房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)行管理對策研究

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)行管理牽涉到多樣化的內(nèi)容，對企業(yè)盈利、項(xiàng)目管理質(zhì)量影響突出。本文嘗試從三個(gè)方面分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)行管理對策，包括決策方面、市場方面和資金方面，給出層次反饋、內(nèi)部控制、加強(qiáng)定位分析、了解市場動(dòng)態(tài)、拓寬融資渠道、優(yōu)化預(yù)算管理六項(xiàng)措施，服務(wù)后續(xù)運(yùn)行管理活動(dòng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;運(yùn)行管理;層次反饋;內(nèi)部控制

依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。該類項(xiàng)目開發(fā)過程中，運(yùn)行管理具有不可替代的作用，影響項(xiàng)目開發(fā)的效果，包括投資回報(bào)、資金鏈完整性等，多重因素影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)行管理效果，有必要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上分析應(yīng)對策略。

1、決策階段的運(yùn)行管理對策

1.1層次反饋

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中，決策階段的運(yùn)行管理影響后續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)工作，包括資金、人事、工程進(jìn)度等等。當(dāng)前該項(xiàng)工作的不足在于信息收集效果不理想，決策科學(xué)性差。建議在后續(xù)工作中采用層次反饋法作為應(yīng)對策略，如某項(xiàng)目隸屬棚戶區(qū)改造工程系統(tǒng)，可要求主管單位提供項(xiàng)目管理的各類信息，包括當(dāng)?shù)胤孔馑?、地下工程情況、工程材料基本價(jià)格、施工人員的薪資條件等等。完成上述信息收集后，將其交給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)（或其他組織）處，由該組織的負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步的評估、核算，了解項(xiàng)目所需資金、工期等信息，計(jì)算完成、核對無誤的情況下，由該負(fù)責(zé)人（一般為多個(gè)負(fù)責(zé)人組成的專家小組）將對應(yīng)信息上報(bào)至決策層，也即企業(yè)的董事會、組織的高層負(fù)責(zé)人處，再由董事會以及類似的決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，在所有信息科學(xué)可靠的情況下，專家小組的計(jì)算核對結(jié)果往往真實(shí)客觀，決策層的最終決策，也更有效為運(yùn)行管理活動(dòng)提供支持[1]。

1.2內(nèi)部控制

內(nèi)部控制是一項(xiàng)具有長期價(jià)值的工作制度，該制度強(qiáng)調(diào)利用組織內(nèi)各部門互相聯(lián)系、互相制約，借助各類措施、方法和規(guī)程提升企業(yè)的管理效果，改善內(nèi)部管理，提高工作效率。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)行管理中，內(nèi)部控制制度的建立可著眼于職責(zé)分工制度、會計(jì)制度、審批檢查制度、內(nèi)部審計(jì)制度和人事管理活動(dòng)五個(gè)方面。如責(zé)任分工制度，在決策階段，可明確給出各級管理人員和執(zhí)行人員的工作權(quán)責(zé)，做好崗位設(shè)計(jì)，之后建立覆蓋各級責(zé)任人的工作框架，在此框架下進(jìn)行內(nèi)部控制，確保不同環(huán)節(jié)的工作均處于對應(yīng)責(zé)任人的管理權(quán)責(zé)內(nèi)。在基層內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上，設(shè)定二級內(nèi)部控制機(jī)制，設(shè)定責(zé)任人和管理機(jī)制，考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期性和復(fù)雜性，可另設(shè)第三級內(nèi)部控制框架，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)行管理以高質(zhì)量內(nèi)部控制為參考，有效進(jìn)行決策。

