關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記存量數(shù)據(jù)整合有關(guān)問題的探討

李曉華 南小康

【摘 要】 本文分析了陜西省咸陽市開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記存量數(shù)據(jù)整合工作存在的不足，并提出了處理建議和辦法：保持信息連續(xù)性、檢査數(shù)據(jù)有效性和提高整合數(shù)據(jù)質(zhì)量等。

【關(guān)鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記;存量數(shù)據(jù);整合;探討

咸陽市本級(jí)有不動(dòng)產(chǎn)登記檔案約65萬份，國(guó)有土地檔案5998宗，集體土地所有權(quán)檔案7200宗，集體建設(shè)用地使用權(quán)檔案1020宗，宅基地檔案23046宗，房產(chǎn)檔案61萬份。2017年6月開始，咸陽市本級(jí)啟動(dòng)存量數(shù)據(jù)整合工作，共投入技術(shù)人員約80人，歷時(shí)近兩年。目前市本級(jí)存量土地、房產(chǎn)以及農(nóng)村集體土地所有權(quán)檔案電子化錄入和整合工作已全部完成，但由于土地和房產(chǎn)登記測(cè)繪使用的坐標(biāo)系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致已有數(shù)據(jù)存在較大差異、甚至有個(gè)別錯(cuò)誤現(xiàn)象等，增加了工作量及難度。再加上近期移交的林權(quán)資料以及土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)資料等普遍存在登記標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量、精度等方面原因，差異較大，因此要進(jìn)一步完成整合匯交，工作量大、任務(wù)艱巨，技術(shù)要求高，需要投入大量的人力物力等，將面臨更多技術(shù)、政策方面問題亟待研究解決，并形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)更好指導(dǎo)完成后續(xù)工作。

一、存量數(shù)據(jù)整合執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合匯交執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)有：原國(guó)土資源部印發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》《不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果匯交規(guī)范（試行）》以及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)査技術(shù)方案（試行）》等;目前已經(jīng)完成匯交的房屋和土地?cái)?shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要滿足以下幾個(gè)方面要求： 在范圍上， 要優(yōu)先完成房地?cái)?shù)據(jù)整合， 特別是城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的數(shù)據(jù)清理整合建庫工作， 根據(jù)各地的實(shí)際情況，可以考慮把其它區(qū)域、其它類型存量數(shù)據(jù)的清理整合放在第二步。在內(nèi)容上， 要將現(xiàn)實(shí)有效的房地信息清理出來， 完成房地掛接， 實(shí)現(xiàn) “房落幢、幢落宗、宗落圖”， 規(guī)范編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼， 建立符合數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)要求的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫; 在質(zhì)量上， 除歷史遺留問題、關(guān)鍵信息缺失等特殊情況外，數(shù)據(jù)清理整合掛接等內(nèi)業(yè)工作要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)集中完成， 并通過國(guó)家下發(fā)的質(zhì)檢軟件測(cè)試。

二、做好已有存量數(shù)據(jù)整合成果匯交工作

咸陽市本級(jí)匯交數(shù)據(jù)成果包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以前形成的土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及2018年5月咸陽市“發(fā)新停舊”以后接入國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)前的不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)，匯交質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全部達(dá)到自然資源部質(zhì)檢B1等級(jí)以上。本次完成的存量數(shù)據(jù)整合成果要同時(shí)滿足地方登記、査檔需求和向國(guó)家登記平臺(tái)匯交三方面需求。地方留存的不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)內(nèi)容包括空間矢量、影像圖、屬性表格和其他數(shù)據(jù)等。向國(guó)家數(shù)據(jù)匯交要滿足 《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn) （試行）》有關(guān)要求， 按照國(guó)家數(shù)據(jù)匯交的相關(guān)要求進(jìn)一步完善處理，保留不動(dòng)產(chǎn)登記單元當(dāng)前狀態(tài)的現(xiàn)狀登記信息， 確保向國(guó)家平臺(tái)的高質(zhì)量匯交。

三、正確處理存量數(shù)據(jù)整合中存在的遺留問題

1、原房屋已登記土地未登記問題

對(duì)土地權(quán)屬來源合法，因原開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)初始登記的，建議繼續(xù)辦理完成各項(xiàng)登記。對(duì)房屋開發(fā)建設(shè)單位在國(guó)有建設(shè)用地開發(fā)中，有手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費(fèi)等行為，建議責(zé)令原用地單位或開發(fā)建設(shè)單位完善土地相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金后再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

