全過程造價(jià)管理在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用

龐會(huì)

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其對(duì)整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的意義。尤其是近幾年，城鎮(zhèn)化腳步的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)發(fā)展更為迅速。各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也愈演愈烈。在這種趨勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得快速的發(fā)展，則需要做好內(nèi)部的成本控制，提升核心競爭力。本文就全過程造價(jià)管理進(jìn)行闡述，分析在房地產(chǎn)成本控制中全過程造價(jià)管理存在的問題，提出房地產(chǎn)成本控制中融入全過程造價(jià)管理的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;造價(jià)管理;策略

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度，促使了城市向現(xiàn)代化方向的發(fā)展。但是就當(dāng)下我國的房地產(chǎn)工程管理存在諸多的問題，比如管理機(jī)制不完善，大量的資本出現(xiàn)浪費(fèi)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤以及長期的發(fā)展。全過程造價(jià)管理是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全過程的一種管理，其可以有效的對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)過程中的成本進(jìn)行控制，減少不必要的支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

一、全過程造價(jià)管理的基本概述

全過程造價(jià)管理這一思想是在20世紀(jì)90年代所提出的，其是指采用專業(yè)的知識(shí)以及技術(shù)對(duì)資源、造價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行控制，全面監(jiān)管從項(xiàng)目立項(xiàng)到最終工程交付資金的使用情況。全過程的造價(jià)管理的特性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一其管理的過程是和各個(gè)階段的生產(chǎn)技術(shù)活動(dòng)相連接。第二在房地產(chǎn)造價(jià)管理中，每個(gè)階段都會(huì)受到三要素的影響，分別是工期、質(zhì)量以及造價(jià)。第三存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性以及不確定性。通常對(duì)于房地產(chǎn)的全過程造價(jià)管理的環(huán)境是開放的，是復(fù)雜的，會(huì)涉及到多個(gè)不同的利益主體，比如供應(yīng)商、承包商等。

二、在房地產(chǎn)成本控制中全過程造價(jià)管理存在的問題

（一）缺乏完善的造價(jià)管理模式

通常項(xiàng)目在施工的過程中需要設(shè)立相應(yīng)的部門，對(duì)施工的進(jìn)度以及質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，以保證質(zhì)量、工期以及成本之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。但是就當(dāng)下大多數(shù)的房地產(chǎn)在施工的過程中缺乏了對(duì)其全過程的管理，很長一段時(shí)間工程是沒有人監(jiān)管的狀態(tài)，這也使得工程項(xiàng)目在開展時(shí)缺乏合理性，出現(xiàn)趕工期情況，影響了整個(gè)工程的質(zhì)量。其次施工過程會(huì)使用到很多的原材料，這些材料的使用，會(huì)花費(fèi)掉較多的成本。由于缺乏完善的施工過程中的造價(jià)管理模式，也使得材料的采買、使用等缺乏合理性，利潤進(jìn)一步降低，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

（二）未重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是決定項(xiàng)目如何實(shí)施的一個(gè)重要階段，往往如果能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)階段和成本控制進(jìn)行聯(lián)系，可以節(jié)省在建設(shè)過程中的大批資金。但是就當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，比較重視質(zhì)量、工程技術(shù)，一般設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來滿足要求即可。加之對(duì)于開發(fā)商而言并沒有對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)監(jiān)控的能力，導(dǎo)致有時(shí)所設(shè)計(jì)出來的圖紙過于的保守或者是缺乏合理性，后期在施工時(shí)也必然會(huì)導(dǎo)致一系列的資金的浪費(fèi)。

（三）成本控制在招投標(biāo)方面應(yīng)用的效果不明顯

就當(dāng)下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看建筑的成本在不斷增加，樓價(jià)價(jià)格在不斷提升，而商品房的施工質(zhì)量也成為消費(fèi)者投訴的重要原因。一般房地產(chǎn)商會(huì)采用招投標(biāo)的方式確定合理的建筑商，把工程的造價(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)，同時(shí)保證好整個(gè)造價(jià)的質(zhì)量。但是在實(shí)際招投標(biāo)環(huán)節(jié)，會(huì)存在一系列的問題，比如一些招投標(biāo)只是走形式，并沒有真正的達(dá)到控制成本的目的。

