房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制探討

包書銘

【摘 要】近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目伴隨著經(jīng)濟(jì)而不斷騰飛，建筑企業(yè)隨之大規(guī)模建立起來。由于競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，想要在當(dāng)今激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的成本控制尤為重要，這是對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利具有重大意義。因此，本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程；成本控制

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目消耗的資源比較大、涉及多方的利益，所以對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響也比較大，因此，所需要的建設(shè)周期也比較長(zhǎng)。但我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資失控逐步演變成為我國(guó)固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域普遍出現(xiàn)的一個(gè)問題，所以加強(qiáng)我國(guó)放覅產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本的控制顯得尤為重要。因此，本文首先對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制管理當(dāng)中所存在的問題進(jìn)行闡述，其次就加強(qiáng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制措施進(jìn)行討論。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制管理存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展的時(shí)間較為短暫，但是發(fā)展速度不容小覷。由于目前發(fā)展欠缺完善，有很多地方需要改進(jìn)，尤其是成本的控制方面容易受到忽視，因此，首先本文首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制當(dāng)中所存在的問題進(jìn)行探討，主要表現(xiàn)為以下幾方面。

1.對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性沒有足夠的認(rèn)識(shí)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要的資金巨大、消耗的人力、物力多，一旦開工，就不能間斷，否則會(huì)拖延工期。因此對(duì)于每個(gè)環(huán)節(jié)都需要嚴(yán)格把關(guān)，倘若某一步出現(xiàn)差池，將會(huì)一步錯(cuò)，步步錯(cuò)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程而言，首先應(yīng)該重視投資決策環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)的正確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，但是對(duì)于這一環(huán)節(jié)，目前是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中最為薄弱之處。

2.工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程成本控制不嚴(yán)格

由于我國(guó)不斷進(jìn)步，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也愈演愈烈，使得市場(chǎng)的原材料價(jià)格有所上漲，同時(shí)建筑工程的工人工資也會(huì)隨之漲幅，這就給工程項(xiàng)目的成本帶來了一定的困難，造價(jià)上漲4E86就會(huì)導(dǎo)致工程的成本增加。另外，由于設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理和控制容易被忽略，沒有推行限額的設(shè)計(jì)和方案，以及設(shè)計(jì)質(zhì)量更加受到設(shè)計(jì)人員的關(guān)注，成本控制被忽略或者重視程度不夠、概算編制能力的欠缺等因素，也會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)概算存在較大的偏差，從而工程成本增加很多。

3.建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

在工程設(shè)計(jì)完成之后，應(yīng)當(dāng)采取公開、公正、公平的原則，以及通過采用公告或邀請(qǐng)書等方式，選取一家值得信賴、聲譽(yù)好、有實(shí)力、報(bào)價(jià)合理的單位，這一環(huán)節(jié)是尤為重要的，做好了這一環(huán)節(jié)的工作，工程也就成功了一半。但是目前，開發(fā)商在對(duì)中標(biāo)單位的選擇時(shí)，一般選擇報(bào)價(jià)最低的單位，而這些中標(biāo)的單位可能存在成本價(jià)高于投標(biāo)報(bào)價(jià)，選擇這樣的單位很有可能在施工的過程當(dāng)中出現(xiàn)扯皮等不良現(xiàn)象而對(duì)工期和施工質(zhì)量帶來不利影響。從而導(dǎo)成本價(jià)難以控制。另外，對(duì)于工程合同同樣需要反復(fù)研討和檢查，避免合同內(nèi)容不夠嚴(yán)密、不夠明確被施工單位利用漏洞而增加工程成本。

4.工程實(shí)施階段管理失控

在工程的實(shí)施階段十分容易受到各種各樣的因素使得工程造價(jià)失控，比如現(xiàn)場(chǎng)簽證不明確、施工組織方案調(diào)整、合同管理部嚴(yán)格、材料代換、地質(zhì)條件變化等問題。

5.工程竣工結(jié)算階段控制力不足

房建造價(jià)管理在很多情況下只有竣工結(jié)算審核以及施工階段造價(jià)的管理受到重視，忽略了動(dòng)態(tài)地造價(jià)管理，對(duì)于事前的控制、事中的控制沒有有效的措施方案，缺乏從建立項(xiàng)目直到竣工完成并且驗(yàn)收的全過程造價(jià)控制與管理。

二、加強(qiáng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制措施

1.在投資項(xiàng)目決策階段的控制措施

前期策劃定位是很重要很關(guān)健的，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功、利益能否最大化及開發(fā)能否快速化很大程度上與前期策劃定位有直接關(guān)系。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策對(duì)其具有重大作用，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表示，投資決策階段影響項(xiàng)目的程度高達(dá)80%以上。因此，在進(jìn)行決策的時(shí)候應(yīng)當(dāng)考慮諸多因素，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作以及實(shí)際探究工作，比如了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、裝修標(biāo)準(zhǔn)、周邊建筑、樓層適宜高度的情況等。而做好以上調(diào)查的目的是為了有利于將來的出售，為下一步計(jì)劃奠定結(jié)實(shí)基礎(chǔ)。

