淺談房地產(chǎn)行業(yè)不同消費(fèi)群體間的博弈

文/王燕 王坤 鐘明艷

一、引言

據(jù)了解，2010 年“新國(guó)十條”政策使得有些城市出臺(tái)限購(gòu)令遏制房?jī)r(jià)上漲，但房?jī)r(jià)依舊被越炒越高，呈波動(dòng)性持續(xù)性上漲。2016 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，2017 年，雖然部分城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，但一、二線城市的房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，二、三線城市的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)分化也愈加明顯，政府市場(chǎng)調(diào)控的效果明顯低于預(yù)期，房?jī)r(jià)回落遙遙無(wú)期?！跋拶?gòu)令”主要是指政府為遏制投機(jī)性消費(fèi)者過(guò)度投資而實(shí)施的一種房屋購(gòu)買限制政策。因?yàn)樗粚儆诜煞懂牐酝稒C(jī)性消費(fèi)者往往通過(guò)鉆政策空子達(dá)到購(gòu)買多套房的目的。且房子對(duì)于大部分居民來(lái)說(shuō)依舊是剛需，所以限購(gòu)令即使抑制了供給也不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)性下跌。

博弈論主要側(cè)重分析參與方的策略均衡，認(rèn)為事件參與主體會(huì)通過(guò)參與對(duì)自己最有利的活動(dòng)去獲得最大利益，且每一個(gè)參與主體都認(rèn)為在這個(gè)事件中的其他參與主體也會(huì)尋求自身利益最大化。開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者是房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)過(guò)程中利益關(guān)系最為密切的主體。因此，本研究首先對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析，并就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者以及消費(fèi)者之間、開(kāi)發(fā)商之間的利益關(guān)系的博弈，分析目前國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)的形成原因以及解決辦法。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析

房子作為中國(guó)人歸屬感的象征，給予了廣大中國(guó)人安全感，是情感之所向、精神之寄托，因而除去部分投資性行為，買房對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人而言是必要且不可避免的。因而限購(gòu)令雖然可以減少炒房帶來(lái)的不健康購(gòu)買行為，但對(duì)于無(wú)房的青年一族來(lái)說(shuō)，房子就是剛需，限購(gòu)令無(wú)法限制目前大多數(shù)居民對(duì)于房子的需求，事實(shí)上，限購(gòu)令僅僅只是通過(guò)控制商品房交易來(lái)限制房?jī)r(jià)的直線式上漲，本質(zhì)作用是減緩房?jī)r(jià)上漲，并不能降低房?jī)r(jià)。而且從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，限購(gòu)令會(huì)直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商減少商品房的供給，從而減少成交量，這帶來(lái)的后果就是階段性的房?jī)r(jià)上漲。

消費(fèi)者的最終目的是實(shí)現(xiàn)自身的利益最大化，買到性價(jià)比高的房子，其需要與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈，也需要和同時(shí)期買房的消費(fèi)者進(jìn)行博弈。在與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈時(shí)，消費(fèi)者獲取信息的能力往往處于弱勢(shì)，因?yàn)樵诖蟪鞘?，土地少、人口多，房子處于供不?yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)商在與不同的消費(fèi)者進(jìn)行重復(fù)性博弈的過(guò)程中能夠有效捕捉到消費(fèi)者購(gòu)房的合理預(yù)期，從而調(diào)整自己的售房策略，實(shí)現(xiàn)利益最大化。就目前的狀況來(lái)看，消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀望態(tài)度，預(yù)期看跌。

以上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及各參與主體所作的分析，可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)主要是由房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化而通過(guò)自己掌握的信息進(jìn)行博弈的結(jié)果，因而采用博弈論對(duì)房市波動(dòng)進(jìn)行探究是可行的。