2、土地已登記房屋未登記問題

對(duì)土地已登記房屋未登記的情況，應(yīng)遵循“尊重歷史、簡(jiǎn)化程序、依法依規(guī)、便民服務(wù)”的原則，由住建等相關(guān)部門為申請(qǐng)人出具相應(yīng)的符合城市規(guī)劃的意見以及消防、竣工驗(yàn)收等材料，再由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按程序進(jìn)行登記。

3、房地登記信息不一致問題

對(duì)房地登記權(quán)利人不一致的，由現(xiàn)房屋權(quán)利人申請(qǐng)房地一體登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)核實(shí)有關(guān)情況，本著“尊重歷史、參照現(xiàn)實(shí)”原則，按有關(guān)規(guī)定將兩證收回，按不動(dòng)產(chǎn)登記所需提交的資料審核后予以重新登記;對(duì)房地用途不一致的，建議依據(jù)《土地管理法》第56條之規(guī)定，建設(shè)單位告經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意，然后經(jīng)土地行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)土地變更用途。土地用途變更手續(xù)完成后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)辦再辦理相應(yīng)的變更登記。

4、土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不符

土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不符，建議由用地單位辦理土地用途變更手續(xù)，繳納相關(guān)稅費(fèi)后，再由不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理登記。

5、房屋土地?zé)o法落宗問題處理

對(duì)于坐落不清、屬性數(shù)據(jù)不全以及缺少權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)等導(dǎo)致房屋無法完成落宗的，要查閱地籍調(diào)査、數(shù)字城市、影像資料等方面的資料進(jìn)行處理， 需要開展外業(yè)測(cè)繪的，要適時(shí)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)査程序， 努力提高房屋落宗率;對(duì)于房屋自然幢跨多宗地、且多塊宗地為同一權(quán)利人的，可按自然幢所占面積最大的地塊落宗。多宗地但權(quán)利人不同的， 按權(quán)屬關(guān)系落宗（落入已經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地）;對(duì)于權(quán)利人持有權(quán)屬證書、但登記檔案資料中無相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及圖件的，登記業(yè)務(wù)人員應(yīng)核實(shí)后予以補(bǔ)錄相關(guān)信息;房屋等建筑物、構(gòu)筑物暫時(shí)不能落在自然幢、但能夠滿足落宗條件的，可先行編制不動(dòng)產(chǎn)單元過渡期編碼，即不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的幢號(hào)可按邏輯幢進(jìn)行編碼，戶號(hào)在幢內(nèi)統(tǒng)一編制;房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木等定著物暫時(shí)不能落宗但能夠滿足落在地籍區(qū)（地籍子區(qū)）內(nèi)的，可先行編制不動(dòng)產(chǎn)單元過渡編碼，宗地順序號(hào)可暫時(shí)使用“00000”標(biāo)識(shí)，定著物單元從“00000001”開始編號(hào)。

6、必填字段缺失情況的處理

必填字段內(nèi)容要通過査閱紙質(zhì)檔案資料、甚至采取實(shí)地調(diào)査等方法準(zhǔn)確補(bǔ)全補(bǔ)齊，對(duì)于確屬無法査證的字段可以按照下列辦法處理，但必須要在備注欄注明“技術(shù)處理字樣”。“登記時(shí)間”從受理號(hào)中提取相應(yīng)時(shí)間，“登記機(jī)構(gòu)”填寫原登記機(jī)構(gòu)名稱，“登記人”可填寫“不詳”，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)”填寫“政府批文號(hào)”或原“業(yè)務(wù)受理號(hào)”，“幢占地面積”和“幢用地面積”填寫樓盤表里的地面以上第一層的總建筑面積，沒有樓盤表的填寫幢圖形面積，“登記原因”依據(jù)紙質(zhì)檔案判斷建設(shè)用地或房屋登記的具體原因，如劃撥、買賣、繼承、互換等。

7、拓?fù)潢P(guān)系錯(cuò)誤問題處理

拓?fù)溴e(cuò)誤要逐宗逐幢處理， 做好記錄。測(cè)量誤差引起的， 直接糾正處理。 宗地跨地籍區(qū)或地籍子區(qū)的， 査證后圖形與實(shí)地相符的按照例外” 處理， 宗地編碼按照其中心點(diǎn)坐標(biāo)落入的地籍子區(qū)確定; 屬于宗地之間相交的， 要進(jìn)行實(shí)地査看和調(diào)査后據(jù)實(shí)處理; 屬于宗地自相交的可以批量處理。

