作別白石洲

白石洲內(nèi)不見天空的樓宇。攝影/ 熊平平

2019年5月31日，房東的一紙通告，讓陳海軍一時不知所措，通告稱整個白石洲北四村租客要全部清退，他們租住的房子將在2020年拆除，“這是政府定的，誰也改不了”。

來深圳打工十余年的陳海軍，一直租住在白石洲，30平方米，2100元/月，突然的清退，意味著他要帶著一家老小六口人重新尋找落腳地。

位于深南大道旁南北兩側(cè)的白石洲，地處關(guān)內(nèi)最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵，周邊華僑城房價每平方米15萬元。核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地吸引了15萬外來人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”。

其實，白石洲北四村拆遷早在2014年就被列入深圳市一級規(guī)劃，入手白石洲城市更新單元項目的是綠景地產(chǎn)，作為承攬多個“城中村”拆除重建項目的本土地產(chǎn)商，綠景地產(chǎn)經(jīng)過與白石洲利益各方博弈，終于“搞惦”多數(shù)房東，清退公告標志著白石洲被拆邁出實質(zhì)性一步。

曾經(jīng)承載著數(shù)以萬計外來人口“深圳夢”的白石洲，在深圳宏大的城市更新計劃中，將成為歷史。

十五萬租客的夢始之地

白石洲由上白石、下白石、塘頭、新塘、白石洲五個自然村組成，從地鐵1號線白石洲站出來，穿過巨大的榕樹林，順著沙河路往北走，經(jīng)過幾家店鋪，便進入白石洲北四村。這里熙熙攘攘的人群川流不息，沿街是各類衣食商鋪，“活躍”是所有初來者對白石洲的第一印象。

從商鋪后的巷子繼續(xù)深入，白石洲的真面目才得以顯現(xiàn)——數(shù)百幢樓房緊密相鄰，樓與樓的距離只有數(shù)厘米，陽光照不進來，置身其中，猶如進入森林之中。

陳海軍是生活在這里的15萬人口之一。他二十來歲就從湖南耒陽老家來深圳謀生，2006年進入了沙河一家工廠工作，工廠宿舍安排在白石洲村村民的樓里，10平方米的小屋，6個員工擠在一起，“那時剛出來，能有地方住就不錯了，沒想著條件好不好”。

陳海軍就這樣一直在白石洲工作生活，從一無所有開始，慢慢有了積蓄，2010年結(jié)婚生子?；楹笏诎资拮饬艘婚g30平方米的兩室一廳，父母、兩個兒子再加上他們夫妻，一家六口居住，因為處在一樓，陽光差，三四月回暖天時潮濕陰冷，但租金便宜，早年1500元/月，近來逐漸漲到了2100元/月。

“兩個孩子都在這屋里出生長大，一家人都在一起，也是一個完整的家?！标惡＼姼嬖V筆者，兩居室非常狹小，廳內(nèi)放置了一件舊沙發(fā)、一張飯桌和一張雙層床，但屋內(nèi)干凈整潔，墻上貼滿兩個兒子的獎狀，“我們在這里住了九年”。

一家六口人擠在白石洲，忍受艱苦條件，背后是一筆經(jīng)濟賬：陳海軍是滴滴司機，每天下午4點出門開車，直到第二天凌晨4點回家，一個月收入1.2萬元，妻子在家附近的餐館工作，每月工資3500元，父親在做環(huán)衛(wèi)工，也有3500元月收入。每月有近2萬收入，加之村內(nèi)物價便宜，刨去房租水電，一家人每月可存下近1.5萬元。而在耒陽老家，一家人一年5萬元都掙不到。

選擇白石洲，陳海軍、妻子、父親都有工作，兩個兒子都能在家門口上學(xué)，他們對未來充滿希望——在耒陽縣城買一套房，兒子初中可在縣城上學(xué)，自己未來老了能住在城市。

