民國(guó)時(shí)期葡籍華商在廣州的房地產(chǎn)投資
——以《民國(guó)葡萄牙駐廣州總領(lǐng)事館檔案》為中心

何俊宇

民國(guó)時(shí)期華僑踴躍地返粵投資，其中以在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資較具有代表性，近年來(lái)學(xué)術(shù)界相關(guān)研究成果不斷涌現(xiàn)。實(shí)際上，葡籍華商也是當(dāng)時(shí)參與房地產(chǎn)投資活動(dòng)的重要群體之一。葡萄牙亦稱為“大西洋國(guó)”，葡萄牙籍公民因此稱為“西洋籍民”。參與民國(guó)時(shí)期廣州房地產(chǎn)投資的葡籍華商主要是居住廣州的或者在澳、穗兩地雙棲之葡籍華商，他們主要是居澳華商，且是居澳華人中較有政治地位和經(jīng)濟(jì)活力的一部分。

一、葡籍華商的投資動(dòng)機(jī)與形式

1927—1937 年被稱為“舊中國(guó)廣東華僑投資的黃金時(shí)代”[1]。尤其是1929—1936 年間“南天王”陳濟(jì)棠主粵時(shí)期，廣東社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，實(shí)為海外華僑在粵投資的全盛時(shí)期。

為何近代廣東華僑投資高度集中于房地產(chǎn)業(yè)？研究認(rèn)為，直接目的在于買屋安置家眷和準(zhǔn)備將來(lái)自己還鄉(xiāng)的歸宿[2]75。更重要的是，在僑鄉(xiāng)中心城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)不僅容易保值，更能獲得較高的利潤(rùn)[3]。廣州是廣東的中心城市，具有較大的投資潛力，更容易吸引華僑投資廣州的房地產(chǎn)。另外，海外華僑那種“落葉歸根”“光宗耀祖”“衣錦還鄉(xiāng)”的傳統(tǒng)觀念使得廣州有了大量的住宅居住和投資需求。葡籍華商是華僑群體之一，在投資動(dòng)機(jī)上具有一致性。他們同樣擁有對(duì)“衣錦還鄉(xiāng)”等榮譽(yù)的渴望，同時(shí)又受到豐厚回報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)，因此，對(duì)房地產(chǎn)投資趨之若鶩。

根據(jù)研究，華僑在廣州的房地產(chǎn)投資大體上有三種形式：一是購(gòu)建房屋自用；二是個(gè)人購(gòu)建房屋出租；三是組成公司進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)[4]。也可以分為直接投資和間接投資兩種：“前者是指華僑中資產(chǎn)薄弱的工人、農(nóng)民以及小資產(chǎn)階級(jí)，以個(gè)人名義或者僑眷身份進(jìn)行直接的小規(guī)模的房地產(chǎn)投資。而后者是指投資給房地產(chǎn)公司，通過(guò)間接的方式盈利?！盵5]兩說(shuō)其實(shí)相近，都將投資分為個(gè)人投資以及向公司投資兩種，但前者側(cè)重于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度，后者則側(cè)重于投資者的身份。

在葡籍華商中，鮮有以房地產(chǎn)公司的形式進(jìn)行投資的，以個(gè)人為主導(dǎo)的出資形式較為常見(jiàn)。但個(gè)人出資方式資本少，規(guī)模小，一般遜于以公司為主導(dǎo)的投資方式。從事房地產(chǎn)投資的葡籍華商多數(shù)是中小商人，鮮有大資本家投資的案例，充分體現(xiàn)了“量少而分散”的特點(diǎn)。

二、葡籍華商投資房地產(chǎn)的類型

胡樂(lè)偉將華僑所投資的房地產(chǎn)分為自住型房地產(chǎn)、商業(yè)型房地產(chǎn)、商住結(jié)合型房地產(chǎn)三大類型[6]51—60。在葡籍華商的投資中，以自住型房地產(chǎn)、商業(yè)型房地產(chǎn)這兩種房地產(chǎn)類型為主。