三、房地產(chǎn)成本控制中融入全過程造價(jià)管理的策略

（一）造價(jià)管理在房地產(chǎn)工程投資中的應(yīng)用

投資決策在整個(gè)建筑工程項(xiàng)目中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。投資決策的科學(xué)性與科學(xué)與否，和整個(gè)工程的施工和設(shè)計(jì)都是密不可分的。通常施工單位在開展決策時(shí)，需要基于全過程造價(jià)管理對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行估算。比如整個(gè)工程在建造時(shí)可能會(huì)使用的資金，開展整個(gè)工程的成本估算，將成本控制在一定的范圍之內(nèi)，提升整個(gè)工程項(xiàng)目在開展投資決策時(shí)的合理性。因此作為施工企業(yè)需要在決策之前加強(qiáng)調(diào)查，充分搜集建筑工程的相關(guān)資料，建立一個(gè)資料的數(shù)據(jù)庫，將市場信息隨時(shí)輸入，保證數(shù)據(jù)庫資料的實(shí)時(shí)性。同時(shí)和業(yè)主之間積極溝通，對(duì)資金估算的過程進(jìn)行監(jiān)督，保證投資決策符合市場發(fā)展的實(shí)際情況。

（二）造價(jià)管理在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

對(duì)于工程造價(jià)管理而言設(shè)計(jì)可謂是整個(gè)控制的源頭，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)目標(biāo)控制的一種關(guān)鍵。因此必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中的造價(jià)管理。首先采用招投標(biāo)的方式，合理選擇設(shè)計(jì)的方案。將競爭機(jī)制融入到整個(gè)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，采用公開招標(biāo)的方式選擇設(shè)計(jì)單位，保證整個(gè)工程設(shè)計(jì)的合理性，既可以避免工程出現(xiàn)質(zhì)量性問題，又可以保證選擇到優(yōu)化設(shè)計(jì)。其次在競爭設(shè)計(jì)中融入限額設(shè)計(jì)，這也是控制投資規(guī)模的一種方式。所謂的限額設(shè)計(jì)則是基于投資的估算以及設(shè)計(jì)的任務(wù)書進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)，在滿足基本功能且控制金額的情況下，設(shè)計(jì)施工圖。一般實(shí)行限額設(shè)計(jì)的主要方法就是分解投資，即將上個(gè)階段設(shè)計(jì)中所確定的投資額以及工程量在各個(gè)部門中分配，然后再分解到各個(gè)工程，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的層層控制。作為設(shè)計(jì)單位一定要擁有經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)能夠進(jìn)行定量分析的內(nèi)容，都要通過精準(zhǔn)的測算，得出結(jié)果，以保證整個(gè)設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)性。另外對(duì)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化可以采用價(jià)值工程原理，其主要是對(duì)產(chǎn)品的功能以及成本進(jìn)行分析，以保證采用低成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的各個(gè)功能，實(shí)現(xiàn)造價(jià)以及功能之間的有效協(xié)調(diào)。最后則是對(duì)所交來的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免設(shè)計(jì)過程中存在的不合理內(nèi)容，同時(shí)還可以有效的控制工程的造價(jià)。