大學(xué)畢業(yè)生陳萍2018年也搬進了白石洲。1993年出生的陳萍，大學(xué)就讀武漢一所高校，2016年大學(xué)畢業(yè)后來深圳，在高新園一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作。剛畢業(yè)時租住在寶安中心附近的樓房，10多平方米的小房間，每月房租近3000元。

一年后，陳萍發(fā)現(xiàn)房租占工資比重過高，能攢下的錢極少，每天高峰通勤的時間成本也很高，她最終選擇了來白石洲居住，僅用1500元月租，就能住上近20平方米的朝南房間，而且每天上班只需坐一站地鐵或公交。

“雖有時覺得住在城中村不好聽，但其實住著舒適便宜。”陳萍說，2018年底，她還自己花錢把房間重新裝飾了一番。

入職三年，工作勤勉，2019年3月陳萍已經(jīng)提升為經(jīng)理，帶領(lǐng)一支四人的小團隊，薪水和待遇都有了大幅提升。她告訴筆者，希望過幾年她能在深圳買下一套屬于自己的房，定居深圳。

陳海軍和陳萍是典型的“深漂一族”，白手來深，白石洲以廉價房租、便捷交通、低生活成本，成為他們棲居之所，也是他們深圳夢開始的地方：低學(xué)歷的陳海軍希望年輕時待在深圳多掙錢，供養(yǎng)兩個孩子上大學(xué)，走出自己的階層;高學(xué)歷的陳萍則希望能走出老家縣城，未來能在深圳扎下根，事業(yè)和人生獲得更大的舞臺。

萬人被清租

“房子找好沒？搬哪里去住了？”

“還沒呢，都太貴了，難找?！?/p>

這是陳海軍最近在村內(nèi)每天碰見老友時的對話，租住了十年的白石洲，出門都是老朋友，過去見面彼此問問最近工作，但近來的寒暄大家都被作為是永遠的告別——來自天南海北，因為租住在一起才認識。但他們清楚，一旦離開了白石洲，將各奔東西。

這一變化源于2019年7月1日房東的一紙告示：因新塘村被政府納入城市更新改造，本樓已與開發(fā)商簽訂搬遷協(xié)議，現(xiàn)通知您于2019年9月1日前結(jié)清水電網(wǎng)絡(luò)費用搬離本樓。

“剛看到告示時，我們還不太相信這么大的村子要全部清租?！标惡＼姼嬖V筆者，在他十多年的租住生涯中，有過多次村子要拆除的消息，但都沒有走到清租這一步，在向房東確認后，房東口頭回復(fù)住房已經(jīng)與開發(fā)商簽約，房子只能租到8月31日，9月1日將斷水斷電?！?/p>

第二天，陳海軍得知清租通知不只是張貼在他所在村子，北四村大部分村民都收到房東強制退租信息，他意識到，這次清租是“來真的”。

從官方記錄查看，白石洲的拆除頗為曲折，2014年，白石洲曾被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，但在同年5月正式公布時缺席，其后又在7月第二批城市更新列表中重新出現(xiàn)，并對更新范圍進行了調(diào)整和修改。

隨后白石洲拆除重建進入快車道，2017年6月16日，深圳市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元規(guī)劃（草案）的公示》：更新單元用地面積480148.0平方米，拆除用地面積459542.1平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積303793.7平方米，計容積率建筑面積為3479550平方米。

2018年12月28日，深圳市規(guī)劃國土委正式通過了上述規(guī)劃草案，白石洲北四村的拆除重建計劃有了法律授權(quán)，綠景集團成為白石洲拆除重建的主體。而查詢規(guī)劃，南白石洲未被列入拆除重建單元，而是列入了綜合整治規(guī)劃，由當?shù)爻枪芪癄款^進行更新改造。

“企業(yè)和房東談賠償，多數(shù)本地房東同意了，房東就直接給我們下發(fā)清租令。”陳海軍說，接到清租通知后，身邊多數(shù)租客選擇了離開白石洲。

