對舊改小區(qū)項目造價控制的思考與研究

盛蓉艷

【摘要】近年來，中國的城市發(fā)生了日新月異的變化。城市化進程高度推進的同時人口密度急劇增加也給城市帶來了很多問題。其中最為突出的矛盾是城市居住條件的限制。大量新建小區(qū)居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，但是還有大量的建于上世紀八、九十年代的所謂老公房。這些老公房地理位置優(yōu)越、出行方便但是由于建造年代久遠，居住功能、環(huán)境存在著嚴重老化問題，與現(xiàn)代的生活需求已有很大差距。對這些遠未達到拆遷標準的舊小區(qū)進行改造能顯著改善人們的居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)。工程造價作為舊改小區(qū)項目涉及的主要內(nèi)容之一，需要我們分析工程造價出現(xiàn)偏差的主要原因并做好控制措施，提升舊改項目綜合效益。

【關鍵詞】舊改小區(qū);造價控制;控制方法

隨著城市人口規(guī)模不斷增長，城市建成區(qū)的更新改造就成為不可避免的趨勢。在政府大力推廣及居民熱烈響應下，舊改項目逐漸開展。如何合理有效的控制工程造價是值得研究的一個問題。

1、舊改小區(qū)項目造價偏差的原因分析

1.1項目資料不完整甚至缺失

由于舊改小區(qū)項目大都建于上世紀八、九十年代，當時設計制圖室設計人員

趴圖板繪制，圖紙清晰度相對弱于現(xiàn)在的CAD繪圖。合同文件、造價資料、施工資料等保存措施也比較陳舊，加上資料保管工作不夠細致很容易造成資料不全甚至缺失的情況。這就給改造工作帶來了困難，對項目的操作容易出現(xiàn)盲區(qū)。

1.2項目資金 來源未能及時明確

由于舊改小區(qū)項目在一個側面與地區(qū)的社會問題密切相關，因此其或多或少帶有了公共性的特點，據(jù)此它就可以得到公共資金的投入，也就是政府負擔部分投資。而居民之間達成一致意向是舊改項目得以實施的條件，因此居民各種經(jīng)濟負擔的多少就理所當然成為重要問題。有的舊改項目居民出資由公共維修基金承擔，那居民的同意率也是影響項目順利推進的原因。資金的出資比例與預期的投資總額都與資金來源有著密切關系。未明確項目資金來源就很難控制項目成本。

1.3 舊改項目交流工作不到位

多許多既有舊小區(qū)來說，改造與新建住宅最大的區(qū)別，是居民已經(jīng)居住其中，而且大多是在他們不搬出的狀況下進行施工的。為了決定工程內(nèi)容，首先要在居民之間形成協(xié)議，確定工程計劃的進度，向居民公開問題難點等并詳細說明、仔細確認工程實施階段的協(xié)議事項等。耐心傾聽居民的要求和顧慮，與居民建立良好的關系。如果欠缺這些工作，項目很有可能會擱淺，對于項目造價的控制有嚴重的影響。

1.4 設計工作不夠細致，存在偏差

已建老小區(qū)在資料不全的前提下，如果設計人員沒有高度的責任心，對工作不夠細致，考慮問題片面化，不全面考慮現(xiàn)存條件將會造成工程的失誤，造價的偏差。改造內(nèi)容對投資額起決定作用。設計需要全面評估改在的項目，進行多方案的比選，將改造方案及時與項目負責人、居民、施工方、造價部門進行溝通，在總體預算的框架內(nèi)選取最合理設計方案，才能有效控制改造成本。

1.5 施工組織過程沒有優(yōu)化

最優(yōu)的施工組織過程應該是工程物資、人員、機械和場地合理使用和管理。但由于改造項目不同于新建項目，往往場地比較狹窄，施工過程中居民仍居住其中，存在工程物資堆放條件比較苛刻;工人工作銜接容易混亂，延長了施工進度;材料價格管理不當，對設備、工程物資的質(zhì)量和價格疏于管理，沒有建立可行的詢價、認證制度，失去了解市場和準確控制工程造價的權利;施工機械的閑置和浪費等都會造成工程造價的失控。

1.6 頻繁工程設計變更，盲目簽證引起造價誤差

工程施工過程中，設計變更會引起工程造價的誤差。由于現(xiàn)場工程師業(yè)務水平欠缺或不負責任，對合同、預算和有關規(guī)定不熟悉，工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符，不應簽證的項目盲目簽證，盲目決定現(xiàn)場工程量，擬建工程的分部分項工程未施工，簽證格式不規(guī)范給施工單位私自“加工”提供機會等。最后結算工作不到位，容易蒙混過關，引起造價誤差。

