不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作分析

郭衛(wèi)瓊

摘 要：近年來，不動產(chǎn)登記工作越發(fā)受到國家與社會的重視，通過對其進(jìn)行整合，從以往的房屋產(chǎn)權(quán)登記中心，變更為不動產(chǎn)登記中心，并且擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，對全市范圍內(nèi)的土地登記檔案進(jìn)行管理，而現(xiàn)階段人們對不動產(chǎn)登記檔案信息的認(rèn)識與了解程度逐漸提升，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案資料查詢數(shù)量日益增加。然而當(dāng)前，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中相關(guān)查詢制度仍未規(guī)范化，一定程度影響到實(shí)際工作，如難以界定利害關(guān)系人的身份資格以及律師查詢范圍，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作，切實(shí)地提高查詢工作的質(zhì)量，以提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;檔案查詢;規(guī)范操作

0 引言

當(dāng)前，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中相關(guān)制度存在諸多亟需解決的問題，有關(guān)部門需秉承著“保密查詢”與“有限公開”的原則來對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢主體進(jìn)行一定的限制與減縮。此外，不動產(chǎn)權(quán)利人主要是指不動產(chǎn)登記冊上所登記的財(cái)產(chǎn)所有人，并不涉及到隱性共有人，需以解釋法來對申請人和注冊不動產(chǎn)的關(guān)系進(jìn)行定義?；诖?，需重視并做好不動產(chǎn)登記檔案查詢工作。

1 不動產(chǎn)登記檔案概述

相比于普通檔案，不動產(chǎn)登記檔案更具特殊性，且具有一定的意義。近年來，我國不動產(chǎn)登記經(jīng)過整合，從以往的分散登記轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一登記的模式，且范圍也得到拓展，涉及到土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)等多個(gè)方面的業(yè)務(wù)檔案，因而對人們的工作與生活都具有重要的影響，同時(shí)也是社會工作的前提基礎(chǔ)與重要內(nèi)容。

不動產(chǎn)登記檔案具有多個(gè)特點(diǎn)，第一，不動產(chǎn)登記檔案數(shù)量巨大，因不動產(chǎn)登記涉及的范圍廣，關(guān)系到社會各個(gè)階層、千家萬戶的利益，特別是房地產(chǎn)登記發(fā)證，我國幅員遼闊，人口基數(shù)大，不動產(chǎn)登記涉及面廣且數(shù)量巨大，光是縣城就有幾萬甚至幾百萬卷歸檔材料，并且資料類型繁多，如圖像、錄音、文字與表格等，一定程度給檔案查詢工作帶來困難。第二，不動產(chǎn)登記檔案具有動態(tài)性，不動產(chǎn)登記檔案建立之后也會不斷進(jìn)行活動，如買賣、交換、繼承等，會影響到其權(quán)屬變更，因當(dāng)前城市化與現(xiàn)代化的深入發(fā)展，我國不少地區(qū)房屋存在拆遷、擴(kuò)建等，影響到不動產(chǎn)的現(xiàn)狀，從而導(dǎo)致不動產(chǎn)登記檔案具有動態(tài)性，且不動產(chǎn)具有時(shí)間延續(xù)性，商品房的使用年限是70年，而其他不動產(chǎn)權(quán)限比其更高達(dá)到百年。第三，不動產(chǎn)登記檔案信息具有真實(shí)性，反映實(shí)際信息，且操作較為規(guī)范，體現(xiàn)了政府職能，確保不動產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性，從而起到憑證作用，具有一定的法律效力，為法律依據(jù)有助于相關(guān)部門與法律進(jìn)行審核產(chǎn)權(quán)與處理相關(guān)糾紛。

2 不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作的要求及存在問題

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作規(guī)范化操作，需遵循以下要求：第一，不動產(chǎn)登記檔案查詢需符合我國法律法規(guī)，身為法治國家，在對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行查詢時(shí)需遵守相關(guān)法律法規(guī)，以確保相關(guān)工作能夠體現(xiàn)政府職能。第二，不動產(chǎn)登記檔案查詢工作需遵循科學(xué)合理的原則，確保檔案查詢工作中每一個(gè)環(huán)節(jié)都能有效避免失誤，在提升檔案查詢效率的同時(shí)也能確保檔案查詢工作的質(zhì)量，以提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三，不動產(chǎn)登記檔案查詢工作需遵循著為人民服務(wù)的原則，站在人們的角度來對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度進(jìn)行規(guī)范管理，確保對檔案查詢工作進(jìn)行優(yōu)化。

