我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究

文| 馬利娟

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在實(shí)際發(fā)展過程中十分不穩(wěn)定，波動(dòng)性十分強(qiáng)烈，這種波動(dòng)的存在會對整個(gè)金融體系造成強(qiáng)烈沖擊。隨著經(jīng)濟(jì)體系完善，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展期間也呈現(xiàn)出了一定的虛擬性，房地產(chǎn)不僅能夠滿足人們在日常生活中的具體需求，而且也是一種合理的投資手段。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展期間，如果存在過多投機(jī)行為，將會致使房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，這會對金融機(jī)構(gòu)造成沖擊。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的類型

1.周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中會受到自身規(guī)律和外界因素影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間會呈現(xiàn)出波動(dòng)特點(diǎn)，并且會出現(xiàn)低谷和高峰。周期性波動(dòng)通常都具有一定規(guī)律，其與國家制定相應(yīng)的宏觀政策相適應(yīng)。

2.異常波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)的異常波動(dòng)沒有規(guī)律可尋，這種波動(dòng)的出現(xiàn)具有很強(qiáng)隨機(jī)性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動(dòng)主要受泡沫影響，房地產(chǎn)價(jià)格會出現(xiàn)盲目升高情況，當(dāng)其上升一定程度后，房地產(chǎn)價(jià)格將會下滑，會發(fā)生過大波動(dòng)，這一波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律不符，會對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展造成不良影響。

金融風(fēng)險(xiǎn)的具體構(gòu)成

1.金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)指的是金融機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行管理期間，內(nèi)部制度不合理，采取的操作方式存在問題，這將會引起一系列風(fēng)險(xiǎn)問題。一般來說，房地產(chǎn)貸款周期長，而金融機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)行期間，貸款資金流轉(zhuǎn)過程中整體周期較短，固定周期內(nèi)，會對資金流動(dòng)性造成嚴(yán)重影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)變大。房地產(chǎn)經(jīng)營期間，若內(nèi)部管理出現(xiàn)問題，或者采取的具體經(jīng)營手段具有較強(qiáng)局限性，這都會導(dǎo)致資金在應(yīng)用期間發(fā)生較為嚴(yán)重流失現(xiàn)象，這會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在運(yùn)行期間存在較大資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款人風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指的是拒絕貸款進(jìn)行償還進(jìn)而引起的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致該情況發(fā)生的原因主要有以下兩項(xiàng)因素：借款人完成相應(yīng)償還后，房地產(chǎn)價(jià)格會發(fā)生大幅度降低，這會影響借款人，這可能會導(dǎo)致借款人出現(xiàn)拒絕償還貸款現(xiàn)象，從而可能會發(fā)生違約現(xiàn)象。

借款人獲取到款項(xiàng)后，由于自身能力問題，經(jīng)營出現(xiàn)問題，沒有能力償還款項(xiàng)，最終會引發(fā)違約。

3.抵押風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在具體經(jīng)營期間，為了實(shí)現(xiàn)對自身利益保護(hù)，在抵押期間，經(jīng)常會發(fā)生違約現(xiàn)象，在對抵押物進(jìn)行處理時(shí)，經(jīng)常會面臨不同類型風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是因?yàn)榈盅何锂a(chǎn)權(quán)不確定，若抵押物不是借款人私有財(cái)產(chǎn)，對抵押物進(jìn)行處理時(shí)，經(jīng)常會面臨各種困難和問題，這也會出現(xiàn)不同類型風(fēng)險(xiǎn)。若金融機(jī)構(gòu)無法在指定時(shí)間內(nèi)完成貸款回收，將會使金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營期間發(fā)生較大經(jīng)濟(jì)損失。

防范經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的合理措施

1.合理調(diào)控投資政策。（1）在房地產(chǎn)投資規(guī)模方面，要全面結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，在對房地產(chǎn)投資具體情況進(jìn)行詳細(xì)分析，制定一套與實(shí)際情況相符的投資政策，進(jìn)而完成對房地產(chǎn)投資規(guī)模的合理控制，避免房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中發(fā)生膨脹現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。（2）對政府投資規(guī)范進(jìn)行明確，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。（3）加強(qiáng)對杠桿投資行為的打擊，對金融從業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)治理，對金融結(jié)構(gòu)在運(yùn)行過程中的具體行為進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)，進(jìn)而使金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)行為都能夠保持自律，通過這一方式，可以有效避免場外配資杠桿通過不合理途徑進(jìn)入到房地產(chǎn)市場內(nèi)部，以免出現(xiàn)次貸危機(jī)。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格變化的合理管控。政府相關(guān)部門要依據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際情況，制定合理制度對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，進(jìn)而保證房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)始終都在一個(gè)合理范圍內(nèi)，從而為房地產(chǎn)交易進(jìn)行營造一個(gè)良好條件。從房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展角度來說，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)對隨著時(shí)間推移，不斷對制定的制度進(jìn)行優(yōu)化和完善。

3.構(gòu)建宏觀監(jiān)測指標(biāo)系統(tǒng)。在房地產(chǎn)金融環(huán)境的整體影響下，通過構(gòu)建金融監(jiān)控體系能夠?qū)崿F(xiàn)對金融風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)警，監(jiān)控房地產(chǎn)相關(guān)資料，確保房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展期間能夠?qū)ζ浒l(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行明確，通過對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警進(jìn)行合理借助，確保宏觀調(diào)控具有正確方向性。

4.發(fā)展信托投資基金。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)投資門檻過高，這也就造成了房地產(chǎn)資金流動(dòng)性較差，加強(qiáng)信托投資金發(fā)展，一方面可以使遇到的各項(xiàng)問題得到解決，另一方面也可以使房地產(chǎn)企業(yè)融資和銀行資金壓力得到緩解，增加融資渠道，實(shí)現(xiàn)對各種金融風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定向前發(fā)展。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中資金來源過于單一是一項(xiàng)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此，國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，要清晰認(rèn)識房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展情況，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題進(jìn)行分析，找到相應(yīng)措施對問題進(jìn)行處理，促進(jìn)我國市場繁榮，使我國經(jīng)濟(jì)能夠得到進(jìn)一步發(fā)展。