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    論預(yù)抵押登記是否應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)

    2020-03-24 10:53:43方鳳珠
    理論與創(chuàng)新 2020年24期
    關(guān)鍵詞:購房者商品房開發(fā)商

    方鳳珠

    【摘? 要】預(yù)售商品房的預(yù)抵押登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題在理論上中備受爭議,雖然越來越多的法院判決預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán),然而筆者卻認(rèn)為這是我國立法的一缺陷,預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)將導(dǎo)致一系列的連環(huán)訴訟,既無法維護銀行的資金安全,也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,不利于市場安全交易。

    【關(guān)鍵詞】預(yù)抵押登記;優(yōu)先受償權(quán)

    引言

    由于房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量的增加,銀行為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求,提供了快貸這種貸款方式,即購房者購買了預(yù)售商品房以后,辦理銀行按揭手續(xù),銀行辦理預(yù)抵押登記后放款給開發(fā)商,開發(fā)商提供階段性擔(dān)保,如果購房者斷供的情況下,在辦理房產(chǎn)證之前,開發(fā)商對貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。筆者自2016年至今辦理的開發(fā)商、銀行、業(yè)主之間的金融借款糾紛案件,從2016年到2018年的大部分法院都是認(rèn)為預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán),然后2018年后原來的法院都改變了判決的結(jié)果,認(rèn)為預(yù)抵押登記不享有優(yōu)先受償權(quán),這一轉(zhuǎn)變給實際操作中的開發(fā)商、銀行帶來極多不利的后果。

    1.預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)實問題

    (1)對銀行而言,預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán),則借款沒有足額的擔(dān)保,無法確保銀行資金安全。

    銀行對于購房貸款的貸款利率是比較低的,實際上,有抵押物的貸款與無抵押物的貸款,適用的利率必然不相同,然而,辦理預(yù)抵押登記又無法保證銀行享有優(yōu)先受償權(quán),這與銀行的無抵押物的貸款無異。雖然這類貸款有開發(fā)商擔(dān)保,但是,房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)比較特殊,通常是一個樓盤設(shè)立一個項目公司,當(dāng)項目公司將所有的商品房銷售出去以后,這個項目公司就會清盤,甚至注銷,這種情況下,開發(fā)商的償付能力是不足的。在預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)的情況下,如果剛好遇到購房者資不抵債的情況,那么銀行的利益將無法保障。也許會有人認(rèn)為,這種情況下,其他債權(quán)人也沒有保障為什么要優(yōu)先保障銀行呢?筆者認(rèn)為,銀行在這里充當(dāng)?shù)慕巧渌麄鶛?quán)人是不一樣的,首先銀行是辦理的預(yù)抵押登記,已經(jīng)具有公示效力,在辦理房產(chǎn)證后,銀行將順位稱為真正的抵押權(quán)人,而且該公示行為并沒有侵害其他債權(quán)人的利益。其次,正是因為銀行按揭貸款,才有房產(chǎn)給其他的債權(quán)人受償,銀行的債權(quán)從理論上及情理上講應(yīng)當(dāng)優(yōu)先。最后,銀行享有優(yōu)先受償權(quán)實際上是購房者與銀行的真實意思表示,并且這種真實意思表示也已經(jīng)進行了公示,足以對抗所有的第三人。

    (2)對于開發(fā)商而言,在商品房買賣合同關(guān)系中,其僅僅是銷售者,收取全額的房款是其權(quán)利。開發(fā)商作為階段性擔(dān)保人,如果購房者遲遲不辦理房產(chǎn)證,那么,開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任期限將無法終止,大大增加了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。此外,開發(fā)商即使作為擔(dān)保人承擔(dān)了責(zé)任,在開發(fā)商追償?shù)倪^程中,很可能因其他債權(quán)人眾多,債權(quán)數(shù)額過大而無法全額追償債務(wù)。在這個過程中,增加了開發(fā)商以及購房者的訟累,導(dǎo)致多重訴訟,浪費司法資源。

    對于購房者而言,本身資金周轉(zhuǎn)困難,然而一系列的訴訟會導(dǎo)致其產(chǎn)生的利息、罰息加重,如果銀行享受優(yōu)先受償權(quán)的情況下,其可以直接申請拍賣商品房,就款項優(yōu)先受償,購房者就能減少再次被開發(fā)商起訴的風(fēng)險。

    2.預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)在法理上是矛盾的

    預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)的主要理由是預(yù)抵押登記并非正式的抵押登記,購房者并沒有進行產(chǎn)權(quán)登記,房屋尚不能流轉(zhuǎn)。然而,案件進入執(zhí)行階段以后,法院可以對房屋進行拍賣,成交者可以直接憑成交確認(rèn)是去房管局辦理房產(chǎn)證,這足以證明涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人為購房者,否則,怎能進行拍賣?

    筆者曾作為開發(fā)商的代理人在代償購房者的貸款以后,根據(jù)合同的約定請求法院判決解除商品買賣合同,法院不予支持,理由是購房者已經(jīng)將購房款全部支付,合同已經(jīng)履行完畢,不支持解除合同。然而,涉案房屋尚未辦理房產(chǎn)證,從法律上,房屋權(quán)屬屬于開發(fā)商所有,既然沒有辦理過戶,那么合同就尚未履行完畢,然而法院卻不支持解除合同,自相矛盾。

    綜上所述,目前我國司法實踐中既認(rèn)為預(yù)售商品房沒有辦理房產(chǎn)證的情況下,權(quán)屬不屬于購房者所有,但是,執(zhí)行階段卻又認(rèn)定房屋為購房者所有,可以對涉案房屋進行拍賣。在認(rèn)定權(quán)屬不屬于購房者的情況下,又不允許開發(fā)商以斷供為由解除商品房買賣合同。實際上,只要認(rèn)可預(yù)售房屋為購房者的房屋,預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán),則上述矛盾就迎刃而解。

    3.預(yù)抵押登記制度享有優(yōu)先受償權(quán)的意義

    預(yù)售商品房的預(yù)抵押登記一方面可以維護交易公平,當(dāng)出現(xiàn)購房者逾期不償還按揭款,構(gòu)成違約的情況下,可以賦予預(yù)抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán),可以從根本上解決斷供的糾紛,根本上解決各方當(dāng)事人的訟累。

    預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)可以彌補法律的漏洞。預(yù)抵押登記制度本身具有公示效力,任何第三人都可以通過房管局的查詢到房屋的登記權(quán)屬狀況,符合預(yù)抵押登記制度設(shè)立的初衷,沒有損失社會公共利益以及他人的合法權(quán)益。

    預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)有利于形成良好的社會效應(yīng),法律制定出來是用于解決社會問題,而非引起更多的糾紛,銀行、開發(fā)商的主要業(yè)務(wù)也不是訴訟,而是經(jīng)營產(chǎn)生經(jīng)濟效益。如果一項制度的產(chǎn)生,讓商市主體帶來不便而又沒有解決實際的問題,我們應(yīng)當(dāng)對該項制度進行深思。

    商品房預(yù)售的模式已經(jīng)非常成熟,已經(jīng)成為主流的經(jīng)營模式,商品房的預(yù)抵押也會隨之增加,筆者希望后期能夠有相關(guān)的司法解釋出臺對該問題進行明確的規(guī)定,維護市場交易公平、安全、提高效率。

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