2、舊改項目各重要階段的造價控制

除了外立面的翻新外，大多數(shù)的老舊小區(qū)面臨環(huán)境品質(zhì)下降，建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。其中房屋破舊具體表現(xiàn)為建筑滲漏、保溫失效、裝飾層剝落、智能監(jiān)控缺失等。不僅降低了人們的生活質(zhì)量，而且關系到建筑結構和人們的生命財產(chǎn)安全。在老舊小區(qū)改造項目的每個重要階段控制好造價是非常重要的任務。

2.1 決策階段的造價控制

在舊改項目決策階段，造價控制尤為重要。其改造規(guī)模、內(nèi)容與決定性要求將直接對舊改項目的成本造成影響。決策人員在此階段需要全面收集與項目有關的資料，實地考察現(xiàn)場環(huán)境，對居住環(huán)境質(zhì)量進行診斷，并邀請對應該改造項目的專家。與此同時，積極組織居民代表參加項目會議，積極提出各自的建議與要求。這些工作內(nèi)容是相當費時費力的，但項目決策者必須引起重視，因為結合了政策要求與各方立場、意見，由此匯總出的舊改內(nèi)容、要求是相對合理的、符合民意的，并有利于項目的順利開展，也為決策階段的造價控制提供了條件。

2.2 設計階段的造價控制

在舊改項目的設計中，要充分把造價控制的思路引入到設計中，在項目設計的可行性報告、技術分析與圖紙設計中充分把施工、管理的造價控制難度考慮其中。由于舊改項目受客觀環(huán)境的約束，設計師在設計時需要盡可能考慮全面，預見到工程開展可能越到的問題，充分考慮造價控制。比如項目考慮增加電梯，如何盡量減少對原有結構的不利影響，出入口位置設置的合理性，最大可能減少對現(xiàn)有綠化的破壞等都會引起項目造價的變化。設計師應選擇適合項目的材料、施工工藝、優(yōu)先選用新技術、新材料，減少項目施工對環(huán)境的影響，充分利用項目的資金并將投資控制在預定目標內(nèi)。

2.3 舊改項目招標階段造價控制

目前在工程項目中，招標現(xiàn)象十分普通，招標可以促進更多的高質(zhì)量單位參與到項目的設計、施工、監(jiān)理中，但招標也帶來了一些問題。例如由于缺乏監(jiān)管，“陪標”等現(xiàn)象比較普通。因此在招標過程中，要加強對從業(yè)人員的管理，嚴格資質(zhì)管理，做到持證上崗，嚴格按照規(guī)范的要求，將具備清單編制資格的招標人或委托具有相應資質(zhì)的單位進行編制，保證編制質(zhì)量。舊改項目相比新建項目工作內(nèi)容比較瑣碎，但是由于涉及范圍廣，工程投資總額也是不小的數(shù)額。

2.4 施工階段造價控制

舊改項目無論對設計方還是施工方來說都是比較有難度的工作。多數(shù)的舊改項目都希望在居民仍居住其中的情況下施工。一是居民大多希望如此;二是由于搬家和臨時借住所需的費用會給預算帶來很大的壓力。然而，這經(jīng)常會妨礙工程的實施，因此與新建住宅不同，舊改工程需要極其細致的施工管理工作。第一，為盡可能縮短對居民來說生活不便的時間段，而需要在施工方法、工程進度上多下功夫。第二，需要對建筑材料的運進實行極為細致的時間進度管理。這是因為與新建住宅現(xiàn)場相比，位于住區(qū)范圍內(nèi)的舊改項目現(xiàn)場空地少，無法保證足夠的材料堆放場地，所以要求材料的供給不能以保管為前提，而應適時地運進建筑材料。第三，特別要求對進入住戶內(nèi)的施工進行分項的進度管理。對所要施工的住戶居民提前約定施工的日程，如果不遵守約定就有可能無法進入住戶室內(nèi)，這將對整體工程產(chǎn)生巨大影響，工程進度的滯后必然引起增加造價，造成造價的偏差。所以，全面科學的組織施工，平衡協(xié)調(diào)各施工階段對造價的控制影響重大。

2.5 竣工結算階段的造價控制

首先應做好工程量的管理。舊改小區(qū)的工程量比較繁瑣，相對零碎，計算人員應努力做到不重復計算、不遺漏，認真檢查校對，確保工程量的準確。工程量作為竣工結算的基礎數(shù)據(jù)，在根本上影響了工程造價，同時也決定了工程審計的效果。其次，竣工圖是工程結算資料的重要組成部分?？⒐D的繪制應按照有關規(guī)定執(zhí)行，修改依據(jù)的真實性、完整性，也是造價控制的重要因素。最后，隱蔽工程記錄應確保真實，避免出現(xiàn)虛假上報工程量的情況。

結語：

舊改小區(qū)將是城市更新的重要組成部分。在全面提升居民居住條件、城市功能的前提下，有效的控制工程造價是項目順利開展的重要保障。加強造價控制能夠降低項目自身的成本，提高經(jīng)濟效益和社會效益，創(chuàng)建更美城市、更好生活。

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