1.個(gè)人投資的自住型房地產(chǎn)。民國(guó)八年（1919）十月，長(zhǎng)住香港的葡籍商人張甲向廣州市政公所呈文稱：“有自置地一叚坐落廣九鐵路站外二馬路，自行建造洋樓六間，乃貴治（指廣州市市政公所）下四區(qū)署管轄，理合繪圖呈請(qǐng)發(fā)給憑證事上呈，竊懇準(zhǔn)?！彼┕さ挠?jì)劃是：“一，地腳用灰泥、石屎11 尺，摏打梅花式111.8 寸，尾12 丈長(zhǎng)。二，地下三隅墻，二、三樓雙隅墻，摏過(guò)實(shí)心夾板丁勾。三，樓陣用柳州枋。四，樓面用英坭階磚。五，地面階磚用車坡磨光。六，廚房用英坭石屎工字鐵鐵網(wǎng)。七，瓦面金字方陣雙重瓦。”[7]11冊(cè)251-252 張甲長(zhǎng)居于香港，受西方生活方式影響較深，以至施工計(jì)劃特別強(qiáng)調(diào)使用新式材料和工藝，并計(jì)劃在廣州興建自住用的洋樓六間之多。

2.個(gè)人投資的商業(yè)型房地產(chǎn)。葡籍華商對(duì)商業(yè)型房地產(chǎn)的投資建設(shè)更為普遍。1914 年10 月26 日，“向在靖遠(yuǎn)街門牌十三、十五號(hào)自建營(yíng)業(yè)”的亨泰隆洋行店主、葡籍華商關(guān)貢庭“因左右鄰鋪與商等之鋪相比，計(jì)高有數(shù)尺之多，今欲自行加高七尺五寸，與鄰相併，以歸劃一而免礙觀?！盵7]1冊(cè)236 計(jì)劃對(duì)自己的商鋪進(jìn)行相應(yīng)的改建。根據(jù)承接此工程的同文街泰源店土木匠陳伙稱：“靖遠(yuǎn)街橫馬路第十三、十五兩號(hào)門牌鋪一間，原建樓四層，現(xiàn)擬加建一層，高七尺五寸，繪圖報(bào)請(qǐng)查勘。經(jīng)派員勘得該鋪墻壁系四隅磚結(jié)砌，原日建樓三層，連地下共四層。擬于四樓之上加建一層，共成五層?！盵7]1冊(cè)229

1915 年10 月，經(jīng)過(guò)上一年改建之后的商鋪“坐東向西，橫闊□丈五尺，直深□丈□尺五寸。左至永光堂，右至德春號(hào)，前至馬路，后至堅(jiān)利號(hào)滴水為界。系毓田向方街利源公司租地自行建筑。鋪面二間，樓四層，連鋪面共五層。所有上下四圍墻壁、磚瓦、木石、門窗、戶扇、铦閘一應(yīng)俱存?！盵7]13冊(cè)183 說(shuō)明此商鋪是關(guān)氏租賃利源公司之地自行修建以及擴(kuò)建的，并且它同時(shí)掛十三、十五兩個(gè)門牌，可見(jiàn)占地較大，且有四層之高，總體規(guī)模不小。商鋪四隅墻壁用磚砌成，裝修設(shè)計(jì)精美，設(shè)施一應(yīng)俱全，在一定程度上看出關(guān)貢庭家境之殷實(shí)。

3.房地產(chǎn)公司投資的商業(yè)型房地產(chǎn)。真光公司是少有的由葡籍華商經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，其負(fù)責(zé)人為葡籍華商黃在朝。黃在朝，亦名黃倬、黃焯或黃社翻（下文統(tǒng)稱為“黃在朝”），向來(lái)在廣州從事商業(yè)活動(dòng)。1919 年4月2 日，時(shí)任廣東省長(zhǎng)翟汪認(rèn)為，“雖然西洋籍民黃在朝系在本領(lǐng)事署（此處引用葡領(lǐng)事原話，指葡總領(lǐng)事署）國(guó)籍簿內(nèi)注冊(cè)及掛號(hào)注明為真光公司總司理人”，但是“真光公司系一商事組合團(tuán)體，并非完全葡人資本所開，不能以有葡人占有股份及因有葡人充當(dāng)司理，遂可認(rèn)該公司為葡人商號(hào)也?！盵7]25冊(cè)491 廣東官方雖然否認(rèn)真光公司的葡屬性質(zhì)，但可從中看出，真光公司不僅由葡籍華商黃在朝掌管，還運(yùn)用了一部分葡資，它是一家由葡籍華商領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)公司。

