不動產(chǎn)數(shù)據(jù)房地一體整合關(guān)鍵技術(shù)

田 億

（貴州省有色金屬和核工業(yè)地質(zhì)勘查局一總隊，貴州 貴陽 551400）

在落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作時，最為關(guān)鍵的一環(huán)便是實現(xiàn)對房屋和土地存量登記數(shù)據(jù)的有效整合，但是由于這些數(shù)據(jù)普遍存在極大的時間跨度，加上期間各種原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)地產(chǎn)變更等，其數(shù)據(jù)構(gòu)成極其復雜。在具體整合工作中，往往要把近數(shù)十年的存量數(shù)據(jù)整合起來，并保證這些數(shù)據(jù)可以存入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫之中，符合數(shù)據(jù)庫存儲標準。由此可見，房地存量登記數(shù)據(jù)的整合具有較高難度，因而不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵技術(shù)受到廣泛關(guān)注。

1 不動產(chǎn)測繪

1.1 不動產(chǎn)測繪的含義

目前，隨著我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落地實施，各地相繼開始展開不動產(chǎn)登記機構(gòu)、電子數(shù)據(jù)登記簿、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)檔案資料等整合工作。其中，不動產(chǎn)測繪的成果是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)，關(guān)系到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的整合，也是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍管理的一項重要組成部分。

1.2 不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀

（1）共享性薄弱、單向管理。由于在職能與職責方面存在一定的差異，因此不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)分別由不同的部門主管，其中主要包括以下部門：國土部門、林業(yè)部門、房產(chǎn)部門、農(nóng)業(yè)部門等各行政主管部門。從宏觀角度來看，這種管理方式布局十分散亂，并且管理很單一，不存在雙向或者多向的溝通交流。由于國家政策、法律法規(guī)、網(wǎng)絡條例以及系統(tǒng)管理等多方面因素的限制，各種類型的不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一般都是被存儲在部門的局域網(wǎng)之內(nèi)，并且不同的部門之間是處于物理隔絕的狀態(tài)，這種狀態(tài)下的數(shù)據(jù)共享性極差，關(guān)聯(lián)性也非常薄弱，并且還會在不同的程度上造成部分數(shù)據(jù)存在重復測繪的情況，浪費人力、測繪以及存儲的資源。

（2）同行業(yè)內(nèi)的不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)差異大。目前，隨著我國信息化進程的不斷發(fā)展，不同行業(yè)的主管部門都相應建立了獨屬于自己的測繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，但是隨著時間的慢慢推移，數(shù)據(jù)標準也在不斷發(fā)生變化，不同的職能部門之間對于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)查的標準各不相同，每一個行業(yè)內(nèi)相應的管理部門之間關(guān)于不動產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)也存在很大的差異。不動產(chǎn)測繪在存儲的方式、數(shù)據(jù)的精度、數(shù)據(jù)的格式、數(shù)學測繪的基礎(chǔ)乃至數(shù)據(jù)的應用上都有很大的不同，測繪數(shù)據(jù)的應用、測繪數(shù)據(jù)的更新等有關(guān)于數(shù)據(jù)管理的方式更是千差萬別。這就使得我國的不動產(chǎn)在進行統(tǒng)一的登記后，不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)在整合以及存儲管理等方面存在一系列問題，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記造成很大的負面影響，極大地影響不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合。