2、市場方面的運(yùn)行管理對策

2.1加強(qiáng)定位分析

市場方面的運(yùn)行管理，很大程度上決定項(xiàng)目投資回報(bào)、綜合效益，要求在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)對市場定位的分析。此前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，對市場定位的分析效果不佳，導(dǎo)致盲目投資問題，如在城郊建設(shè)高端住宅，由于市場環(huán)境和生活環(huán)境不理想，難以獲取預(yù)期回報(bào)。后續(xù)工作中，可對項(xiàng)目進(jìn)行拆分，了解項(xiàng)目與市場的關(guān)聯(lián)性，以此進(jìn)行后續(xù)評析。如某項(xiàng)目嘗試的核心業(yè)務(wù)為商品房建設(shè)，可優(yōu)先了解目標(biāo)市場內(nèi)的消費(fèi)能力、收入水平，當(dāng)民眾消費(fèi)能力和收入水平較低時(shí)，提供高端商品房可能無法獲取理想的消費(fèi)市場，應(yīng)考慮提供適宜民眾需求和能力的中、低價(jià)格房屋，使自身定位與市場形式相匹配，高質(zhì)量完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前、開發(fā)過程中的運(yùn)行管理。

2.2了解市場動(dòng)態(tài)

市場動(dòng)態(tài)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響明顯，這種影響具有典型的商業(yè)經(jīng)濟(jì)特征，且持續(xù)存在。此前各地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)對市場動(dòng)態(tài)的分析已經(jīng)較為普遍和深入，后續(xù)工作中建議予以保持和優(yōu)化。如在工作中引入大數(shù)據(jù)分析模式，了解與本項(xiàng)目類似的其他項(xiàng)目信息，包括融資信息、產(chǎn)品定位信息、售價(jià)信息、預(yù)售模式等等。假定同類項(xiàng)目普遍采用期房預(yù)售模式，并推出了以面積差、購房補(bǔ)貼為核心的一系列營銷活動(dòng)，本項(xiàng)目也可予以參考，首先通過營銷活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度，之后通過預(yù)售方式獲取競爭主動(dòng)，占據(jù)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行管理的高效率和高質(zhì)量進(jìn)行[2]。

3、資金方面的運(yùn)行管理對策

3.1拓寬融資渠道

大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，資金鏈的作用非常突出，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，項(xiàng)目可能無法進(jìn)行，企業(yè)甚至瀕于破產(chǎn)。為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理效果，應(yīng)在實(shí)際工作中對融資工作進(jìn)行優(yōu)化，可行方式之一為拓寬融資渠道。建議企業(yè)引入私募股權(quán)基金、商業(yè)貸款、上市融資等方式方法，保持資金鏈的穩(wěn)定性，同時(shí)避免單一項(xiàng)目投資，在條件允許的情況下，適當(dāng)提升資金使用方法的豐富性，將資金投入到更多項(xiàng)目和渠道內(nèi)，以免單一渠道出現(xiàn)問題后資金無法回籠的問題。融資渠道拓寬后，企業(yè)還應(yīng)維持資金流動(dòng)性，保證項(xiàng)目管理綜合效果。

3.2優(yōu)化預(yù)算管理

預(yù)算管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的核心工作之一，在運(yùn)行管理中也具有突出作用，建議企業(yè)在后續(xù)工作中采用類比分析法，并提升工作精細(xì)化水平，確保預(yù)算活動(dòng)的科學(xué)性。類比分析是指對同類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行分析，了解其預(yù)算態(tài)勢、支出態(tài)勢、存在波動(dòng)的項(xiàng)目、預(yù)算波動(dòng)的等級、預(yù)算和支出的差額等信息，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行上述信息的精細(xì)化分析，使所有信息能夠精準(zhǔn)的得到捕捉和呈現(xiàn)，服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)算活動(dòng)，為運(yùn)行管理提供數(shù)據(jù)支持。

總結(jié)：

綜上，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)行管理十分必要，也能夠通過多種措施予以加強(qiáng)。從決策角度上看，可通過層次反饋和內(nèi)部控制消除現(xiàn)有問題。從市場角度上看，可通過加強(qiáng)定位分析、了解市場動(dòng)態(tài)的方式確保競爭力和管理效果。從資金角度上看，應(yīng)做好預(yù)算管理，并嘗試優(yōu)化融資，確保項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭芮.論棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理——以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目為調(diào)研對象[J].四川建材，2020，46（01）：27-28.

[2]扶斌.房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2019（12）：15-16.

作者簡介：

尹建，1989年11月，男，四川資陽人，大學(xué)本科，助理工程師，房地產(chǎn)管理方向。