（三）造價(jià)管理在房地產(chǎn)工程施工建設(shè)中的應(yīng)用

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，施工過程是花費(fèi)資金較多的一個(gè)環(huán)節(jié)，且內(nèi)部的各種不確定因素比較多，必須對(duì)其進(jìn)行有效的控制，才能夠保證資金的合理使用。具體在施工環(huán)節(jié)進(jìn)行工程造價(jià)的控制時(shí)，可以從以下幾個(gè)方面出發(fā)。第一，在招標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行工程造價(jià)的控制。通常在招標(biāo)之前，需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個(gè)招標(biāo)的工作，建立招標(biāo)小組，策劃整個(gè)招標(biāo)的范圍、內(nèi)容以及相關(guān)的條件，舉辦招標(biāo)的活動(dòng)，確定好標(biāo)底。在評(píng)標(biāo)的過程中要科學(xué)評(píng)估投標(biāo)單位的一些資質(zhì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等狀況，并對(duì)投標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。避免在簽訂合同時(shí)出現(xiàn)各種異樣的情況，在同等條件之下盡可能的選擇收費(fèi)低，但是工程級(jí)別比較高的企業(yè)。

第二嚴(yán)格控制施工過程中的建筑材料。對(duì)于整個(gè)建筑過程中，施工材料的好壞會(huì)直接的影響建筑工程的質(zhì)量以及成本。因此在購買建筑材料時(shí)，需要控制好建筑材料的性能，保證質(zhì)量的同時(shí)，控制好價(jià)格。比如可以在采購材料之前，先進(jìn)行市場的摸底，對(duì)各類材料的市場情況進(jìn)行分析，保證材料質(zhì)量的同時(shí)，降低材料經(jīng)費(fèi)。當(dāng)然在整個(gè)施工環(huán)節(jié)為了避免隨意使用材料的情況，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行限定，同時(shí)設(shè)定專門的人對(duì)材料進(jìn)行看管以及分發(fā)。

第三控制好建筑工程設(shè)計(jì)變更的相關(guān)內(nèi)容。通常施工的過程會(huì)嚴(yán)格的按照最初的設(shè)計(jì)進(jìn)行，但是也可能會(huì)存在一些意外的情況，導(dǎo)致原不根據(jù)原有的設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。而針對(duì)設(shè)計(jì)變動(dòng)的情況，很可能會(huì)造成在施工成本和原有的預(yù)算成本相差較大。此時(shí)在變更設(shè)計(jì)時(shí)，就要盡可能的避免損失，合理的融入工程造價(jià)。同時(shí)要取得相應(yīng)單位的同意及批準(zhǔn)，才能夠進(jìn)行設(shè)計(jì)的變更，避免后期出現(xiàn)相互扯皮的情況。

第四建立完善的成本考核機(jī)制。施工環(huán)節(jié)涉及到的人員、部門較多。僅靠領(lǐng)導(dǎo)者的監(jiān)督是不夠的，要盡可能的在內(nèi)部設(shè)置目標(biāo)成本的考核，將成本考核和每一個(gè)業(yè)務(wù)員之間建立連接。保證在施工環(huán)節(jié)工作的人員能夠有意識(shí)地進(jìn)行成本的控制?？梢匀谌胂鄳?yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于達(dá)到相應(yīng)的成本考核的部門，可以增加一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。未合理控制成本的部門，要及時(shí)的查找原因，并修改內(nèi)部的制度。

（四）造價(jià)管理在竣工階段中的應(yīng)用

竣工階段實(shí)際上就是整個(gè)工程結(jié)束的階段，在這個(gè)階段需要進(jìn)行一定的檢驗(yàn)，只有檢驗(yàn)合格之后才能夠進(jìn)行一系列的交接。而為了保證在檢驗(yàn)過程中不出現(xiàn)一些失誤，影響整個(gè)移交的時(shí)間，造成損失。就需要先進(jìn)行自檢以及復(fù)檢，對(duì)竣工結(jié)算書認(rèn)真進(jìn)行編制，合理收集施工環(huán)節(jié)的各個(gè)材料，保證竣工結(jié)算不出現(xiàn)太大的偏差。

四、結(jié)語

對(duì)于房地產(chǎn)成本控制而言，融入全過程造價(jià)管理是一種必然的趨勢，其可以保證房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)行的科學(xué)性，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。具體可以融入到工程的投資、設(shè)計(jì)、施工以及竣工階段，合理控制成本，保證建造的質(zhì)量。

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