住房租賃試點政策對房價的影響研究

袁 月

(武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、引言

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，房價也不斷上漲。房價的過快上漲促使大批無法承受高額房價的工薪階層家庭淪為“房奴”，大量剛出社會的青年被迫在城市如“蟻族”一般生活。房價的快速上漲加大了中國的收入差距與貧富差距，并在一定程度上激化了社會矛盾。房價的過快上漲極易引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。房地產(chǎn)泡沫往往伴隨著金融危機與經(jīng)濟蕭條，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)不但容易擾亂房地產(chǎn)市場秩序，還易引發(fā)政治與經(jīng)濟危機。歷史上許多的經(jīng)濟、金融危機等，都與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的萎縮與崩潰有密不可分的關(guān)系。如何加強房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房價的過快上漲便成為了人民關(guān)注的焦點及我國政府工作的重中之重。以往我國對房價的調(diào)控多從行政調(diào)控和貨幣政策兩個方面入手。行政調(diào)控多采用限購、限售、限貸、房產(chǎn)稅等手段；而貨幣政策則多從調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、利率出發(fā)。但以往的研究多立足于住房銷售市場進行調(diào)控，而忽視了住房租賃市場對房地產(chǎn)業(yè)及社會經(jīng)濟發(fā)展的作用。

我國房地產(chǎn)銷售與租賃市場存在著嚴(yán)重的發(fā)展不平衡、結(jié)構(gòu)不平衡問題。自從住房貨幣化政策實施以來，我國的房地產(chǎn)銷售市場迅速地發(fā)展，與之成對比的是住房租賃市場的發(fā)展不成熟稍顯緩慢的發(fā)展。陳卓等(2018)的研究中顯示我國的住房市場租賃比例遠遠低于美、德等住房租賃市場發(fā)展較為完善的國家，反而住房自有率遠遠高于這些國家，達到70%。2016年6月國務(wù)院辦公廳下發(fā)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確應(yīng)加快培育和發(fā)展住房租賃市場、建立購租并舉由政府提供基本保障的的住房制度體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場的健康發(fā)展。十三屆全國人大一次會議上，國務(wù)院總理李克強再次明確了這一定位。對住房定位的一次次強調(diào)體現(xiàn)了我國政府對于房價調(diào)控與發(fā)展租賃市場的決心。

以往對住房租賃市場的研究主要集中于通過對住房租賃市場發(fā)展較為完善的國家(如德國、美國等)的實際經(jīng)驗的分析，對我國住房租賃市場的發(fā)展提出新的建議。有的研究是通過住房租賃市場的某一點為切入進行探討。齊華(2018)將研究重點放于德國的住房租賃市場制度體系，他深入的研究了德國住房租賃管制制度及租金體系編制制度。葉建華(2018)側(cè)重于研究不同國家的房屋租賃管理方法，分析如何通過租賃管理方法的完善促進住房租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。也有學(xué)者從住房租賃市場的整體運行進行探討。如鄭宇劼(2012)具體探討了美、德、日的住房租賃法律保護、承租者權(quán)益保護、房源來源、補貼政策四方面的具體措施。

也有部分學(xué)者注重于對我國住房租賃市場本身的分析。有的學(xué)者的研究具體到個別城市。如劉軍(2017)根據(jù)2016年北京市的住房租賃市場的現(xiàn)實狀況及各項數(shù)據(jù)，從中發(fā)現(xiàn)北京市的住房租賃市場存在糾紛問題嚴(yán)重、對承租人權(quán)益保護不足、登記備案不全、安全監(jiān)管不足的問題，并給出了解決建議。張源(2017)則是利用2006～2014年間上海市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)通過拉姆齊模型進行實證研究，最后得出結(jié)論：上海租售比較低，說明上海租金相對于房價更低，租房更為劃算。更多的研究是從全國整體層面分析，而這類研究又可以進一步細分為我國住房租賃市場現(xiàn)狀及存在的問題研究、發(fā)展住房租賃市場意義研究及住房租賃市場法制研究。研究住房租賃市場現(xiàn)狀及問題的學(xué)者較多。賴勤(2017)從住房租賃市場供需情況入手，他認為我國住房租賃市場具有多樣性需求，但是住房租賃市場供給端存在著供給結(jié)構(gòu)、主體不合理的問題。也有部分學(xué)者注重研究發(fā)展住房租賃市場的意義，如張永岳(2017)認為發(fā)展住房租賃市場有利于培養(yǎng)新的市場需求、緩沖房價漲幅、增加住房福利他將住房租賃市場與住房購買市場的變動聯(lián)系起來，認為二者具有一致性，但是住房租賃市場波動幅度較為溫和；在他看來，想要完善住房租賃市場應(yīng)當(dāng)從增加穩(wěn)定房源供應(yīng)、建立市場準(zhǔn)入及退出機制、完善分配機制、加強政府監(jiān)管等角度出發(fā)。針對上述研究中均有涉及的法制問題，易磬培(2017)進行了更為深入的研究，他認為應(yīng)該改變以往的二元制結(jié)構(gòu)；同時應(yīng)該改變以往以所有權(quán)為中心的法律，更加注重租用者的合法權(quán)益并對合法權(quán)益進行保護。也有研究注重住房租賃市場相關(guān)政策解讀。