當(dāng)前，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作存在諸多問題。首先，相關(guān)部門與工作人員對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度不高，因?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記檔案的查詢意義認(rèn)識不夠充分，思想上存在偏頗，缺乏對相關(guān)工作人員進(jìn)行定期或不定期培訓(xùn)，影響到相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技術(shù)和職業(yè)素質(zhì)，從而導(dǎo)致難以勝任不動產(chǎn)登記檔案查詢工作，造成查詢工作較為隨意，缺少嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性。其次，當(dāng)下不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中后續(xù)工作未能及時(shí)跟進(jìn)，第一，有關(guān)不動產(chǎn)登記檔案查詢工作中的各項(xiàng)技術(shù)，我國暫未建立統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各個(gè)地區(qū)相關(guān)部門都是借助已有經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來開展檔案查詢工作，一定程度影響到全國范圍內(nèi)的信息化平臺的建設(shè)與完善;第二，我國大部分地區(qū)都暫未對不動產(chǎn)登記檔案資料所組織與實(shí)施的查詢工作出臺相應(yīng)的細(xì)則;第三，盡管信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用到各行各業(yè)中，我國不動產(chǎn)登記檔案管理過程中，相關(guān)人員也紛紛建立信息化管理平臺，但并未形成全國統(tǒng)一化的平臺，一定程度制約了不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的有序推進(jìn)。

3 不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作的有效途徑

3.1 完善查詢制度

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。在不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中，遵循著“有限公開”的原則，為方便權(quán)利人與利害關(guān)系人進(jìn)行不動產(chǎn)登記檔案資料查詢，以提升檔案查詢工資歐的效率，同時(shí)還需注意不動產(chǎn)的交易安全問題，因而需要確保不動產(chǎn)交易秩序的規(guī)范性，而這也是不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中較為突出的矛盾。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。由此可知，我國不動產(chǎn)登記信息遵循著“有限公開”的原則，權(quán)利人與利害關(guān)系人可對不動產(chǎn)登記資料進(jìn)行查詢與復(fù)制。因而，對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度進(jìn)行建立與完善，確保查詢工作的效率與質(zhì)量的提升，能夠保護(hù)登記權(quán)利人的隱私，因不動產(chǎn)登記檔案資料涉及到登記相關(guān)人員的隱私或秘密，從而有效保證交易安全，故此相關(guān)部門需嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度。

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作具有多方面優(yōu)勢，第一能夠有效避免信息泄露，從而保護(hù)個(gè)人隱私或商業(yè)秘密;第二能夠進(jìn)行信息實(shí)時(shí)共享，從而減少工作上的審批環(huán)節(jié)，以有效提升工作效率;第三能夠使不動產(chǎn)登記檔案資料信息更為透明化、公開化，從而保證信息的權(quán)威性，從而為市場交易主體提供一定的保障。但與此同時(shí)，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作因存在現(xiàn)行法律法規(guī)暫未明確導(dǎo)致存在難以解決的問題，主要是權(quán)利人、利害關(guān)系人界線并未明確，如處于離婚訴訟期的夫妻，一方想查詢另一方是否持有其他不動產(chǎn)，又比如樓上住戶房屋出現(xiàn)問題，如漏水、噪音等，樓下住戶來查詢樓上住戶的聯(lián)系方式，亦或是房屋出租后，鄰居受到噪音干擾來查詢該房屋的登記信息等。在工作與生活的過程中，受到種種因素的影響，部分人群需以登記檔案為依據(jù)來解決問題，但不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作是依照法律法規(guī)以及相關(guān)制度規(guī)定來實(shí)施的的，需要具備相應(yīng)的條件方可進(jìn)行查詢，因此需要相應(yīng)的明文規(guī)定，確保相關(guān)人員在工作過程中能夠有法可依，且必須有法必依。權(quán)利人與利害關(guān)系人的概念與界線較為模糊，尤其是利害關(guān)系人，一定程度會影響到權(quán)利人的隱私與利益。