2019年9月筆者走進白石洲北四村，村子已經(jīng)搬離大半，昔日住滿租客的樓都大門緊閉，透過窗戶不見生活物件。

“搬到哪里的都有，少數(shù)搬到南白石洲村，一套房已經(jīng)漲到了3500元每月?！标惡＼娬f，而更多的租客搬到了更遠的寶安區(qū)，或者龍華、龍崗。

搬離白石洲，對于家長工作的震蕩是其一，而帶給租客孩子的影響是最大的，或轉(zhuǎn)入其他學(xué)校，或回農(nóng)村老家，成為所有白石洲小孩未來的選擇。

教育也一度成為外界對白石洲拆除最為猛烈的批評。多家媒體赴白石洲采訪失學(xué)兒童，稱拆除政策以犧牲兒童教學(xué)為代價。有藝術(shù)家還策劃了一項行為藝術(shù)：在深圳與東莞的地界，一臺挖掘機將數(shù)十個布娃娃從深圳鏟到東莞，并重重地扔向地面，以表達深圳將這些外來務(wù)工家庭的兒童拋棄在城市發(fā)展之外。

面對輿論壓力，綠景地產(chǎn)作出調(diào)整，對有孩子在深入學(xué)的家庭，最遲退租時間可延遲至2019年12月31日，綠景、租戶、房東三方簽訂協(xié)議。如此，陳海軍為兩個孩子贏得了一學(xué)期的入學(xué)時間。

陳海軍的兩個孩子就讀于城中村的民辦小學(xué)南山星河學(xué)校，2019年9月1日開學(xué)時，孩子班上多名同學(xué)都轉(zhuǎn)學(xué)了，多數(shù)回了老家。

陳海軍也面臨著艱難抉擇，白石洲南村不僅租金高漲，更是一房難求，只能往關(guān)外寶安、龍崗等地搬家，但搬離后，受限于深圳教育政策，兩個孩子學(xué)位難以跨區(qū)轉(zhuǎn)入。

“我不可能住到寶安，每天送孩子來星河學(xué)校上學(xué)。”陳海軍說，但他又不忍心讓兩個小孩回耒陽老家成為留守兒童，等他們上初中，年齡再長幾歲，再放心讓他們回去。

是非白石洲?

白石洲，這座被稱為“深漂第一站”的城中村，是數(shù)十萬深圳人共同的記憶，他們在這里落腳，通過個人奮斗，再離開這里扎根深圳，當它即將被拆除重建時，引起了巨大的討論，深圳本土各方力量介入其中，嘗試影響政府的這一決策。

在官方政策語境中，由15萬外來人口聚集起來的白石洲，一直作為“城中村”來被描述，是社會藏污納垢、基層腐敗發(fā)生的高發(fā)地。

對此，深圳本土戲劇家楊阡一直否認白石洲作為“城中村”的身份定義，他認為，“無論從形態(tài)還是實質(zhì)，白石洲都不是一個村，是一個城，稱其為‘城中城更為恰當?！?/p>

楊阡是白石洲最早的觀察者，早在2013年就在深圳雙年展上創(chuàng)作了舞臺劇《物戀白石洲》，該劇呈現(xiàn)了深圳城市化進程中資本對白石洲土地空間的爭奪，“其實也預(yù)言了白石洲今天的結(jié)局”。

楊阡告訴筆者，官方一直以“村”來定義白石洲，即為了拆除白石洲建構(gòu)合法性，城市不應(yīng)該有村，城中村應(yīng)該被城市化，潛移默化中，拆除白石洲就順理成章。但問題的本質(zhì)是，白石洲是一座由外來人口租住后自發(fā)形成的原生城市，區(qū)別于官方規(guī)劃體制下的城市。

“如果我們否認原生城市，那就是否認外來人口對城市的定義權(quán)?！睏钰湔f，但深圳的發(fā)展與崛起，正是由數(shù)百萬外來人口建設(shè)的，其中近80%的非戶籍人口租住在深圳300多個城中村中，從這個角度理解，城中村是深圳人共有的城市記憶，是一筆文化遺產(chǎn)，不應(yīng)該任由它悄無聲息地被拆除消失。