1914 年，黃在朝考慮到“近來(lái)中國(guó)各地亂事頻生”，若有不測(cè)之事發(fā)生，可能會(huì)造成自身財(cái)產(chǎn)的損失，故將“全權(quán)經(jīng)理之真光公司及置買之物業(yè)屋宇等另單列明”，向葡總領(lǐng)事署注冊(cè)，并懇請(qǐng)葡領(lǐng)事出面敦促中國(guó)官方對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)。其所列的產(chǎn)業(yè)有：

十八甫真光公司正鋪平排四間，直通舊荳欄平排五間，十八甫門牌□號(hào)、□號(hào)、□號(hào)、□號(hào)，舊荳欄門牌□號(hào)、□號(hào)、□號(hào)、□號(hào)、□號(hào)。新建六層洋樓上蓋共用香港通用銀紙二十萬(wàn)余元，另置地價(jià)香港通用銀紙七萬(wàn)元。又裝修家俬什物等共用香港通用銀紙壹拾萬(wàn)元。全鋪共貯貨價(jià)值香港通用銀紙五十萬(wàn)余元。舊荳欄門牌□號(hào)自置貨倉(cāng)一間，平排兩便過(guò)，值香港通用銀紙一萬(wàn)元。榮華東門牌□號(hào)、□號(hào)自置貨倉(cāng)二間，值香港通用銀紙二萬(wàn)五千元。舊荳欄門牌□號(hào)貨倉(cāng)二間，自置上蓋，共用香港通用銀紙五千元。真光公司正鋪及貨倉(cāng)建造、家俬、貨物連地價(jià)等共值香港通用銀紙九十三萬(wàn)元[7]27冊(cè)507。

該公司擁有之房地產(chǎn)類型包括商鋪、地皮和庫(kù)房三類，產(chǎn)業(yè)價(jià)值近百萬(wàn)元，可見(jiàn)規(guī)模較大。1926 年，真光公司破產(chǎn)后所剩之產(chǎn)業(yè)遭廣州審判廳拍賣，根據(jù)葡總領(lǐng)事反對(duì)意見(jiàn)之信函可知：廣州市西關(guān)冼基東門牌第二號(hào)，原日三十五號(hào)，南向洋樓四便過(guò)一間。冼基西門牌第四號(hào)，原日第二號(hào)、四號(hào)南向洋樓兩便過(guò)一間。杉木欄華寧里門牌六十八號(hào)，南向鋪業(yè)一間（現(xiàn)開廣益紗綢店）。河南海天四望街門牌第十二、十四、十六、十八號(hào)，原日第八十五、七十三、七十一、七十五號(hào)鋪業(yè)四間。以上產(chǎn)業(yè)，系屬葡商真光公司之所有物業(yè)，歸本總領(lǐng)事署管理，廣州地方審判廳拍賣場(chǎng)不得擅自布告投拍[7]25冊(cè)134。真光公司至少掌握著上述這些房地產(chǎn)。根據(jù)地址可看出，真光公司之地產(chǎn)已經(jīng)從原來(lái)西關(guān)十八甫一帶擴(kuò)展到了舊城區(qū)南方的河南一帶。

三、《民國(guó)葡萄牙駐廣州總領(lǐng)事館檔案》中所見(jiàn)的永租權(quán)習(xí)慣

房地產(chǎn)包括物質(zhì)實(shí)體與依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。其中，依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益表現(xiàn)為一種權(quán)利，或者是人民擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利[8]2，如廣州房地產(chǎn)交易中的永租權(quán)。永租權(quán)一般存在于商業(yè)型房地產(chǎn)，《民國(guó)葡檔》將擁有永租權(quán)的物業(yè)稱作“永租物業(yè)”或者“永租屋業(yè)”。永租權(quán)是一種依托于商鋪實(shí)體的權(quán)益，葡籍華商購(gòu)買商鋪永租權(quán)的行為實(shí)際上屬于一種特殊的房地產(chǎn)投資。