對住房租賃市場與房價的關(guān)系也有少數(shù)研究。陳卓(2018)通過實證研究發(fā)現(xiàn)住房租賃比與房價呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，且在東部這一效應(yīng)體現(xiàn)得更為明顯；他認為可以通過提高住房租賃比來抑制投機性購房需求擠出房地產(chǎn)泡沫，從而抑制房價。向為民(2017)分析了租購?fù)瑱?quán)政策對房價的影響，認為實施租購?fù)瑱?quán)政策有利于放緩房價漲幅。

與以往研究相比，本文的主要新意在于對新出臺的住房租賃市場試點政策的內(nèi)容及其影響機制進行分析，針對如何通過住房租賃試點政策穩(wěn)定房價提出建設(shè)性意見。

二、住房租賃市場試點政策內(nèi)容

2016年6月，中央出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，意見中對于如何促進住房租賃市場發(fā)展給出了全面意見，但意見推出后，并未得到很好地落實。2017年7月18日，住建部牽頭牽頭八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》選取了廣州、武漢、南京、杭州、鄭州、深圳、成都、沈陽、合肥、廈門、佛山、肇慶12個城市作為首批住房租賃試點的城市。除了這12個城市，北京、上海也自發(fā)出臺政策加入試點工作。

通知關(guān)于如何發(fā)展住房租賃市場明確給出了四個方面的意見，分別是加快培育規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)，加大政策及金融扶持力度；建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺；從存量和增量兩個方面增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。

三、試點政策的實施影響理論分析

本文整體理論機制為住房租賃市場改革試點政策的實施會對住房租賃市場產(chǎn)生影響，而住房租賃市場的發(fā)展又會進一步對住房買賣市場產(chǎn)生影響，而在其影響中本文最為關(guān)注住房租賃市場的發(fā)展對房價的影響。因為如何將房價維持在一個較為穩(wěn)定的水平，抑制房價的過快上漲是政府工作的重點也是社會關(guān)注的焦點。

本文對于試點政策如何對住房買賣市場產(chǎn)生影響的分析基于迪普-懷特在1992年提出的房地產(chǎn)市場的租-買選擇機制。這一機制認為房屋銷售市場與房屋租賃市場是相互影響的。根據(jù)迪普-懷特的研究，房地產(chǎn)租賃市場的需求量受許多宏觀經(jīng)濟因素影響，如人口、收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等，因而在經(jīng)濟運行正常情況下，住房租賃市場的需求量變動往往較小，而租金也不會產(chǎn)生大幅波動，而房價又受租金制約，因而可以通過房屋租賃市場制約房屋銷售市場的變動，從而達到抑制房價，使房價維持在一個較為穩(wěn)定的水平的目的。崔裴(2014)的研究表明當(dāng)住房租賃市場發(fā)展較好時，租-買選擇機制可以調(diào)節(jié)房價。陳卓(2017)的研究表明，住房市場租賃比例的提高對于房價有明顯的抑制作用。住房租賃市場試點政策可通過對住房租賃市場產(chǎn)生影響進一步對住房銷售市場產(chǎn)生影響。

針對我國租賃住房供應(yīng)量不足的問題，試點政策分別從新增租賃住房數(shù)量和盤活存量住房用于租賃兩個角度出發(fā)。各試點城市出臺政策中明確提出新增建設(shè)租賃住房用地，也可利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。同時鼓勵金融機構(gòu)對租賃用房項目加大支持力度。這一政策解決了新增租賃住房用地及資金不足的問題。而為了盤活住房存量，已明確可空置、低效的國有廠房等加以改造用于租賃，同時提倡可將符合安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的商業(yè)用房及私人住宅改造后用于出租并給予納稅優(yōu)惠政策，可推動住房存量更好用于租賃住房，增加租賃住房供給。以上推行的增加租賃住房供應(yīng)量的政策可以縮小租賃住房供需缺口，有效緩解租賃住房供需不平衡的情況。