對于城中村的功能，廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授趙燕菁認為，恰恰因為有了城中村，深圳才有了制造業(yè)，深圳的城中村規(guī)模足夠大，所以房租低廉。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計，截至2016年，深圳共有320個原行政村，建有農(nóng)民房35萬棟。如果按面積計算，城中村的住宅面積約占全市住房面積的一半?！拔腋钲谑姓f，如果你把城中村消滅了，你就把制造業(yè)消滅了。”

深圳建筑師段鵬在研究了深圳多個城中村后發(fā)現(xiàn)，深圳的產(chǎn)業(yè)布局是圍繞城中村展開的。作為生活成本洼地，所有企業(yè)家都愿意把工廠布置在城中村旁邊，可以省下巨大的用工成本，從而推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

據(jù)段鵬的研究，深圳的城中村從城市規(guī)劃上是人口加密和空間加密的典型案例，有了高密度的人口，城市的效率就會大幅度提高，運營成本會降低，創(chuàng)新也會被催生。

白石洲內(nèi)的樓棟水表。攝影/ 熊平平

楊阡的妻子馬立安為了尋找白石洲的意義，曾多期邀請全球?qū)W者駐村，其中一位來自印度德里的人類學(xué)家在白石洲住了兩個月，臨走時，這位學(xué)者提出了兩個問題：我不是特別懂為什么白石洲要被拆除？拆除后，白石洲十多萬租客將會去哪兒？

針對城中村問題，深圳發(fā)改委一名官員早先正面回應(yīng)了筆者，他坦承深圳城中村問題極為復(fù)雜，處理起來極為棘手，“原住民、政府和社會三者在城中村之間相互博弈，現(xiàn)在已經(jīng)是當前城市發(fā)展中最大的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問題”。

這名官員認可由本地村民自建的城中村的歷史貢獻與價值，“深圳最大的住房保障，其實是由城中村在提供。如果政府要建立一個覆蓋1000萬左右人群的公共租賃市場，需要萬億級別的投入，但如果當時這些萬億資金用在住房上面，而不是花在產(chǎn)業(yè)的扶持培育、城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改善上面，深圳的發(fā)展又會是另一番天地。”

對于城中村曾經(jīng)的貢獻，該官員稱，城中村建房的原住民也是得到了實惠，房租是一部分，而每一次的舊改都會誕生一批億萬富翁。

他將城中村比作硬幣，有A面、B面，“它在一定時期是A面的東西大過B面，但是在現(xiàn)在這個歷史時期，是B面的負面東西壓過了正面的東西?！?/p>

所謂的B面包括：城中村的空間格局會制約城市發(fā)展;基礎(chǔ)設(shè)施不足會帶來整個城市的影響，比如說原來城中村都是沒有污水管埋在地下的，所以環(huán)境代價很大;滋生基層腐敗，城中村違建帶來巨大的黑惡勢力，藏污納垢，存在較大公共安全風險。

而拆了城中村，外來人口住哪里？深圳正逐漸加大公租房建設(shè)，計劃“十三五”期間建設(shè)40萬套公租房，承載的人口在150萬-200萬之間。

城中村的產(chǎn)權(quán)困境

拆遷白石洲，必須付出昂貴的代價，這一代價背后是深圳城中村的產(chǎn)權(quán)困境。

要理清白石洲的產(chǎn)權(quán)情況，必須梳理白石洲的歷史和深圳土地政策脈絡(luò)。中山大學(xué)社會學(xué)系副教授張永宏對白石洲的歷史曾作過梳理和研究。據(jù)他介紹，1978年前，白石洲被劃為國營沙河農(nóng)場，隸屬于國營光明農(nóng)場，沙河農(nóng)場規(guī)模遠大于今天白石洲面積數(shù)倍，東到華僑城東，西到大沙河，北到北環(huán)大道，南到深圳灣，多達數(shù)十平方公里。1978年改革開放后，沙河農(nóng)場轉(zhuǎn)制，成立了沙河集團，沙河集團開始賣地，今天華僑城的地產(chǎn)、世界之窗、歡樂谷都是從沙河集團買下，而沙河的農(nóng)民也不再種糧食，在巨大的租房需求下，改“種”房子。