1.3 不動產(chǎn)測繪的內(nèi)容

不動產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容是指對房屋、土地、林木以及海域等固定物體的數(shù)據(jù)進行測繪。不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)成果主要指的是在對不動產(chǎn)進行測繪的過程中所形成的各項信息數(shù)據(jù)鏈、成果報告表、圖紙、文件、質(zhì)量檢測與質(zhì)量驗收報告、建筑技術(shù)設(shè)計與驗收總結(jié)報告以及其他相關(guān)材料等。不動產(chǎn)測繪的成果大致可以分為房產(chǎn)測繪、地籍測繪以及海籍測繪三大種類。房產(chǎn)測繪成果主要包括與測算依據(jù)相關(guān)的所有圖文的審批材料、房屋的面積測算技術(shù)報告、房屋房產(chǎn)的平面圖合集、房屋的成果驗收報告、房屋的備案登記審批材料等多方面的書面材料。地籍測繪成果主要包括地籍測繪成果表文件、地籍測繪成果圖文件、地籍現(xiàn)場采集到的實際數(shù)據(jù)以及軟件處理過程的所有數(shù)據(jù)、SHP數(shù)據(jù)相關(guān)文件、地籍圖形編繪所采用的初始數(shù)據(jù)等。海籍測繪成果主要包括在整個海籍測繪的過程中所形成的各種類型的成果表、成果圖以及成果文件、海域技術(shù)設(shè)計以及技術(shù)總結(jié)報告、海域圖形編繪所采用的初始數(shù)據(jù)等。

1.4 不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集與更新方式

不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫是一個極其龐大的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)系統(tǒng)一經(jīng)產(chǎn)生便具有穩(wěn)定性，如何在數(shù)據(jù)系統(tǒng)中對數(shù)據(jù)進行采集與更新是系統(tǒng)管理人員尤為重視的問題。目前在數(shù)據(jù)采集與更新方面，主要采取的方法是以不動產(chǎn)權(quán)利人本人的申請為基準進行不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的采集以及處理和更新，也就是說不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集與更新是要以不動產(chǎn)本人的申請為前提，配合數(shù)據(jù)管理人員的處理來進行。

2 不動產(chǎn)登記房地一體數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵技術(shù)分析

2.1 房地協(xié)同整理

目前，不動產(chǎn)發(fā)證任務時間緊迫，要求房地一體數(shù)據(jù)整合和不動產(chǎn)登記發(fā)證工作一同開展，因此以前所實行的先完成數(shù)據(jù)整合，當確定數(shù)據(jù)準確無誤之后再落實發(fā)證業(yè)務辦理的工作方式已然無法滿足當下的需求。對此，為了充分提高工作效率，減少不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的各方面壓力，應當加大對數(shù)據(jù)整合工作的推進力度，盡早實現(xiàn)“登記任務來一份，數(shù)據(jù)整理一大片”的目標，使大廳發(fā)證工作壓力得到有效減輕。隨著業(yè)務量的持續(xù)累積，需整合的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)量也會不斷增多，大廳登記發(fā)證的工作壓力會漸漸下降。房地協(xié)同整理的工作流程如下：不動產(chǎn)大廳發(fā)起數(shù)據(jù)整合流程后，分別進行房產(chǎn)、土地數(shù)據(jù)的掃描、清洗與整理，錄入不動產(chǎn)登記中間數(shù)據(jù)庫后進行不動產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼，完善屬性字段信息，最后錄入不動產(chǎn)登記成果數(shù)據(jù)庫。

2.2 內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體

由于當前部分房屋和土地有關(guān)數(shù)據(jù)存在殘缺或失效等問題，在對兩者實行數(shù)據(jù)整合之時，會發(fā)生空間拓撲不協(xié)調(diào)的情況。在實際整合工作中，應當將宗地當作整合的基礎(chǔ)單元，如果土地房屋自身具有數(shù)據(jù)錯誤的問題，則必須對相關(guān)數(shù)據(jù)做到全面且細致的核對。如果房地數(shù)據(jù)自身具有數(shù)據(jù)丟失的問題，則應當組織外業(yè)調(diào)查工作，重新采集完整數(shù)據(jù)。如果數(shù)據(jù)本身在結(jié)構(gòu)層面具有拓撲異常的情況，按照已有的資料信息很難解決此問題，則應當采用權(quán)籍調(diào)查的方式，把數(shù)據(jù)的圖形信息全面補齊，最后保證登記數(shù)據(jù)和信息的完整可靠。對于有空間圖形的房屋數(shù)據(jù)，則應當通過內(nèi)業(yè)核實房屋所處位置的準確與否。另外，如果其空間圖形存在缺漏問題，則應當聯(lián)合實際資料信息與外業(yè)調(diào)查結(jié)果，處理好房地空間位置的匹配工作。若是房屋數(shù)據(jù)在空間表達方面不夠清晰，則應當采取外業(yè)調(diào)查的方式進行確定。

