房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析

張旭敏

近年來(lái)國(guó)家注重大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，因此帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，尤其是現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)較其他產(chǎn)業(yè)不同的是，其投資額大且回報(bào)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性較大，尤其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快時(shí)，某些影響因素會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文主要分析房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素和應(yīng)對(duì)策略。

經(jīng)濟(jì)波動(dòng)一般要經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很好的驗(yàn)證了這四個(gè)階段的變化，故了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)各個(gè)階段的特點(diǎn)，進(jìn)而找到其波動(dòng)的影響因素?？v觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體狀況，是呈現(xiàn)上升的發(fā)展趨勢(shì)，但是在上升的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定的波動(dòng)情況，因此分析影響房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素是極其重要的。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的四個(gè)階段的特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)階段是不斷循環(huán)的，其復(fù)蘇階段是承接上一循環(huán)的蕭條階段，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供給大于需求的不平衡狀態(tài)，這時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量和投資項(xiàng)目都有比較少，當(dāng)需求量開(kāi)始增加，供給和需求間的不平衡狀態(tài)發(fā)生變化，會(huì)刺激房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

復(fù)蘇階段之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售量大幅度提升，會(huì)帶動(dòng)其價(jià)格也不斷提高，投資回報(bào)率相應(yīng)也會(huì)增加。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資力度和投資數(shù)量，房地產(chǎn)的供給量遠(yuǎn)小于需求量，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，邁進(jìn)繁榮階段。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

房地產(chǎn)繁榮期過(guò)后，將會(huì)進(jìn)入衰退階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)繁榮發(fā)展后，其價(jià)格不斷升高，導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸縮小，因此人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)逐漸減低，出現(xiàn)供給量遠(yuǎn)大于需求量的狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退，房地產(chǎn)的供給和需求間的矛盾逐漸加大，開(kāi)發(fā)商之間存在較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房地產(chǎn)價(jià)格的方式，以緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目堆積的壓力。但房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)是有特定的范圍的，因此小幅度降低價(jià)格，房地產(chǎn)的交易量很難得到大幅度的提高。這種價(jià)格較高但市場(chǎng)需求量很小的局面，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入極其蕭條階段中。

二、分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

（一）外部的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部因素包括三個(gè)部分，即政府宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)因素和城市發(fā)展的因素。政府宏觀調(diào)控政策在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃和發(fā)展中的作用尤為明顯，因此，政府的宏觀調(diào)控政策影響著各行各業(yè)的發(fā)展，政府出臺(tái)的有關(guān)政策、制度會(huì)影響到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)因素主要指宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)處在宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，五年計(jì)劃政策對(duì)其影響較大，在計(jì)劃后的兩年，經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)緊縮的情況，很大程度上影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。另外GDP指數(shù)和CPI指數(shù)的變化也會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

城市發(fā)展水平也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。要判斷一個(gè)城市的發(fā)展水平時(shí)，該城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況是一個(gè)重要依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展能很直接的展現(xiàn)出城市的發(fā)展水平，一個(gè)城市房地產(chǎn)的需求情況與居民的生活水平和思維方式密切相關(guān)。

（二）內(nèi)部的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部因素包括三個(gè)部分，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響和投資回報(bào)率的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是影響其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的最重要因素，消費(fèi)者的實(shí)際需求能推動(dòng)一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，市場(chǎng)的變化直接影響到供求關(guān)系的變化，因此，消費(fèi)者的需求推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房地產(chǎn)的投資波動(dòng)最直接影響到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，也是推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要?jiǎng)恿Γ瑢?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入能推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展?？偨Y(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的行情，一般來(lái)講，當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入增多時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)邁進(jìn)繁榮階段。

房地產(chǎn)的投資回報(bào)率直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)投資回報(bào)率來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，比如房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率高時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資資金會(huì)增加，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)邁進(jìn)繁榮發(fā)展期。

三、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)對(duì)策分析

（一）控制房地產(chǎn)價(jià)格

在制定和實(shí)施控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有關(guān)對(duì)策時(shí)，需要進(jìn)行科學(xué)和合理的分析，根據(jù)實(shí)際情況，來(lái)采取有針對(duì)性的措施，才能有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格，將價(jià)格控制在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)，不能強(qiáng)制管理其價(jià)格。正常情況下，國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有關(guān)部門(mén)是不能干涉房地產(chǎn)的正常發(fā)展的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)不正常的情況時(shí)，相關(guān)部門(mén)才能實(shí)施相關(guān)政策來(lái)合理調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格的。

（二）制定合理有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

制定合理有效的宏觀經(jīng)濟(jì)政策是控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵因素。要從房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展出發(fā)，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定具體的政策，制定的經(jīng)濟(jì)政策要科學(xué)、有價(jià)值，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。此外，國(guó)家制度的宏觀政策要有穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)政策方面的問(wèn)題引發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

（三）做好土地合理規(guī)劃

土地市場(chǎng)合理規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，要想做好土地的規(guī)劃，需要控制好總量，嚴(yán)格遵照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)劃土地市場(chǎng)，土地的管理和供應(yīng)也需要制定的合理的方案，且要嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。尤其在是土地操作方面要規(guī)范，嚴(yán)格遵守國(guó)家的規(guī)定，比如土地的租賃和轉(zhuǎn)讓等，需要嚴(yán)格按照規(guī)定來(lái)進(jìn)行操作。國(guó)家在土地規(guī)范操作方面，要制定合理有效的政策，完善相關(guān)法律法規(guī)。此外，國(guó)家需要依據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)供應(yīng)土地，不斷更新完善土地供應(yīng)機(jī)制，確保房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

（四）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融制度

完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融制度能推動(dòng)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，尤其是多元化的融資體系，能帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的多樣化。在完善住房消費(fèi)融資體系及開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系等的過(guò)程中，要不斷創(chuàng)新和強(qiáng)化相關(guān)制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制。

四、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的意義

（一）保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展

控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，能確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)中房屋交換的頻率很大程度上受房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，因此為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)合理有序的穩(wěn)定發(fā)展，采取一定的措施便顯得尤為重要，這樣不僅可以使我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)得到平穩(wěn)發(fā)展，而且可以在一定程度上改善民生。

（二）保障國(guó)民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長(zhǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在近幾十年來(lái)發(fā)展速度，早已經(jīng)成為了我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，合理買(mǎi)入房產(chǎn)，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，不僅可以提供一個(gè)住房保障，而且從投資角度來(lái)看也是不錯(cuò)的投資選擇。但房產(chǎn)的實(shí)際買(mǎi)入與房產(chǎn)的價(jià)格息息相關(guān)。因此將房產(chǎn)價(jià)格保持在一個(gè)合理范圍內(nèi)，不僅可以解決民生問(wèn)題，也可以一定程度上提供國(guó)民的消費(fèi)水平，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的衍生和快速發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)行業(yè)受到多種因素的影響，其中主要包括政府宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)因素、城市發(fā)展的因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、房地產(chǎn)投資波動(dòng)的影響和投資回報(bào)率等。筆者根據(jù)上述原因淺談了一些應(yīng)對(duì)措施，以供相關(guān)專業(yè)人士參考。（作者單位：昆明市西山區(qū)馬街街道經(jīng)濟(jì)綜合服務(wù)中心）