廣東官員于1915 年4 月7 日致函葡總領(lǐng)事，希望葡領(lǐng)事敦促在粵葡民依照《在通商口岸永租地契并合約照例辦法》及《教會(huì)在內(nèi)地買地照例辦法》行事[7]12冊(cè)120。民國(guó)二十四年（1935）三月十九日，廣州市代理市長(zhǎng)劉紀(jì)文稱，“本府為明瞭外人在粵永租地情形，擬在沙面臨時(shí)設(shè)立永租地清查辦事處遴員辦理”[7]4冊(cè)329。據(jù)此推測(cè)，包括葡籍公民在內(nèi)的外籍人士在廣州購(gòu)置永租地的情況比較普遍，以致于地方政府不得不頒布相關(guān)管理規(guī)定或設(shè)置相關(guān)的機(jī)構(gòu)開展清查工作。

如民國(guó)十八年（1929）六月二十六日，商民何合和“與葡籍商人建興洋行楊舜夔讓受永租屋業(yè)一間，坐落廣州市河南警察十一區(qū)分署叚內(nèi)，岐興中社前直街舊門牌第一號(hào)，新編二十一號(hào)。深澗丈尺照土地局圖說(shuō)及財(cái)政廳印契為標(biāo)準(zhǔn)，所有上蓋連地一概俱全。”葡商楊舜夔原擁有該房產(chǎn)之永租權(quán)，與何氏“說(shuō)合承受訂明毫銀三千元，經(jīng)于本年四月二十日立定并登司法日刊布告周知”。因楊氏有外籍身份，故“轉(zhuǎn)移物業(yè)，合先呈請(qǐng)察核備案，并候示遵等情”。還需要“查前項(xiàng)屋業(yè)，楊舜夔永租后曾否向貴署（指葡總領(lǐng)事館）注冊(cè)”[7]2冊(cè)198？證明購(gòu)買永租權(quán)房產(chǎn)的葡籍華商在購(gòu)買之后要在葡領(lǐng)事館登記注冊(cè)。

出租房可視作商業(yè)性房產(chǎn)之一種，此亦存在永租權(quán)交易的情況。民國(guó)十九年（1930）五月二十四日，“西洋籍民黃梓山在廣州市寶華坊，原日門牌第三十八號(hào)屋一間，第四十號(hào)屋一間并花園。第又四十號(hào)屋一間并花園等永租物業(yè)”。從發(fā)往廣州特別市土地局的文件可以看出，交易雙方證照齊全，“該商來(lái)局聲請(qǐng)永租權(quán)登記完畢，自應(yīng)將貴廳原送永租及上手契據(jù)圖照送請(qǐng)發(fā)還管業(yè)，以清手續(xù)等由，計(jì)附送天字第四十六號(hào)至第四十八號(hào)永租契三張，粘連產(chǎn)圖及白契各三張，上手黃壽如堂印契、投稅白契、民產(chǎn)保證執(zhí)照及平面圖各一張。黃敬儀堂印契、民產(chǎn)保證、平面圖及上手白契各一張。吉慶堂印契、登記完畢證、平面圖、執(zhí)照及投稅白契各一張”[7]1冊(cè)453。交易永租權(quán)的房產(chǎn)共三處，其中兩處均屬第四十號(hào)屋。并且這兩間附帶花園房子的永租權(quán)各自獨(dú)立，與今日之出租房相似。

民國(guó)時(shí)期的葡籍華商與廣大華僑群體的房地產(chǎn)投資活動(dòng)有許多相似之處。參與房地產(chǎn)投資的葡籍華商多數(shù)是中小商人，投資的數(shù)額不大，規(guī)模較小，投資眼光仍然停留在傳統(tǒng)商業(yè)時(shí)代。其首要目的是滿足自身居住或者經(jīng)商需求，因此所投資的對(duì)象往往是住宅或者中小規(guī)模的商鋪。一旦他們手頭有多余的房地產(chǎn)，便會(huì)通過(guò)出租等方式獲取回報(bào)。另外，葡籍華商在投資的過(guò)程中存在專門購(gòu)買永租權(quán)的現(xiàn)象，這種買賣集中于商業(yè)型房地產(chǎn)領(lǐng)域中，它是一種特殊的房地產(chǎn)投資。真光公司是少有的由葡籍華商經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司，所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值較大，但它僅僅是一家由葡籍華商主導(dǎo)的合資公司，而非全葡資。表明當(dāng)時(shí)葡籍華商還未在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域發(fā)展成熟，葡籍投資者分散，資金少，難組成單一的、大規(guī)模的葡資房地產(chǎn)公司。