三、不同參與主體間的博弈

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，主要存在三類消費(fèi)者，這三類消費(fèi)者對(duì)于房子的需求程度以及預(yù)期用途都各不相同，這就導(dǎo)致消費(fèi)者這一大群體很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的博弈中處于有利地位。第一類消費(fèi)者是居住型消費(fèi)者，這類消費(fèi)者對(duì)于房子主要是自住需求，往往期待房?jī)r(jià)下跌，提高自身效用以及消費(fèi)者剩余；第二類消費(fèi)者屬于投資型消費(fèi)，主要希望通過(guò)對(duì)房屋實(shí)施租賃或轉(zhuǎn)賣獲取額外收益，他們期待房?jī)r(jià)直線式上漲，以便增加其財(cái)富；第三類消費(fèi)者屬于跟風(fēng)型消費(fèi)，盲目從眾買房，屬于不理性人群，因而不對(duì)其進(jìn)行博弈假設(shè)。

（一）消費(fèi)者之間的博弈

首先進(jìn)行消費(fèi)者之間的博弈假設(shè)。假設(shè)目前市場(chǎng)上只有張雷和李梅兩位理性消費(fèi)者，且都遵循自身的利益最大化原則，都想以低價(jià)買進(jìn)房子，兩人只有觀望以及購(gòu)買兩種行動(dòng)，且雙方均不知道對(duì)方的選擇，兩人可同時(shí)進(jìn)行行動(dòng)，房?jī)r(jià)會(huì)因兩位消費(fèi)者的行動(dòng)而產(chǎn)生變化。全部選擇觀望時(shí)，收益為（a，a）；全部選擇購(gòu)買時(shí)，收益為（d，d）；一方選擇觀望、一方選擇購(gòu)買時(shí)，收益為（b，c）或（c，b）。

博弈矩陣如下表所示：

張雷觀望 購(gòu)買李梅 觀望 （a，a） （b，c）購(gòu)買 （c，b） （d，d）

(其中a＞c＞0＞b＞d)

由矩陣圖我們可以發(fā)現(xiàn)，如果張雷和李梅都選擇觀望，則二人收益都可以達(dá)到最大化，戰(zhàn)略有效；但張雷和李梅中任何一方選擇購(gòu)買時(shí)，都會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為銷售狀況好轉(zhuǎn)，從而維持高價(jià)甚至漲價(jià)，這導(dǎo)致的后果就是當(dāng)張雷選擇購(gòu)買以后，李梅會(huì)面對(duì)比之前更高的房?jī)r(jià)或者同等價(jià)位下房源不如之前，這也是利益受損的一種表現(xiàn)。當(dāng)張雷和李梅都選擇購(gòu)買時(shí)，房地產(chǎn)商在快速售完房子的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行漲價(jià)，這會(huì)使得兩人的收益都受到損害，收益達(dá)到最低?？梢园l(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)越高，消費(fèi)者獲得的利益越少，受到的損失越大，因而對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，觀望是博弈時(shí)最好的選擇辦法，這樣能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，消費(fèi)者以低價(jià)購(gòu)房并獲得最大利益。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，大部分消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)均已采取觀望態(tài)度，長(zhǎng)時(shí)間的觀望已經(jīng)給大部分城市的房地產(chǎn)商帶來(lái)了壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。

（二）投資型消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的博弈

在投資型消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的博弈中，我們假設(shè)：張雷與碧云天房產(chǎn)就一套商品房展開(kāi)博弈，雙方均遵循利益最大化原則；張雷對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估為300 萬(wàn)元，碧云天開(kāi)發(fā)成本為120 萬(wàn)元，當(dāng)期房?jī)r(jià)為150 萬(wàn)元，張雷預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)為250 萬(wàn)元，而碧云天預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)為230 萬(wàn)元。張雷與碧云天的博弈情況如下表所示：

