競爭力環(huán)境下的房地產(chǎn)財務(wù)的戰(zhàn)略管理研究

曾志文 肖君臣 王一莛

摘 要：作為資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)要考慮到當前和未來的發(fā)展規(guī)劃，就一定要提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，這樣才能夠提高公司的核心競爭力。隨著國家政策的調(diào)整，以及計算機信息技術(shù)在財務(wù)管理過程中的深入應(yīng)用，房地產(chǎn)財務(wù)管理對于項目決策、資金規(guī)劃和稅務(wù)籌劃的作用機制更加強大。所以從實施角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)加強財務(wù)管理工作力度，不僅有利于提高資本應(yīng)用效率，還是培育核心競爭的關(guān)鍵措施。

關(guān)鍵詞：競爭力;房地產(chǎn)財務(wù);戰(zhàn)略管理

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)概述

房地產(chǎn)項目開發(fā)要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，包括土地獲取、項目設(shè)計、房屋交付、物業(yè)管理等等。由于項目周期長、資金規(guī)模大，且受國家宏觀調(diào)控的影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不僅需要關(guān)注日常資金流動，更要在項目決策依據(jù)、資金合理規(guī)劃，稅務(wù)的統(tǒng)籌以及財務(wù)風(fēng)險控制等方面加以重點關(guān)注。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，缺乏先進的管理體系，資本市場發(fā)育不完善的情況，這些都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)面臨的問題

1. 缺乏嚴格的項目投資風(fēng)險管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求非常大。資金的流動是企業(yè)運營的關(guān)鍵，也貫穿在運營的各個環(huán)節(jié)當中。房地產(chǎn)行業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度相對比較慢，所以前期的資金規(guī)劃非常重要，要保證資金鏈不斷裂。但是目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)欠缺資金風(fēng)險意識。在具體工作中，沒有按照相應(yīng)規(guī)范流程對市場進行調(diào)研，做出合理化的方案和預(yù)算，對于項目風(fēng)險不能做出科學(xué)預(yù)測，無法提高風(fēng)險管控能力和資金運營效率。在進行調(diào)研和預(yù)算的過程當中，企業(yè)沒有根據(jù)項目特點構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警模型，綜合性的預(yù)警措施也實施不足，在項目實施過程中，容易因為風(fēng)險隱患而影響項目進度和成本。

2. 可研階段的成本預(yù)控及稅務(wù)籌劃工作不力

我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收項目非常的多，土地取得時所要繳納的契稅以及印花稅，還有在開發(fā)階段所要繳納的城鎮(zhèn)土地稅，另外在銷售階段還有增值稅等相關(guān)稅目，可以說項目實施的各個階段都有不同的稅種。因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃從土地取得項目完成的整個階段，都需要財務(wù)人員給予重點的關(guān)注。但是由于很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的稅務(wù)會計師，稅收籌劃工作由普通財會人員來操作，無法對各個階段的稅務(wù)種類做到準確地把握，特別是對于稅種繳納以及分配，如何在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行合理籌劃，對于非專業(yè)人士來說，非常困難。

3. 缺乏對現(xiàn)金流量的高效管理

房地產(chǎn)項目要投入大量的資金，不管是住宅還是商業(yè)項目，從產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售到消費環(huán)節(jié)，都需要大量資金來完成。一個房地產(chǎn)項目要想獲得成功，不僅要看項目方案是否可行，更要考慮到資金的運營管理可行性。目前很多企業(yè)缺乏對現(xiàn)金流量的高效管理，融資渠道不暢，融資方式不夠合理，前期資金壓力較大。后續(xù)在開發(fā)過程中，通過外部融資、債券、基金或者是保險資金等方式來構(gòu)建適合本企業(yè)和本項目的融資方式應(yīng)用較少。項目后期的銷售回款與開盤時間的協(xié)調(diào)性不足，導(dǎo)致無法保證資金的前期回轉(zhuǎn)，資金管理的成本偏高且效率低下。

4. 財務(wù)風(fēng)險管理體系不完備

一般情況下，土地轉(zhuǎn)出方在土地企業(yè)進入到前期轉(zhuǎn)出，其預(yù)期價格體系都是經(jīng)過嚴密測算的。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地相關(guān)的資料數(shù)據(jù)之后，還要考慮到多個因素，包括開發(fā)進度、銷售進度、資金回籠等等，這樣才能做好土地獲取前的可行性分析，還有一些全盤開發(fā)項目的修訂，包括各方面的預(yù)算，對項目開發(fā)進度的一個未來期望。在財務(wù)方面要包含資產(chǎn)負債以及投資支付預(yù)計等各個方面的內(nèi)容。這一系列的相關(guān)技術(shù)工作都直接關(guān)系到項目風(fēng)險的有效把控。從現(xiàn)實實踐來講，很多房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模擴大的傾向下，對前期項目的財務(wù)基礎(chǔ)工作沒有嚴密的操作流程。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略分析

1. 保證項目資金，選擇合理的籌資方式

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要方式，具有不可或缺的重要性。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對狹窄，主要來源于自籌資金以及向銀行的貸款資金。因此，拓寬融資方式，實現(xiàn)融資多元化，成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須解決的問題。企業(yè)要樹立與市場經(jīng)濟相匹配的融資觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y形式，除了依靠銀行貸款來持續(xù)運營和管理，還要考慮股權(quán)融資、債券融資等等。另外資金的預(yù)算管理也是非常重要的。財務(wù)部門需要了解項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，合理制定保障制度，確保資金收支與預(yù)算基本保持一致。

2. 規(guī)范投資決策程序，管控投資風(fēng)險及成本控制

房地產(chǎn)項目在運營的各個階段要時刻把握政策方向、經(jīng)濟環(huán)境等宏觀條件，在此基礎(chǔ)上做好內(nèi)部控制體系建設(shè)。首先要根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部的條件，做到投資回收穩(wěn)定性的原則培養(yǎng)，加強資金穩(wěn)定性，加強投資者信心。企業(yè)在制定相應(yīng)的資金方案，要對方案進行專門審核，保證后期資金鏈的穩(wěn)定性和收益性。同時還要合理使用財務(wù)杠桿，特別是一些重大資金的支出做到合理的規(guī)劃，降低風(fēng)險的隱患。

3. 明確財務(wù)制度和崗位職責(zé)，強化財務(wù)部門責(zé)任

首先，要對財務(wù)部門的具體工作和相關(guān)職能做到合理分配，保證財務(wù)人員有一定的權(quán)利，同時要對他們相應(yīng)的權(quán)利進行有效的監(jiān)督，保證企業(yè)經(jīng)濟運行當中的權(quán)責(zé)管理合理性。其次，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的財務(wù)管理制度，要將工作流程規(guī)范化，做到統(tǒng)一化、具體化和標準化，降低人為操作的風(fēng)險。結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)既反映了市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的成果之一，也集中了市場經(jīng)濟發(fā)展過程中的各種矛盾，從現(xiàn)實的角度來講，加強房地產(chǎn)行業(yè)多方面監(jiān)控是非常重要的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)管理也是必須應(yīng)對國家監(jiān)控，保障自身發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

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