房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，一方面滿足了人們對(duì)房屋的需求，另一方面也催生了越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，也是控制成本的一個(gè)重要途徑。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的相關(guān)問(wèn)題和措施進(jìn)行分析與探討，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目管理;成本控制

在市場(chǎng)收緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中不僅要考慮施工質(zhì)量，還要考慮成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理地管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過(guò)程中的問(wèn)題，有助于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工水平，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度，減少資金浪費(fèi)，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)充分利用資金，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的密集度越來(lái)越高，傳統(tǒng)的成本管理模式存在的問(wèn)題也越來(lái)越明顯，在此基礎(chǔ)上必須要積極加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究，結(jié)合新形勢(shì)開(kāi)展成本控制管理。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

（一）對(duì)成本控制的重要性認(rèn)識(shí)不到位

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，隨著國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行改革，成本控制的重要性開(kāi)始凸顯出來(lái)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展都有十分重要的意義，但當(dāng)前很多管理人員沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)成本控制的重視程度不高。在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中更多的關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)度、項(xiàng)目的效益，忽視了預(yù)算管理、造價(jià)控制，尤其是忽視了對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行綜合化管理與控制，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到事前成本評(píng)估的重要性，所以施工過(guò)程中的成本總是超支。

（二）成本控制機(jī)制設(shè)計(jì)不合理

由于我國(guó)的人口基數(shù)較大，人們對(duì)房屋的需求量很大，為了滿足人們的需求，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，而且房地產(chǎn)企業(yè)還在進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工范圍和規(guī)模，比如越來(lái)越多高建筑、超高建筑開(kāi)始出現(xiàn)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理和成本控制方面還存在一些缺陷，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制機(jī)制不合理，沒(méi)有形成完善的成本管理責(zé)任機(jī)制，所以對(duì)各方的責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)都不能明確，對(duì)于工程施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作的開(kāi)展有不利影響。

（三）缺乏動(dòng)態(tài)控制理念

在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，成本控制是動(dòng)態(tài)變化的，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)還比較陳舊，缺乏對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理理念，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效果產(chǎn)生了很大影響。比如當(dāng)前很多企業(yè)在項(xiàng)目決算環(huán)節(jié)進(jìn)行成本投入分析的時(shí)候，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程缺乏有效成本管理手段，導(dǎo)致成本管理的效果不明顯，雖然在項(xiàng)目結(jié)束之后對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本支出進(jìn)行了總結(jié)與核算，但是由于在整個(gè)過(guò)程中缺乏動(dòng)態(tài)管理手段，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理效果大打折扣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定性有一定影響。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理和成本控制措施

（一）加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要內(nèi)容之一，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須要做好成本管理工作，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠有序推進(jìn)、按時(shí)完成，減少資金浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制并不是施工環(huán)節(jié)才需要做的，而是從投標(biāo)開(kāi)始，一直到竣工結(jié)束，都必須要做的工作，是貫穿于全過(guò)程的，企業(yè)必須要重視成本控制，而且要形成動(dòng)態(tài)化、全面化管理理念，將成本控制提到重要日程之上，在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)成本控制的重要性的宣傳和講解，營(yíng)造良好的工作氛圍，讓更多員工了解到成本控制的重要性，并且結(jié)合自己的工作，完成成本控制目標(biāo)。

（二）完善項(xiàng)目成本控制機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制機(jī)制應(yīng)該要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展情況而定，一方面，要強(qiáng)化責(zé)任成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工受到多方面因素的影響，強(qiáng)化責(zé)任成本管理，構(gòu)建工程成本管理責(zé)任體系，是提高工程成本管理的重要途徑。具體來(lái)講，就是要對(duì)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目的責(zé)任進(jìn)行細(xì)分，將成本控制目標(biāo)落實(shí)到每一個(gè)管理崗位、每一個(gè)班組上，讓項(xiàng)目經(jīng)理、施工班組可以明確自身的職責(zé)，在各個(gè)職能部門中再進(jìn)行責(zé)任的橫向分解，從而達(dá)到縱向與橫向相結(jié)合，對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行全方位、全過(guò)程管理，最終不斷提高成本控制水平，在核算的過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)某個(gè)環(huán)節(jié)的成本過(guò)高，超出一定的范圍，則需要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，從源頭上減少成本浪費(fèi)。

另一方面，可以引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為了增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中的細(xì)節(jié)處理，避免成本控制出現(xiàn)一刀切現(xiàn)象，可以引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)于建筑過(guò)程中的材料投入和相關(guān)設(shè)施的使用進(jìn)行綜合考量之后得出最優(yōu)的方案，比如在材料選購(gòu)過(guò)程中可以通過(guò)引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓更多供應(yīng)商進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，企業(yè)從中選出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，以提高項(xiàng)目施工前成本控制水平。

（三）加強(qiáng)成本控制的全過(guò)程、動(dòng)態(tài)管理

以往的項(xiàng)目管理和成本控制缺乏動(dòng)態(tài)控制理念，單一的管理機(jī)制對(duì)項(xiàng)目成本控制水平造成很大影響。對(duì)此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中要開(kāi)展全過(guò)程管理。工程成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)、持續(xù)的過(guò)程，必須要根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)展以及實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，才能促進(jìn)項(xiàng)目的有序推進(jìn)。在工程項(xiàng)目施工的全過(guò)程都必須要加強(qiáng)成本控制，將只專注于事中成本控制轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)測(cè)決策、事中控制調(diào)節(jié)、事后分析考核，將事前進(jìn)行成本預(yù)估、事中進(jìn)行成本控制、事后進(jìn)行成本核算這三個(gè)過(guò)程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，不斷提高成本管理水平。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理和成本控制都十分重要，必須要強(qiáng)化相關(guān)人員的成本控制觀念、健全其管理制度，加強(qiáng)項(xiàng)目全過(guò)程管理和動(dòng)態(tài)管理，不斷提高企業(yè)的成本管理水平，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

馮治中（1975-），男，重慶人，本科，中級(jí)（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師），重慶太極房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，研究方向：開(kāi)發(fā)報(bào)建。