碧云天現(xiàn)在賣 未來(lái)賣張雷 現(xiàn)在買 （150，30） （0，0）未來(lái)買 （0，0） （50，110）

可以發(fā)現(xiàn)，張雷與碧云天之間的博弈屬于協(xié)調(diào)博弈，存在現(xiàn)在買、現(xiàn)在賣以及未來(lái)買、未來(lái)賣兩種情況，博弈雙方經(jīng)過(guò)互相調(diào)節(jié)才能出現(xiàn)最終結(jié)果。當(dāng)張雷的預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他會(huì)選擇現(xiàn)在買，相反就會(huì)選擇未來(lái)買；而碧云天同樣也是借助房?jī)r(jià)預(yù)期來(lái)選擇是現(xiàn)在賣還是未來(lái)賣。若張雷和碧云天之間無(wú)法進(jìn)行妥協(xié)，雙方均不能受益?？梢?jiàn)，張雷作為投資型消費(fèi)者在與房地產(chǎn)商進(jìn)行博弈時(shí)，雙方的博弈均衡難以預(yù)測(cè)，也就是說(shuō)投資型消費(fèi)者能夠引起房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定以及房地產(chǎn)交易的波動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的博弈

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的博弈中，我們假設(shè)：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有AB兩家開(kāi)發(fā)商，且兩家出售的商品房無(wú)差別?，F(xiàn)A、B 兩家互相預(yù)測(cè)對(duì)方的商品房?jī)r(jià)格，并采取降價(jià)與提價(jià)兩種策略，消費(fèi)者作為經(jīng)濟(jì)人選擇購(gòu)買開(kāi)價(jià)低的開(kāi)發(fā)商的商品房。由于A、B兩家的博弈屬于不完全信息靜態(tài)博弈，因而一共存在如下表所示的四種博弈情況。

A提價(jià) 降價(jià)B 提價(jià) (3a/2，3b/2) (-1a/2，7b/4)降價(jià) (7a/4，-1b/2) (3a/4，3b/4)

可見(jiàn)，A、B 兩家房地產(chǎn)商中只需要有一家降價(jià)，另一家也會(huì)隨之降價(jià)。因?yàn)橄M(fèi)者作為經(jīng)濟(jì)人會(huì)選擇價(jià)格更便宜的那一方，也就是說(shuō)最先選擇降價(jià)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)擁有更多客戶，所得利益也將大于沒(méi)有降價(jià)的一方。這時(shí)，為了確保自己能夠擁有穩(wěn)定的客戶流以獲得利潤(rùn)，未降價(jià)的一方也會(huì)隨之降價(jià)。這是一個(gè)周而復(fù)始的過(guò)程，房地產(chǎn)商會(huì)把價(jià)格降到利潤(rùn)最低點(diǎn)直至無(wú)法再降。這是不符合現(xiàn)實(shí)情況的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)追求高利潤(rùn)的行業(yè)。然而當(dāng)A、B 兩家開(kāi)發(fā)商同時(shí)選擇降價(jià)或者提價(jià)時(shí)，由于雙方售價(jià)一樣，房子質(zhì)量一樣，其客戶群體可以均分，也就是說(shuō)，A、B 雙方所獲得的報(bào)酬也是一樣的。但從我國(guó)居民的現(xiàn)實(shí)條件來(lái)看，買房是國(guó)民的剛性需求，因而即使開(kāi)發(fā)商選擇提價(jià)，房屋需求量也不會(huì)減少。在這樣的情況下，A、B 兩家都選擇提價(jià)可以獲得更多的收益。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)行業(yè)內(nèi)部的信息交流將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在高位以獲取超額利潤(rùn)。

從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)依舊處于高價(jià)狀態(tài)主要就是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體共同博弈的結(jié)果，而開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者作為最直接的利益相關(guān)者，其博弈是推動(dòng)房?jī)r(jià)呈波動(dòng)趨勢(shì)的最主要原因。

四、基本結(jié)論與建議

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在房?jī)r(jià)過(guò)高致使普通居民無(wú)力購(gòu)買的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)的居高不下與房地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)、投資型消費(fèi)者炒房密不可分。為了充分保障市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，使廣大居民買得起房，不致造成房地產(chǎn)泡沫，本文主要提出以下幾點(diǎn)建議。