8、原登記數(shù)據(jù)信息錯(cuò)誤問題處理

要保持整合數(shù)據(jù)成果同原登記信息的一致性。在數(shù)據(jù)整合的過程中發(fā)現(xiàn)紙質(zhì)檔案與電子檔案記載屬性數(shù)據(jù)不一致等問題，不能對(duì)原始數(shù)據(jù)資料進(jìn)行任何形式的修改，要確保整合前后的數(shù)據(jù)資料一致性。對(duì)發(fā)現(xiàn)原登記內(nèi)容有明顯錯(cuò)誤的情況可通過臺(tái)賬的方式對(duì)錯(cuò)誤內(nèi)容進(jìn)行記載說明，并提交管理部門進(jìn)行處理，再按照處理結(jié)果進(jìn)行更正登記。

四、努力提高存量數(shù)據(jù)整合質(zhì)量

1、保持信息連續(xù)性

在清理整合存量數(shù)據(jù)中，按時(shí)間順序保持房屋登記、土地登記業(yè)務(wù)的歷史關(guān)系，保持土地登記中空間數(shù)據(jù)的權(quán)屬范圍變遷過程。 要按照空間關(guān)系對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分層處理，對(duì)宗地、樓幢的空間數(shù)據(jù)以及地上、地下構(gòu)建筑物的空間數(shù)據(jù)分圖層存放。

2、檢査數(shù)據(jù)有效性

對(duì)空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)都要進(jìn)行冗余數(shù)據(jù)的篩選剔除，以確保相同權(quán)利的同一不動(dòng)產(chǎn)登記單元只對(duì)應(yīng)一條有效的權(quán)屬狀態(tài)信息;要仔細(xì)核對(duì)檢查清理無效數(shù)據(jù)，對(duì)已經(jīng)注銷的抵押業(yè)務(wù)和已經(jīng)解封的査封業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等從登記簿、權(quán)籍圖中進(jìn)行剔除，并同時(shí)把相應(yīng)的信息單獨(dú)留存;已拆遷和劃入拆遷范圍內(nèi)但沒有登記過的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)、 城區(qū)內(nèi)沒有征收手續(xù)的集體建設(shè)用地及其房屋數(shù)據(jù)可以不做整理， 已經(jīng)整理的作為歷史資料單獨(dú)留存等;要做好相關(guān)信息的關(guān)聯(lián)工作，權(quán)利表和房屋或者土地關(guān)聯(lián)，戶和層、邏輯幢、自然幢關(guān)聯(lián)，業(yè)務(wù)庫中的自然幢和權(quán)籍庫的自然幢關(guān)聯(lián)，權(quán)利表和權(quán)利人表關(guān)聯(lián)等。

3、提高整合數(shù)據(jù)質(zhì)量

要建立嚴(yán)格的數(shù)據(jù)整合質(zhì)量監(jiān)控制度，對(duì)匯交的數(shù)據(jù)庫成果進(jìn)行自檢完善， 確保成果質(zhì)量。 檢査的內(nèi)容應(yīng)主要包括數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)完整性、空間數(shù)學(xué)基礎(chǔ)與數(shù)據(jù)格式正確性、標(biāo)準(zhǔn)符合性、空間拓?fù)洹D屬一致性、不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)等。

結(jié)束語

全國(guó)范圍內(nèi)土地、房屋、林地、草原以及海域等自然資源和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正在建立實(shí)施，各地方政府要進(jìn)一步明確工作任務(wù)、劃清工作職責(zé)，自然資源部門要對(duì)存量數(shù)據(jù)整合工作負(fù)總責(zé)， 要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門，做好工作組織、信息安全、權(quán)籍調(diào)査、進(jìn)度管控、質(zhì)量監(jiān)管等工作，積極解決歷史遺留問題;技術(shù)合作單位要按照相關(guān)要求，具體承擔(dān)數(shù)據(jù)規(guī)范梳理、數(shù)據(jù)整理、房屋（幢）圖形的補(bǔ)測(cè)、整合落宗、不動(dòng)產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼與數(shù)據(jù)入庫等存量數(shù)據(jù)整合工作。自然資源部門要積極行動(dòng)、主動(dòng)作為，通過自查及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并督促作業(yè)單位制定整改方案，盡快完成城鄉(xiāng)全覆蓋的土地、房屋、林地、草原等存量數(shù)據(jù)整合匯交工作，建立完善登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)以及信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的自然資源和不動(dòng)產(chǎn)登記工作制度。

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【作者簡(jiǎn)介】

李曉華（1969—）女，漢族，陜西漢中人，咸陽師范學(xué)院副教授，研究方向：資源環(huán)境.