動(dòng)性的泛濫,房屋的金融屬性不斷擴(kuò)張,使房屋投機(jī)交易數(shù)量與實(shí)體經(jīng)濟(jì)所需的真實(shí)房屋數(shù)量嚴(yán)重偏離。金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度投資,對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的資金需求產(chǎn)生擠出效應(yīng);房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張?jiān)谙l(fā)貨幣的基礎(chǔ)上已經(jīng)預(yù)支了消費(fèi)者的預(yù)期收入,金融風(fēng)險(xiǎn)的堆積勢(shì)必對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。

    金融具有價(jià)值發(fā)現(xiàn)和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能,在政府加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下,金融發(fā)展應(yīng)該為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)。去房地產(chǎn)化,為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間,發(fā)現(xiàn)先進(jìn)的,高效率的產(chǎn)業(yè),為其提供技術(shù)創(chuàng)新資金,帶動(dòng)相關(guān)生產(chǎn)要素和資源轉(zhuǎn)移,使產(chǎn)業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下改革創(chuàng)新,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

    2、金融開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品

    我國(guó)高儲(chǔ)蓄率的背后顯示的是居民投資渠道的匱乏,銀行利率收益與通貨膨脹的逐漸背離使民間資本迫切尋求資產(chǎn)保值增值的方法。我國(guó)在多年探索和發(fā)展中開發(fā)了以貨幣、黃金、外匯和有價(jià)證券為主要載體的金融產(chǎn)品。但目前我國(guó)有價(jià)證券和外匯的市場(chǎng)機(jī)制還不完善,對(duì)民間資本投資的專業(yè)化要求較高,投資參與度較低。在現(xiàn)有以貨幣投資為主體的背景下,投資者需要銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)適合客戶實(shí)際需求的創(chuàng)新產(chǎn)品,增強(qiáng)金融服務(wù)水平。同時(shí),證券,基金,銀行等金融主體也需加大對(duì)市場(chǎng)投資者的教育和宣傳,培養(yǎng)客戶的金融觀念,提升客戶的金融知識(shí),引導(dǎo)客戶進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃,切實(shí)解決民間投資渠道匱乏問題。

    3、金融支持地區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)

    一二線城市房?jī)r(jià)基于其人口、金融、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)居高不下,側(cè)面反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口吸納和房?jī)r(jià)的影響。隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鄉(xiāng)改革的目標(biāo)提出,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展迫在眉睫。近年來,以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)的主要投資產(chǎn)業(yè)和地區(qū)集中在一二線城市較為成熟的制造業(yè)和服務(wù)業(yè),對(duì)鄉(xiāng)村振興目標(biāo)下農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興和三四線城市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的金融支持不足,導(dǎo)致我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程緩慢。大量的勞動(dòng)力和資源向一二線城市傾斜,對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng),形成大城市資源飽和和三四線城市“空城”的現(xiàn)實(shí)格局。

    經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的均衡發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移,為地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供金融支持,增加中小企業(yè)和小微企業(yè)的貸款需求,分擔(dān)大城市人口、資源等多方面壓力,為大城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供必要空間。在鄉(xiāng)村振興背景下,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是關(guān)乎我國(guó)民生的重點(diǎn)項(xiàng)目。金融機(jī)構(gòu)支持鄉(xiāng)村振興,加大農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)和建設(shè),穩(wěn)定農(nóng)村勞動(dòng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)和整合。地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加大地區(qū)人口容納,發(fā)揮開發(fā)地區(qū)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì),緩解大城市房屋需求壓力,消化三四線城市房屋庫(kù)存,為穩(wěn)房?jī)r(jià)提供重要支持。

    四、政府提供政策保障

    房?jī)r(jià)的上漲和趨穩(wěn)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題,不是房地產(chǎn)自身完成的過程,而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)、社會(huì)和政府等綜合性的反映過程。政府是產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重要主體。穩(wěn)房?jī)r(jià)需要政府宏觀政策的調(diào)控,確保金融資金投資范圍也需要政府放低市場(chǎng)進(jìn)入門檻。以政策金融和財(cái)政金融服務(wù)為代表的政府和金融的協(xié)調(diào)發(fā)展,確定資金導(dǎo)向和引導(dǎo),才能切實(shí)滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,放開投資準(zhǔn)入條件,引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加大民間資本對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的參與度,擴(kuò)寬資本投資渠道。進(jìn)而解決資本的投資需求,也為產(chǎn)業(yè)發(fā)展引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

    五、結(jié)語(yǔ)

    房屋金融屬性對(duì)商品屬性的逐漸替代致使房地產(chǎn)偏離其作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的作用,作為房?jī)r(jià)上漲重要推手的金融市場(chǎng)也應(yīng)該是穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要調(diào)節(jié)因素,只有金融市場(chǎng)回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的職能,政府提供必要政策保障,才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

    【參考文獻(xiàn)】

    [1] 盧萬青,紀(jì)祥裕.城市房?jī)r(jià)、金融發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)——基于中國(guó)地級(jí)市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究[J].產(chǎn)經(jīng)評(píng)論,2017.8(05)81-94.

    [2] 林小玲,張凱.房?jī)r(jià)波動(dòng)、銀行信貸與產(chǎn)業(yè)升級(jí)——基于銀行信貸中介效應(yīng)檢驗(yàn)及區(qū)域差異對(duì)比分析[J].北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018.20(06)84-95.

    [3] 郭文偉,李嘉琪.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的影響機(jī)制與效應(yīng)分析[J].廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2019.34(03)14-25.

    【作者簡(jiǎn)介】

    汪 琴(1994.9—)女,漢族,四川成都人,四川農(nóng)業(yè)大學(xué),碩士研究生,從事公司金融研究.

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