當確定房地內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)核對無誤之后，便可進行房地一體編碼工作，通過有關(guān)程序的輔助，最終得出不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合核實表。此外，對于內(nèi)外業(yè)協(xié)調(diào)一體的工作不僅需要聯(lián)系房屋和土地的當下狀況，還要在這一基礎(chǔ)上對相關(guān)數(shù)據(jù)加以核實確定，主要可以通過以下三個步驟層層深入，以此確保數(shù)據(jù)核實的準確全面。

（1）參照已有的房屋和宗地資料數(shù)據(jù)，從圖面層次的角度入手，開展對房地信息的核對工作，保證其空間位置的準確性。

（2）針對因為宗地房屋信息存在缺失而難以確定房產(chǎn)信息的情況，應當結(jié)合實際現(xiàn)狀，進行下一步分析。例如若是宗地上不具備完整的房屋檔案信息，便可采取對當下已有房產(chǎn)檔案信息進行全面核查的方式確定房屋信息；而如果宗地信息不完整，便核查宗地信息，基于外業(yè)調(diào)查工作處理好全籍調(diào)查任務，最終確定宗地信息。

（3）如果經(jīng)過以上步驟依然未能確定房屋和土地信息，便可對檔案資料實行深入分析，以達成對房地信息的全面確定。

在以上三項步驟的開展過程中，若是上一步驟可以有效核查出房地空間位置的準確性，便不用再實施下一步驟，能夠直接進入房地編碼環(huán)節(jié)。

2.3 數(shù)據(jù)匹配技術(shù)

數(shù)據(jù)匹配技術(shù)是實現(xiàn)房地數(shù)據(jù)整合的核心技術(shù)。主要流程如下：先使用地名地址匹配技術(shù)、房屋土地信息與宗地匹配技術(shù)，結(jié)合語義相似度匹配算法、冗余數(shù)據(jù)分析排除算法以及數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)剖析算法，創(chuàng)建出房屋與土地空間圖形、屬性信息相結(jié)合的登記數(shù)據(jù)匹配方法體系，以實現(xiàn)房屋的“幢落地、幢落宗”工作；然后借助房屋用戶信息匹配技術(shù)，開展用戶登記信息的“戶落幢”工作；最后使用房地一體編碼技術(shù)，完成宗地——自然幢——戶的不動產(chǎn)編碼工作。

3 結(jié)束語

權(quán)屬清晰、界址明了、面積正確的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的基礎(chǔ)要素，而數(shù)據(jù)整合質(zhì)量高低也與不動產(chǎn)是否可以順利實現(xiàn)房地數(shù)據(jù)規(guī)范化登記以及數(shù)據(jù)匯交工作存在緊密聯(lián)系。對于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，主要以房地存量登記數(shù)據(jù)的整合為核心內(nèi)容，盡管房地管理工作具有較高難度，但若是采取合適的作業(yè)模式與先進的技術(shù)措施，便能夠高效、高質(zhì)地完成對不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的整理工作。文章依據(jù)當下對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實需求，結(jié)合信息化技術(shù)，給出了一種房地一體整理不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的工作形式，使得房屋和土地登記數(shù)據(jù)整合的作業(yè)流程更為完善，同時還處理了數(shù)據(jù)匹配與任務推送等多項問題?？傊?，此方法可以高效、準確地解決房地數(shù)據(jù)整合與集成任務，并達到實現(xiàn)不動產(chǎn)的審批和交易、不動產(chǎn)的信息互通共享、不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)依法查詢等目的。