與此同時，1992年成為深圳所有城中村發(fā)展史上極為關(guān)鍵一年，深圳在關(guān)內(nèi)推行農(nóng)村城市化，所有農(nóng)村土地一律統(tǒng)轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)民除了獲得一筆貨幣補償，村集體還會獲得5%的發(fā)展用地以及宅基地。

因此，深圳各村成立股份公司，農(nóng)民變股民。但由于沙河農(nóng)場屬于國營農(nóng)場，難以獲得和農(nóng)民一樣的股民身份和補償權(quán)益，為此，白石洲原住民曾多年向各級政府反映情況，希望獲得同等發(fā)展權(quán)益，這一問題直至2009年才得以解決。

盡管身份懸而未決，但在深圳高速發(fā)展的洪流中，白石洲原住民掀起了多輪建房高潮，各家先是拆掉瓦房老宅，在原址建設(shè)樓房，后來開始大規(guī)模侵占公共土地擴建、加高樓層，如此幾輪大規(guī)模擴建，白石洲形成了今天千樓互相“牽手貼面”的局面。

因為歷史欠賬，以及白石洲復(fù)雜的土地、房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，在嘗試多輪查處違法建筑無果的情況下，歷屆政府也只能選擇默許原住民靠“種樓”獲取房租收益的行為。

白石洲只是深圳城中村產(chǎn)權(quán)困境的一個縮影。

改革開放后，三來一補加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)在深圳快速發(fā)展，用地量劇增，為了解決這一問題，1992年深圳要求三個月內(nèi)把全部關(guān)內(nèi)土地城市化，時間短、政策粗、操作快，如此為深圳各村的征地補償留下了巨大歷史欠賬，青苗賠償、5%返還發(fā)展用地在很多村成為“糊涂賬”。

盡管村里土地被劃為國有，但政府一時難以開發(fā)建設(shè)，村民在利益沒得到妥善保障的情況下，就自發(fā)侵占已被劃為國有的用地建房，而且凡是違法侵占國有土地種房子的村集體都獲得巨大發(fā)展，而守法村莊反而吃虧，如此也助推了更多原住民和村集體違法建房。

而深圳的房價也一路攀升，從2005年開始到2015年，十年時間房價增長十倍以上，而2015年深圳新房均價更是從2萬元直奔5萬元，2016年5月全市新房平均價格55871元每平方米，同比增長96%，其中中心區(qū)房價從4萬元每平方米直接翻番達到8萬元每平方米，個別高端樓盤每平方米已達10萬元每平方米。

盡管城中村存在違法建筑，但現(xiàn)實是，土地在原住民手中，地上建筑物產(chǎn)權(quán)歸原住民所有，而且房子也住滿了人，要從原住民手中拿走這些地拆除重建，談何容易。

深圳迭代：非拆不可？

深圳沒有增量土地并非是一個新話題。2005年，面對發(fā)展問題，深圳市政府列舉出“四個難以為繼”，首當其沖是“土地、空間有限，剩余可開發(fā)用地有限，按照傳統(tǒng)的速度模式難以為繼”。

深圳發(fā)改委官員表示，其實自2001年以來，歷屆政府在研究深圳問題時，如何破解深圳土地空間發(fā)展窘境，一直是最根本的問題。

“深圳的市域面積1928平方公里，剔除生態(tài)用地就不到1000平方公里，現(xiàn)在可開發(fā)土地，總的大概就20平方公里，而成片的更少?！鄙鲜龉賳T稱。