為了促進住房租賃市場供應(yīng)主體及供應(yīng)結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，政策明確將鼓勵相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)換為住房租賃企業(yè)，同時鼓勵各項住房租賃民營企業(yè)及機構(gòu)的發(fā)展，將加大對住房租賃企業(yè)的金融扶持力度給予信貸支持。專門化租賃企業(yè)的增多可以改變我國以往由個人直租為主導(dǎo)的住房租賃市場，促進住房租賃市場供應(yīng)主體模式及供應(yīng)結(jié)構(gòu)朝更為完善的方向發(fā)展。

為了加強管理，試點城市紛紛推出了政府主管的住房交易服務(wù)平臺同時創(chuàng)建住房租賃行業(yè)協(xié)會引導(dǎo)管理。以往的住房交易服務(wù)平臺并非為政府提供，這類平臺上的信息準(zhǔn)確性存疑，且提供租賃信息后并未對租賃流程予以規(guī)范也未對租賃合同的簽署起到監(jiān)督作用，沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)。政府主管的住房交易平臺有明確的信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，可提高信息的準(zhǔn)確性。且政府主管的住房交易平臺可督促住房租賃合同的簽署及租賃備案的完善，有利于加強管理。同時各城市也明確將加大貨幣補貼租賃住房的力度，改變了以往對于住房保障的管理方法，有利于促進中低收入群體選擇住房租賃解決住房需求。

政策明確提出“保障租賃雙方的權(quán)益，特別是承租人的權(quán)益”，而部分試點城市更是將租購?fù)瑱?quán)納入政策范圍，明確承租人合法享有同等的就近入學(xué)、居民公共醫(yī)療服務(wù)等公共服務(wù)權(quán)益。通知還明確會加大公積金對于租賃住房的補貼力度，上調(diào)補貼額度的同時會劃出部分公租房用于中低收入繳納住房公積金人群居住。以往居民對于租賃住房的固有偏見源于產(chǎn)權(quán)人與承租人權(quán)益不對等。租購?fù)瑱?quán)政策能夠在保障承租人享受同等合法權(quán)益的同時改變?nèi)藗兊墓逃杏^念。當(dāng)租賃住房也可享受子女就近入學(xué)等同等公共權(quán)益時，可能會有更多人選擇租賃住房，保障承租人穩(wěn)定居住權(quán)的政策的出臺，更是為居民選擇租賃住房免除后顧之憂。

根據(jù)以上分析，住房租賃試點政策的推行可以促進住房租賃市場的發(fā)展完善。試點政策完善了住房租賃市場各項管理制度，保障了承租人的各項權(quán)益，可改變以往居民對于租賃住房的偏見，促使更多人群轉(zhuǎn)向租房居住。同時通過貨幣補貼及公積金保障可促進中低收入人群選擇以租房方式滿足自身居住需求。住房市場整體需求是固定的，基于住房租賃市場的發(fā)展與完善，更多群體選擇租賃住房的方式滿足自身的住房需求，可通過減少市場上的購房居住需求從而降低購房熱度，達到抑制房價上漲的作用。政策從存量與增量兩方面入手增加租賃住房供給量，可以通過增加供給，降低租金，吸引更多人選擇租賃住房，從而達到抑制房價的作用。

四、政策建議

(一)進一步加大租賃住房有效供給

政府應(yīng)當(dāng)進一步從增量和存量兩個方面加大租賃住房有效供給。加大對建設(shè)租賃住房用地的審批力度，推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，同時應(yīng)當(dāng)鼓勵并督促金融機構(gòu)加大對租賃住房項目的支持力度，予以信貸支持，加快此類項目審批。應(yīng)加大對住房存量的開發(fā)。加大對將符合安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的私人住房予以出租的出租方的財稅優(yōu)惠，以促進住房市場上閑置存量轉(zhuǎn)化為租賃住房的有效供給。

