房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究

周雅純

〔內(nèi)容提要〕 當(dāng)前，一系列調(diào)控政策的出臺為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的利潤危機(jī)，使得項(xiàng)目成本控制變得尤為重要。但大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在依舊采取“粗放式”的項(xiàng)目成本控制方法，難以達(dá)到控制目的。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，應(yīng)用了掙值法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對策建議，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制提供參考。

〔關(guān)鍵詞〕 項(xiàng)目成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 掙值法

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于外部激烈競爭，內(nèi)部項(xiàng)目成本高居不下的尷尬境地。絕大部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本控制方法，導(dǎo)致了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度雙雙失控。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是指對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制，包括準(zhǔn)備期、建設(shè)期、完工期。而掙值法作為國內(nèi)外較為先進(jìn)的項(xiàng)目成本控制方法，可以很好地彌補(bǔ)項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度相分離的缺陷，對項(xiàng)目的全過程進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目成本控制意識淡薄

大多項(xiàng)目人員僅關(guān)心項(xiàng)目的進(jìn)度與質(zhì)量，忽視項(xiàng)目成本的控制，這將導(dǎo)致項(xiàng)目人員缺少責(zé)任感，加之項(xiàng)目部門之間職能交叉、管理混亂，使項(xiàng)目人員更加無視項(xiàng)目成本問題，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最主要的問題。

（二）項(xiàng)目缺乏動態(tài)控制

現(xiàn)如今，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于靜態(tài)控制，且項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度分開管理，無法確認(rèn)項(xiàng)目是否存在失控現(xiàn)象，因此也無法及時找出失控原因，提出補(bǔ)救方案，這使得項(xiàng)目偏差逐漸擴(kuò)大，造成項(xiàng)目成本超支、項(xiàng)目進(jìn)度延遲的結(jié)果。

（三）項(xiàng)目缺乏信息化建設(shè)

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目各成本信息反饋不及時，導(dǎo)致項(xiàng)目各部門之間不能快速溝通，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本超支、結(jié)余的現(xiàn)象也不能快速、合理的采取有效調(diào)控手段來對項(xiàng)目進(jìn)行糾正，為項(xiàng)目成本超支等問題埋下隱患。

二、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

（一）基本理論

掙值法主要是通過對項(xiàng)目開發(fā)過程中的預(yù)算成本與實(shí)際成本之間的差額來有效調(diào)控項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的進(jìn)展情況，以保證項(xiàng)目的順利完成。

掙值法是通過預(yù)算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實(shí)際成本（ACWP）三個基本指標(biāo)和成本偏差（CV）、成本績效指數(shù)（CPI）、進(jìn)度偏差（SV）、進(jìn)度績效指數(shù)（SPI）四個評價指標(biāo)來進(jìn)行應(yīng)用。

（二）應(yīng)用實(shí)踐

本文以LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，進(jìn)行應(yīng)用實(shí)踐。LD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為住宅建設(shè)，總建筑面積為10.47萬平方米。實(shí)際開工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控分析。截至2019年11月底，其項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示項(xiàng)目成本結(jié)余;CV<0且CPI<1表示項(xiàng)目成本超支;SV>0且SPI>1表示項(xiàng)目進(jìn)度提前;SV<0且SPI<1表示項(xiàng)目進(jìn)度延遲。從表1可以看出，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本超支且進(jìn)度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項(xiàng)目處于成本結(jié)余且進(jìn)度提前的狀態(tài)?？傮w而言，項(xiàng)目成本控制狀況良好。進(jìn)一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴(yán)重的情況下，SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動，即在項(xiàng)目成本超支不嚴(yán)重的情況下，項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重延遲現(xiàn)象。不難想象，企業(yè)必然是采取了某些方法對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行了彌補(bǔ)。經(jīng)了解，企業(yè)在應(yīng)用掙值法后，及時發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目進(jìn)度延遲現(xiàn)象，從而制定了一系列激勵機(jī)制，促使項(xiàng)目人員更積極地投入到開發(fā)中。與此同時，企業(yè)適當(dāng)外包，并引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的員工來加快項(xiàng)目進(jìn)度，減輕項(xiàng)目負(fù)擔(dān)。從目前情況看，項(xiàng)目控制良好，如果可以繼續(xù)保持，則存在項(xiàng)目成本結(jié)余，項(xiàng)目提前完工的可能。

三、對策建議

（一）轉(zhuǎn)變項(xiàng)目成本控制思想

一方面，加強(qiáng)項(xiàng)目人員對項(xiàng)目成本方面的培訓(xùn)，制定激勵、獎懲制度，為項(xiàng)目成本控制思想的轉(zhuǎn)變奠定基礎(chǔ);另一方面，明確各部門、人員職責(zé)，切實(shí)做到“一人一崗一責(zé)”。

（二）實(shí)施動態(tài)控制

在開發(fā)場地搭建臨時辦公點(diǎn)，對項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時掌控，不僅可以實(shí)時糾偏提高辦公效率，而且為突發(fā)情況的發(fā)生、成本—進(jìn)度資料的審核提供了便利，能夠更有效地掌控項(xiàng)目進(jìn)展情況。

（三）加強(qiáng)信息化建設(shè)

一方面，建立自動化工作系統(tǒng)，提高工作效率;另一方面，建立內(nèi)部信息共享，及時了解各部門工作情況，既可以互相監(jiān)督，也可以節(jié)約內(nèi)部信息傳達(dá)時間，從而提高工作效率。

四、結(jié)論

項(xiàng)目成本控制的好壞決定了企業(yè)的盈利能力。應(yīng)用適合項(xiàng)目成本控制的方法，可以有效提升企業(yè)利潤空間，擴(kuò)大市場份額。掙值法實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本與項(xiàng)目進(jìn)度的同步監(jiān)管，使項(xiàng)目有了更直觀、可靠地評判標(biāo)準(zhǔn)，同時還可有效提供企業(yè)績效。

（作者單位：青海民族大學(xué)）

責(zé)任編輯：宋 爽