另外，由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，需要明確進(jìn)入怎樣的市場(chǎng)。就客戶人群而言，是決定打造單身公寓或是家庭住房；就建筑風(fēng)格而言，是要打造歐式風(fēng)格或是中式風(fēng)格；就檔次結(jié)構(gòu)劃分而言，明白是擠占中端市場(chǎng)，還是高端市場(chǎng)。明確進(jìn)入怎樣的市場(chǎng)，依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r、需要、地段等因素，選取合格的開發(fā)項(xiàng)目。

2.招標(biāo)過程中成本控制

單位工程方面：最好運(yùn)用總承包的方式，對(duì)于部分項(xiàng)目進(jìn)行分包，這樣做的目的是有利于控制工程造價(jià)，提升招標(biāo)層次。在強(qiáng)化設(shè)計(jì)責(zé)任的前提下，通過概念設(shè)計(jì)與價(jià)格的雙重競(jìng)標(biāo)，把“投資無底洞”消滅在工程發(fā)包之中。并且，由于實(shí)行整體性發(fā)包，招標(biāo)成本可以大幅度降低。

3.設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵以及重點(diǎn)之處。即便設(shè)計(jì)的費(fèi)用對(duì)于整個(gè)建設(shè)而言，所占的費(fèi)用比例不大，但是設(shè)計(jì)得合理與否對(duì)工程對(duì)造價(jià)影響十分龐大。因此，設(shè)計(jì)得合理與否將會(huì)直接影響建設(shè)的工期以及建設(shè)的費(fèi)用和人力等的投入。

4.施工階段成本控制

首先，施工進(jìn)度與施工的造價(jià)具有很大的聯(lián)系，項(xiàng)目施工時(shí)間的周期對(duì)人工費(fèi)以及管理費(fèi)等都具有很大影響。因此，在進(jìn)行施工知情就應(yīng)當(dāng)制定出合理可行的計(jì)劃，從組織、技術(shù)、材料等方面著手，積極考慮各方面因素，采取相應(yīng)措施和解決方案，確保在施工過程中出現(xiàn)問題能夠不慌不亂，避免因?yàn)橹貜?fù)的工作而使得工期時(shí)間延長(zhǎng)。

其次，控制項(xiàng)目的成本管理，人工費(fèi)、機(jī)械設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、租憑費(fèi)以及水、電、氣等消耗費(fèi)用是組成項(xiàng)目施工成本的主要要素。因此，在工程項(xiàng)目施工過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)以上費(fèi)用的成本實(shí)行控制。及時(shí)對(duì)物資消耗情況進(jìn)行記錄和檢查，對(duì)比實(shí)際費(fèi)用消耗情況，分析物資的缺省，并做好記錄，尋找降低成本的新途徑，有效地節(jié)約開支，避免浪費(fèi)，確保在項(xiàng)目施工階段造價(jià)得到有效地控制。

再次，在差異不大的質(zhì)量前提下，需要積極把關(guān)材料價(jià)格，相關(guān)人員及時(shí)通過建材市場(chǎng)的比對(duì)了解相關(guān)材料最新報(bào)價(jià)，加強(qiáng)材料成本節(jié)約的意識(shí)。

5.竣工階段的成本控制

竣工驗(yàn)收的依據(jù)是批準(zhǔn)的可行性報(bào)告，初步設(shè)計(jì)、施工圖、施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、相關(guān)部門的審批、修改、調(diào)整等。只有在驗(yàn)收的時(shí)候均符合要求才能夠完成驗(yàn)收。首先，需要嚴(yán)格檢查工程竣工的結(jié)算，審查竣工文件，核對(duì)合同條款，發(fā)現(xiàn)問題，雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究，明確結(jié)算要求，落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證等。其次，需要按照?qǐng)D核實(shí)工程的數(shù)量、核實(shí)單價(jià)以及防止計(jì)算的誤差，由于工程龐大，數(shù)據(jù)較多，很有可能出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤的情況，因此避免計(jì)算的差池十分有必要。只有通過竣工驗(yàn)收的工程才能辦理工程價(jià)款結(jié)算。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著十分重要的作用和意義，因此，合理、有效控制各個(gè)項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)開發(fā)的核心。我們要充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的重要性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的利益最大化和躋身于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并擁有一席之地是十分必要的，所以我們必須要勇于探索，敢預(yù)開拓，積極創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本的有效控制。

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