針對利害關(guān)系人的范圍界定，一直以來都存在爭議。利害關(guān)系人應(yīng)是指和登記不動產(chǎn)具有法律上利害關(guān)系的人，而對利害關(guān)系人進(jìn)行判斷，在查詢工作人員的主觀判斷的基礎(chǔ)上，還需從法律角度上來判斷其是否具有利害關(guān)系，即其是否與登記不動產(chǎn)具有法律上的因果關(guān)系、其與不動產(chǎn)的登記、交易行為是否影響到第三人利益、其與不動產(chǎn)是否因遺贈、繼承等事發(fā)生權(quán)屬糾紛。利害關(guān)系人的界定，主要是針對權(quán)利人的利益之爭，然而當(dāng)前關(guān)于利害關(guān)系人的界定暫未清晰，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行解決，只有明確利害關(guān)系人的界定，并完善不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度，以制度來規(guī)范相關(guān)具體操作，才能有效保證檔案查詢工作的效率與安全性。

3.2 統(tǒng)一查詢標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前，我國各個(gè)地區(qū)對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度不高，再加上并未建設(shè)統(tǒng)一的查詢標(biāo)準(zhǔn)與流程，因而導(dǎo)致檔案查詢工作較為混亂，所使用的方法也不夠統(tǒng)一，從而導(dǎo)致不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作流程較為隨意，較難保證不動產(chǎn)登記檔案資料查詢的速度與質(zhì)量。基于此，在國家新政策的引導(dǎo)下，相關(guān)部門需要加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度，并將實(shí)際檔案查詢工作情況作為基點(diǎn)，結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)來對相關(guān)查詢工作標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范化的流程進(jìn)行統(tǒng)一擬定，確保標(biāo)準(zhǔn)與流程規(guī)范化與統(tǒng)一化，與此同時(shí)還需明確不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的相關(guān)規(guī)則，以提供具體的參照標(biāo)準(zhǔn)，為不動產(chǎn)登記檔案資料查詢操作規(guī)范化提供有力保障，確保檔案資料查詢的速度與質(zhì)量，確保其精確性與安全性，從而提升工作效率與質(zhì)量。

3.3 建設(shè)信息化管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作涉及到繁多復(fù)雜的內(nèi)容，按照以往的查詢方法，一定程度會給不動產(chǎn)登記檔案查詢工作帶來困難，導(dǎo)致查詢工作效率低下，同時(shí)也需要大量的人力成本。因此，可建設(shè)并完善信息化管理系統(tǒng)，除了能降低人力成本投入以外，也能提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的效率與質(zhì)量，因此相關(guān)部門與人員在檔案資料查詢工作中需整合信息化技術(shù)。減退來說，在當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作模式的基礎(chǔ)上，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)來建設(shè)并完善信息化管理系統(tǒng)，并且設(shè)置相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，涵蓋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息等數(shù)據(jù)資源，確保傳統(tǒng)的查詢工作模式與信息化管理系統(tǒng)相結(jié)合，從而有效提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作效率，同時(shí)也能有效避免人為操作存在的誤差問題，如信息漏查、誤查或錯(cuò)查等。當(dāng)前，我國不少地區(qū)不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作已經(jīng)實(shí)施信息化操作，相關(guān)部門已經(jīng)研發(fā)出國家級統(tǒng)一代碼電子文件管理示范信息系統(tǒng)，為不動產(chǎn)登記檔案資料查詢操作規(guī)范化提供了有力支撐。

3.4 建立信息溝通機(jī)制

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作，還需要建立各個(gè)部門協(xié)調(diào)配合機(jī)制。不動產(chǎn)登記檔案查詢相關(guān)人員需立足于實(shí)際來對查詢工作的效率與質(zhì)量進(jìn)行思考與評估，并且需要與其他部門加強(qiáng)聯(lián)系，可建立信息溝通機(jī)制來實(shí)現(xiàn)信息共享，從而為查詢工作提供信息保障。另外，針對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作，還需要建立相關(guān)管理體制，加強(qiáng)各部門的聯(lián)系與合作，在各個(gè)部門的配合下，推動不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作模式的改革。上述可知，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作內(nèi)容繁雜，涉及面較為廣泛，同時(shí)工作項(xiàng)目繁重，需要查詢工作規(guī)范化操作，再加上業(yè)務(wù)形態(tài)較為復(fù)雜，為保證業(yè)務(wù)銜接的緊湊性，需要各個(gè)部門不斷進(jìn)行磨合，同時(shí)還需建立協(xié)調(diào)配合機(jī)制，從而對其進(jìn)行完善。

4 結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作存在諸多弊端，難以為人們提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因此需要完善檔案查詢制度，確保相關(guān)人員在工作過程中進(jìn)行規(guī)范化操作，從而有效提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的效率與質(zhì)量，以推動其進(jìn)一步發(fā)展。

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