（一）降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

降低房?jī)r(jià)的根源是降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，只有開(kāi)發(fā)成本降低了，房?jī)r(jià)才會(huì)隨之下跌。這不僅取決于房地產(chǎn)商，還取決于政府以及其他相關(guān)部門(mén)。首先，政府應(yīng)該對(duì)土地拍賣進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和控制，對(duì)投機(jī)性交易行為進(jìn)行嚴(yán)厲管制，通過(guò)制定政策保證土地轉(zhuǎn)讓合理有效，這樣可以幫助房地產(chǎn)公司降低拿地成本。其次，房地產(chǎn)商自身在進(jìn)行房屋建設(shè)與規(guī)劃時(shí)要學(xué)會(huì)對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行充分利用，努力降低管理成本。再次，為避免哄抬房?jī)r(jià)，在商品房?jī)r(jià)格管理上，有關(guān)部門(mén)要制定嚴(yán)格的制度，對(duì)商品房的價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行嚴(yán)格把控，督促房地產(chǎn)商在制定價(jià)格時(shí)進(jìn)行自我約束，防止其鉆市場(chǎng)空子抬高售價(jià)。最后，也是最重要的一點(diǎn)，就是要防止合謀事件，避免部分政府官員與房地產(chǎn)商以及房地產(chǎn)商之間形成交易聯(lián)盟，壟斷市場(chǎng)。相關(guān)部門(mén)一定要制定并完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)禁市場(chǎng)合謀現(xiàn)象的發(fā)生，保護(hù)好消費(fèi)者的合法購(gòu)房權(quán)益，努力構(gòu)建和諧健康有秩序的環(huán)境。在消除房地產(chǎn)開(kāi)放商的壟斷地位方面，政府可以適當(dāng)放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條例規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不可以自建房以及合作建房，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商壟斷住房供應(yīng)。政府可以針對(duì)社會(huì)現(xiàn)狀，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入主體，允許居民有規(guī)劃地自建房以及合作建房，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間形成競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

（二）改善與消費(fèi)者有關(guān)的博弈結(jié)果

居住型消費(fèi)者和投資型消費(fèi)者都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要需求方，但是，居住型消費(fèi)者接收信息遲、工資水平有限，因而在與其他的參與主體進(jìn)行博弈時(shí)往往處于被動(dòng)地位，相關(guān)政策需要提高這類消費(fèi)者在購(gòu)房方面的福利水平，而投資型消費(fèi)者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的重要影響因素，亟需政策加以管束，減小其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

首先，需要引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行合理消費(fèi)，避免盲從，作出正確決策。消費(fèi)者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終端需求者，其消費(fèi)決策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)有著至關(guān)重要的作用。可以說(shuō)，消費(fèi)者是決定房?jī)r(jià)的最終因素，要想從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，就需要改變消費(fèi)者的未來(lái)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其他有關(guān)部門(mén)亟需對(duì)房屋價(jià)格的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作出體系化研究，依托權(quán)威的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，給予消費(fèi)者一個(gè)合理的房?jī)r(jià)，同時(shí)限制開(kāi)發(fā)商無(wú)節(jié)制地過(guò)度開(kāi)發(fā)以及炒房者的非理性囤房行為，使得房?jī)r(jià)恢復(fù)到合理水平。此外，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)商目前采取的預(yù)售制度加以禁止，嚴(yán)禁其制造供不應(yīng)求的假象迷惑消費(fèi)者。

其次，政府需要督促房地產(chǎn)商對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加大力度開(kāi)發(fā)廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房。相關(guān)政策規(guī)定：“凡是新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！狈康禺a(chǎn)商需要嚴(yán)格按照政策標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，滿足廣大居住型消費(fèi)者的剛性需求。只有對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，才能使房?jī)r(jià)回落至正常水平。

最后，對(duì)其他行業(yè)的投資環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)格把控企圖通過(guò)炒房進(jìn)行投資的消費(fèi)者，對(duì)炒房者采取驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場(chǎng)的處罰。這樣不僅有利于排出投機(jī)性資本，同時(shí)也能夠帶動(dòng)其他部門(mén)的良性發(fā)展。只有政府對(duì)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范化執(zhí)法，才能夠促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。