在土地供給方面，廣東省國土規(guī)劃的2020年控制目標給深圳的限額是976平方公里，深圳從2015年-2020年五年內(nèi)僅剩下8平方公里凈增指標，而從此前五年統(tǒng)計平均來看，深圳每年均用地需求約11平方公里。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁和他的團隊早前在對深圳土地問題研究時指出，深圳面臨的一系列挑戰(zhàn)中，比較緊迫的是這座城市的未建設(shè)用地已近于耗盡。對照毗鄰深圳的香港，開埠170年，建成區(qū)面積只占全部土地面積的21%，不到深圳的47%的一半。內(nèi)地城市中，北京建成區(qū)面積僅占全市總面積的8%，上海和廣州則分別為13.5%和12.5%。

周其仁指出，“顯然，深圳既沒有外擴的空間，也不可能在現(xiàn)有城市框架內(nèi)大幅度增加建設(shè)用地。要在未來的城市競爭中勝出，深圳必須找到新思路，尋求新的突破。”

新增建設(shè)用地已幾乎不可能，存量土地成為深圳謀求發(fā)展的突破口，在這個背景下，城中村非拆不可。

但單純查違拆除，并不能解決所有問題。

“所以后來深圳政府轉(zhuǎn)入了城市更新，一種是綜合整治，一種是推倒重來的舊城改造，此外還有一種是功能改造?！睆堄篮杲榻B，這三種模式，深圳探索出最成功的方式是推倒重來的舊城改造類城市更新。

城中村綜合整治工作交給了市城管局，但城管局在這方面“既不專業(yè)也沒動力”，所以一直進展不大。而舊城改造，通過市場化手段，既可以把遺留問題解決，又增加了土地，政府還完成了民生、公共交通工程，多方受益。

但舊改并非一帆風順，早期深圳的城市更新一直被房地產(chǎn)商利用，房地產(chǎn)做城市更新專門找村里的空地，舊改不涉及村民的房子?！岸逦瘯蚕氚l(fā)財，相互一勾結(jié)，就把空地給了房地產(chǎn)商，行話叫只吃肉不啃骨頭?！睆堄篮暾f。

針對這一情況，2009年深圳出臺《城市更新辦法》，確立了“城市更新單元規(guī)劃”法律地位，即要求申請拆除重建類城市更新的“建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%”，“城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%，拆遷范圍原則上不得包括未建設(shè)用地”，等等門檻條件。

如此約束后，深圳的城中村改造便化解了開發(fā)商只吃肉不啃骨頭的難題。張永宏介紹，深圳近年在推倒重建類城市更新過程中做得最成功的案例是華潤進行的大沖村舊改。

大沖村與白石洲臨近，位于白石洲的西側(cè)，村內(nèi)曾有各類建筑物1500多棟，總建筑面積100多萬平方米，居住人口7萬余人，2010年，華潤置地與原住民簽訂了拆遷協(xié)議，有871戶村民可以獲得補償，超過一半的戶主擁有1000平方米的建筑面積以及大量的貨幣補償。

“深圳所有的農(nóng)民都看到大沖拆村后一夜暴富，個人與村集體資產(chǎn)增值，城市更新政策一下子就深入原住民的心，各個村都搶著要舊改，還有村民拉橫幅要求舊改?！睆堄篮瓯硎?，深圳因此專門做了城市更新地圖，分批次慢慢改。

如此，深圳市政府獲得了城市更新的主動權(quán)，如今已成為深圳解決各種問題的重要抓手。

不同于內(nèi)地由政府主導(dǎo)的城市更新，深圳的城市更新走的是一條市場化道路，由開發(fā)商作為主體，政府只是負責項目審批與研究。

在這一模式中，開發(fā)商通過市場化靈活的手段與原住民博弈，解決了過去城中村改造僵化局面，原住民與村集體都實現(xiàn)了資產(chǎn)升值，而政府通過支持房地產(chǎn)商做城中村改造，不僅獲得政績，產(chǎn)業(yè)商業(yè)用地、道路、學(xué)校、住宅等民生工程都獲得保障。

而房地產(chǎn)的利益則通過提高容積率來得到了保證，白石洲項目容積率最后高達11.5。

按照要求，綠景地產(chǎn)須在2020年12月底之前與全部原住村民簽訂拆遷協(xié)議，才能最終成為白石洲項目的開發(fā)商。