(二)促進“租購?fù)瑱?quán)”政策實施及落實

雖然目前已經(jīng)有部分城市推行了租購?fù)瑱?quán)政策，但租購?fù)瑱?quán)是否能夠真正的落實依舊存疑。如武漢市政府雖然也推行了租購?fù)瑱?quán)政策，但是在實際情況中當(dāng)學(xué)區(qū)生源超過招生計劃，生源溢出時，會戶口和房屋產(chǎn)權(quán)為優(yōu)先，即如果想要讓子女擁有更好的教育資源和名校生源資格，還是需要擁有房屋產(chǎn)權(quán)，在這方面承租人并未與產(chǎn)權(quán)人擁有一致的權(quán)益。在這方面應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)美、德等國家的經(jīng)驗，將房屋承租人與房屋產(chǎn)權(quán)人同等對待，讓其享有同等的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的權(quán)益。美國部分州政府注重保障公民受教育權(quán)利，根據(jù)居住期認定，保障租戶享有同等接受基礎(chǔ)教育權(quán)利。英國與法國在醫(yī)療體系方面，并未劃分房屋承租人與產(chǎn)權(quán)人區(qū)別，公民在全國范圍內(nèi)同等享受醫(yī)療服務(wù)。關(guān)于住房補貼，德國則是不分產(chǎn)權(quán)人與承租人直接對住房者根據(jù)其收入、住房面積等因素直接予以現(xiàn)金補助，租房者無形之中得到了利益傾斜。在享受各類公共服務(wù)資源時，不劃分房屋承租人與產(chǎn)權(quán)人，可以更好的實施“租購?fù)瑱?quán)”保障同等權(quán)益。我國應(yīng)當(dāng)改革醫(yī)療保險制度、住房公積金制度及當(dāng)前子女入學(xué)方面的相關(guān)規(guī)定。僅僅從住房租賃市場制度改革無法真正實施“租購?fù)瑱?quán)”，需要各項社會政策與完善的政策體系來切實落實“租購?fù)瑱?quán)”。我國應(yīng)該改變以往的根據(jù)戶籍實施社會福利制度，提高公共服務(wù)與社會保障的靈活性，減少差別對待。只有真正落實了“租購?fù)瑱?quán)”，才可改變我國以往對租房居住的歧視性觀念，減少對租賃行為的心理排斥，促進住房租賃市場的長期發(fā)展。

(三)完善住房租賃市場法律法規(guī)

雖然這次試點政策在許多方面做出了改進，但仍舊沒有提及對規(guī)范住房租賃市場的法律方面的舉措。以往的住房租賃針對性法規(guī)缺失，使得發(fā)生住房租賃糾紛時，法院多依照最高人民法院的司法解釋，對出租方約束少，容易放任出租方的行為，使市場上“黑中介”“黑房東”之類的行為泛濫。我國應(yīng)當(dāng)出臺專門的法律法規(guī)規(guī)范住房租賃市場。在法律法規(guī)的制定時應(yīng)當(dāng)考慮更多保障承租人的權(quán)益，加強對出租方的法律約束，從而促進出租方和承租人的法律權(quán)益對等?？梢詤⒖嫉聡槍ψ》孔赓U出臺的法律，對房租在某段時期內(nèi)的漲幅予以規(guī)定，不得肆意漲價，對各區(qū)域房租予以指導(dǎo)水平，如果出租方希望提高租金則需要向有關(guān)部門提交申請并詳細列出理由(黃燕芬，2017)。

我國應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)這類法律制定，保障承租人的權(quán)益，使承租人與出租方擁有對等地位，不在處于弱勢，同時應(yīng)當(dāng)大力打擊租賃市場中存在的部分投機行為。應(yīng)當(dāng)加強對租賃合同的管理，對合同終止及漲價予以明確規(guī)定，必須達到某些要求才可終止合同，并且明確違約的經(jīng)濟代價，從而規(guī)范租賃市場中的違約行為。

(四)加大針對合規(guī)出租方財稅補貼扶持力度

試點政策明確提出對專門化從事住房租賃的企業(yè)提供政策支持予以補貼。但是沒有考慮針對市場上安全不達標(biāo)不合規(guī)的出租房屋進行整治，單純懲罰措施可能無法很好地保證出租方愿意花更大代價改造現(xiàn)有房屋以達到標(biāo)準(zhǔn)?？梢钥紤]通過對合規(guī)、安全檢查達標(biāo)出租方的財稅補貼，促進市場上的租賃房源優(yōu)勝劣汰，將不合規(guī)、安全隱患問題嚴(yán)重的違規(guī)房源淘汰。通過財稅補貼，激勵出租方合法租房并且加強安全檢查，從而促進租賃住房市場發(fā)展。

(五)簡化備案登記手續(xù)，促進信息化備案

雖然試點政策內(nèi)強調(diào)加強對住房租賃市場的管理，強化租賃備案登記并且將部分備案管理服務(wù)下放至基層組織，但是備案登記手續(xù)仍舊較為繁雜，許多承租人和出租方可能處于時間因素選擇私下簽訂合同不予登記。政府可考慮簡化備案登記程序，并開放網(wǎng)上登記。如果能夠利用信息化的手段進行租賃備案登記，一方面可以減少人員為辦理備案的時間成本和路程成本，促進更多的人登記，另一方面網(wǎng)上登記可以簡化備案程序，并且聯(lián)網(wǎng)信息可以促進信息共享與區(qū)域化管理。